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Condomino apparente. Responsabilità aggravata per il condominio se non verifica la proprietà dell'immobile.
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Condomino apparente. Responsabilità aggravata per il condominio se non verifica la proprietà dell'immobile.

Il condominio deve verificare la proprietà dell'immobile prima di agire in giudizio.

Avv. Maurizio Tarantino  

Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, infatti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede.

D'altra parte, ed in generale, la tutela dell'apparenza del diritto non può essere invocata da parte del soggetto - Condominio - che abbia trascurato di accertare l'effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza.

Del resto, il regime giuridico di pubblicità rappresenta un limite invalicabile all'operatività del principio dell'apparenza: pubblicità ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede.

La tutela dell'apparenza non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità.

Così si è pronunciato il Tribunale di Torino nella sentenza n. 6388 del 3 novembre 2015, ove è stato precisato che l'assenza di elementi idonei a creare un significativo motivo di confusione sulla titolarità della proprietà ed, in tale situazione, nonostante l'opposizione avversaria, il rifiuto di addivenire alla definizione transattiva della controversia, integra la colpa grave che costituisce il presupposto della responsabilità aggravata ex art. 96 ult. co. c.p.c. (avente funzione c.d. "sanzionatoria" e deflattiva).

Questi i fatti di causa. Tizio con citazione, si opponeva al decreto ingiuntivo emesso dal Condominio (opposto) con contestuale immediata richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva.

In particolare, eccepiva il difetto di legittimazione passiva nella considerazione di fatto e di diritto dell'assoluta estraneità al rapporto condominiale, non essendo in alcun modo titolare di alcun diritto reale o personale su beni facenti parte del condominio; nel merito, insisteva nella revoca del decreto ingiuntivo.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto opposto, contestava in toto le domande dell'attore e insisteva nella conferma del decreto ingiuntivo.

Nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il Tribunale, preliminarmente, precisava che Tizio, nella presente controversia, non era condomino, non essendo proprietario del bene immobile facente parte del condominio.

Tuttavia, evidenziava che l'opponente (Tizio), si era da sempre presentato all'amministratore come proprietario dell'immobile nel quale risiedeva con la moglie; difatti, con tale qualità, aveva sempre partecipato alle assemblee e aveva partecipato anche al tentativo di conciliazione esperito davanti al Giudice di Pace.

Al tal proposito, il giudice adito, richiamando un principio consolidato in materia, confermava che la giurisprudenza consolidata della Cassazione ha escluso, in materia condominiale, l'operatività del principio dell'apparenza affermando che, "in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del predetto principio strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale" (In tal senso Cass. Sentenza n. 1627 del 25/01/2007 e Cass. 8824/2015).

Ed ancora, premesso che le nuove disposizioni normative (1130 c.c. e 63 disp. att. c.c.) sono entrate in vigore dal 18.6.2013, data successiva all'emissione del decreto ingiuntivo e precedente alla notifica dello stesso, il tribunale ha rilevato l'infondatezza della tesi sostenuta da parte opposta sia in diritto che in fatto in merito all'anagrafe condominiale: il condominio avrebbe potuto e dovuto verificare la proprietà dell'immobile prima di agire in giudizio.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Giudice torinese, ha legittimamente accolto la domanda di parte attrice in quanto provata; per l'effetto, stante il comportamento processuale del Condominio opposto, quest'ultimo è stato condannato al pagamento di una somma a favore della parte opponente ai sensi dell'art. 96 ultimo comma c.p.c. (responsabilità aggravata).

=> Condòmino "apparente" ed oneri condominiali: chi paga?

=> Se non comunichi l'acquisto dell'immobile, all'assemblea di condominio partecipa il precedente proprietario

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