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La delibera che ripartisce le spese relative ai balconi aggettanti deve essere precisa

Una decisione del Tribunale di Roma censura una delibera assembleare rivelatasi superficiale e generica nel ripartire le spese per i lavori di manutenzione dei balconi aggettanti
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Secondo una condivisibile e pacifica giurisprudenza di legittimità i balconi aggettanti, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune di tali piani; i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., sez. II, 27/07/2012, n. 13509).

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576).

Devono, però, essere considerate parti comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto nella parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. II, 25/10/2018, n. 27083; Cass. civ., sez. II, 14/12/2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30/04/2012, n. 6624).

Dunque, la spesa di rifacimento del balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, salvo che per quella parte da considerare comune costituita dal rivestimento esteticamente apprezzabile, se svolge prevalentemente una funzione decorativa ed ornamentale della facciata.

Ne consegue che è nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale abbia ripartito le spese inerenti ai lavori di manutenzione delle parti decorative dei balconi, per la loro interezza, tra i soli proprietari dei piani in cui si trovano i balconi medesimi: infatti le opere relative a parti che contribuiscono a determinare l'aspetto estetico-formale della facciata, attengono al decoro architettonico dell'edificio e, quindi, ad un bene comune a tutti i condomini (Trib. Milano, 14/01/1991).

In particolare bisogna ricordare che poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva (salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni), nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi (Cass. civ., sez. VI - 2, 15/03/2017, n. 6652).

Del resto se il caseggiato ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi sono privi di qualsiasi fregio o decorazione (in pratica si risolvono in una soletta sormontata dal parapetto) e si inseriscono nella facciata in modo casuale, senza che si noti, nella loro forma, allineamento e composizione, si deve considerare nulla pure la delibera che divida le spese relative agli interventi sui frontalini secondo le tabelle millesimali.

In ogni caso non può essere generica la delibera avente ad oggetto la ripartizione degli oneri relativi alle opere di manutenzione dei balconi.

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella decisione n. 9989 del 9 luglio 2020.

Ripartizione delle spese relativa ai balconi aggettanti e delibera generica: la vicenda

In un condominio si rendevano necessari alcuni lavori di manutenzione dei cornicioni della facciata e di alcuni balconi aggettanti; di conseguenza l'assemblea, senza approvare un capitolato, deliberava, a maggioranza, di ripartire tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, le spese per le opere necessarie, comprese quelle per i lavori di manutenzione dei balconi aggettanti.

Secondo una condomina - che si rivolgeva al Tribunale - il criterio di ripartizione delle spese relative ai balconi era errato e la delibera nulla. In particolare l'attrice notava come i balconi fossero aggettanti, costituendo così un "prolungamento" dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino titolare dell'appartamento; pertanto la condomina riteneva che la spesa non dovesse gravare indiscriminatamente su tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, come deliberato dall'assemblea.

Del resto la stessa attrice osservava che l'edificio condominiale non aveva alcun pregio architettonico, né i balconi presentavano elementi decorativi e/o ornamentali, con la conseguenza che nessuna delle parti di tali manufatti potevano definirsi comuni.

Si costituiva il condominio che sosteneva la correttezza del criterio di riparto adottato, sottolineando come il particolare pregio storico artistico dell'edificio, facesse rientrare i lavori di manutenzione dei balconi - da considerare elementi di decoro del prospetto - tra quelli da ripartire tra tutti i condomini.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.

Come ha notato il giudice monocratico l'edificio era stato progettato da uno dei massimi esponenti dell'architettura razionalista dell'epoca; di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che i balconi aggettanti oggetto di causa, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, contribuissero al decoro architettonico della facciata del caseggiato.

Tuttavia lo stesso Tribunale ha notato che la delibera impugnata non aveva approvato un capitolato lavori, né aveva precisato i lavori da eseguirsi sui balconi oggetto di causa, limitandosi ad un generico richiamo all'intero lavoro sui balconi da suddividere tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

La delibera è stata dichiarata nulla in quanto non consentiva di distinguere con certezza se i lavori necessari si riferissero alla struttura del balcone o a quelle parti da considerare comuni in quanto costituenti elementi decorativi dell'edificio.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 luglio 2020 n. 9989

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Aldo
Aldo 26-07-2022 13:18:09

Vi prego. Le sentenze di questo tipo che si susseguono sono una pugnalata alle mie spalle. E' opportuno che una copia delle stesse venga inviata al Tribunale di S.Maria C.V.(CE) che ha sentenziato diversamente, non annullando né rendere nulla la delibera condominiale che ripartiva sic et simpliciter la spesa esclusivamente per m.mi, anche per lavori interni, rifacimento ferrature e pavimentazione dei balconi. Avrei dovuto fare perizie e cause individuali (ben n°15), ma la delibera restava valida (dopo dieci anni) !!!!! Cordiali saluti.

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Luca
Luca 26-07-2022 16:31:02

Che schifo, bisognerebbe rimandare a scuola certi giudici

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 30-07-2022 18:20:17

@Luca: La ripartizione della spesa tra tutti condomini non era possibile poichè la delibera impugnata non aveva approvato un capitolato lavori, né aveva precisato i lavori da eseguirsi sui balconi oggetto di causa, limitandosi ad un generico richiamo all'intero lavoro sui balconi da suddividere tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi. Avrebbero dovuto rifare la delibera.

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Toni45
Toni45 26-07-2022 21:42:38

Purtroppo si rivela una realtà l'incompetenza di molti giudici; chiamati a sentenziare su cause condòminiale di vario genere. Ecco perché quando si tratta di diatribe che si vorrebbero far risolvere in Tribunale (perché si ritiene di essere dalla parte della ragione; e magari lo si è veramente) bisogna riflettere e pensarci molto bene prima di intentare una causa. Dato che alla fine, se viene promulgata una sentenza sfavorevole (proprio per incompetenza/incapacità di un giudice), i costi da sostenere potrebbero essere altissimi. Il più delle volte bisogna fare dei calcoli di convenienza o meno a promuovere un'azione legale. Perché per evitare una spesa condòminiale non giustamente ripartita (es.1.000 euro), si rischia di doverne sborsare 3.000 o 4.000, proprio a seguito dell'ingiusta sentenza.

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