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È possibile unire due balconi aggettanti?

Quando il condomino collega due balconi aggettanti con una soletta di congiunzione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È possibile che un condomino voglia collegare due balconi aggettanti per realizzarne uno solo.

Diciamo subito che mettere in collegamento le solette di due balconi relativi a due appartamenti facenti parti di caseggiati diversi non è lecito.

In tal modo il condomino rende comunicante un proprio appartamento ed un'altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, creando una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture dell'edificio (per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio).

Vediamo però se è possibile unire le solette di due balconi separati relativi ad un appartamento di un condomino in uno stabile condominiale.

Questa operazione deve essere valutata tenendo conto dell'art. 1122 c.c. secondo cui nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

La facoltà di eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva, quindi, incontra, proprio nell'art. 1122 c.c., il limite consistente nel danno alle parti comuni dell'edificio, danno che comprende ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità.

L'operazione in questione, se non viene autorizzata da tutti gli altri condomini, non sembra lecita in quanto la riunione dei due balconi è destinata a ledere il decoro del caseggiato.

Il danno alle parti comuni che, ai sensi dell'art. 1122 c.c., deve evitare il condomino che esegue opere sulle parti dell'edificio di sua proprietà esclusiva non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico, per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 03/01/2014, n. 53).

Da tenere conto che unire due balconi presenta problemi anche dal punto di vista urbanistico.

La questione è stata recentemente esaminata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2141 del 23 marzo 2022.

Unione di due balconi e permesso di costruire: la vicenda

La vicenda prendeva l'avvio quando un condomino procedeva alla trasformazione di due preesistenti balconi in un unico balcone mediante la posa in opera di una soletta di congiunzione in cemento armato.

Il Comune ordinava la demolizione del collegamento abusivo tra i due balconi; il proprietario dei balconi impugnava il provvedimento ma il Tar respingeva il ricorso, ritenendo che le opere implicassero la realizzazione di nuove superfici e necessitassero del previo rilascio del permesso di costruire.

Il soccombente - che si rivolgeva al Consiglio di Stato - sosteneva di aver realizzato, da tempo immemorabile, un modesto manufatto che non aveva comportato un'alterazione della volumetria e/o della sagoma dell'edificio preesistente, né delle superfici; l'opera non avrebbe neppure comportato alcuna apprezzabile incidenza sulle caratteristiche architettoniche o alcun mutamento di destinazione, in quanto conforme a identiche sistemazioni di altri balconi sulla medesima facciata.

Secondo il proprietario dei balconi, dunque, le opere avrebbero dovuto essere ricondotte agli interventi di manutenzione ordinaria, non assoggettabili nemmeno alla DIA, e non potevano essere considerate come ristrutturazione edilizia assoggettata al previo rilascio del permesso di costruire.

Unione di due balconi e mancanza del permesso di costruire

Il Consiglio di Stato ha notato che l'ampliamento del balcone non è un intervento di manutenzione ordinaria, comprendente le sole opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Secondo i giudici la congiunzione di due balconi preesistenti, ai fini della realizzazione di un unico balcone avente una maggiore superficie accessoria comporta la modifica del prospetto dell'edificio e, dunque, del suo sviluppo verticale, ragion per cui non potrebbe neppure qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria.

Di conseguenza, la congiunzione con soletta di due balconi, comportando una modifica dei prospetti, costituisce un intervento edilizio autonomo, riconducibile al genus della ristrutturazione edilizia ex artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c). DPR n. 380/01, come tale soggetto al previo rilascio del permesso di costruire.

Il ricorso è stato quindi respinto e il Consiglio di Stato ha confermato la natura abusiva dell'intervento di ampliamento del balcone realizzato in assenza di permesso di costruire (C.d.S. 23 marzo 2022 n. 2141).

Anche la presenza di balconi legittima l'applicazione del DM n. 1444/1968

Scarica C.d.S. 23 marzo 2022 n. 2141

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