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I balconi aggettanti, dal punto di vista ingegneristico, hanno una funzione di "sostegno del palazzo"

Invece la Corte d'Appello di Roma (sentenza n. 4447/2022), in linea con la giurisprudenza, sostiene che i balconi "sono privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato" e quindi non sono "parte comune".
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che i balconi sono di proprietà esclusiva del titolare dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede, con esclusione degli elementi (frontalini, parapetti, etc) che fungono da ornamento alla facciata del palazzo.

Tale orientamento, nelle sentenze di merito, è basato anche sul fatto che i balconi non contribuiscono alla statica dell'edificio.

Così si è espressa recentemente la Corte d'Appello di Roma, sezione VIII, con sentenza n. 4447 del 2022, confermando che i balconi oggetto di una controversia per la ripartizione delle relative spese di manutenzione, sono da intendersi come parte esclusiva del singolo condomino.

Detta sentenza li descrive infatti come "... elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune, ma soltanto all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parte comune dell'edificio".

Tuttavia, dal punto di vista ingegneristico, la chiave di lettura può essere diversa, ovvero si può facilmente dimostrare che i balconi aggettanti contribuiscono alla statica complessiva del fabbricato.

La sentenza n. 4447/2022 della Corte d'Appello di Roma

La sentenza in oggetto, anzitutto richiama i contenuti e le conclusioni del precedente grado di giudizio, riguardante una pronuncia di nullità/annullabilità ed illegittimità di una delibera assembleare relativa ai criteri di riparto delle spese inerenti al rifacimento dei balconi di un condominio.

Dopodiché ripercorre le principali interpretazioni giurisprudenziali in tema di balconi e di parti comuni degli edifici, premettendo che i balconi sono "elementi accidentali, privi di funzione portante".

Nel caso in esame, trattandosi di balconi senza elementi di decoro tali da farli ritenere "parte integrante della facciata", la sentenza ha dichiarato che "l'impugnata delibera, nella parte in cui l'assemblea ha approvato le spese straordinarie per la manutenzione dei balconi ripartendo la spesa tra tutti i partecipanti, risulta affetta da nullità, per avere l'assemblea deciso una spesa non inerente la conservazione di beni comuni".

I balconi aggettanti dal punto di vista ingegneristico

Non è difficile, con dei calcoli, dimostrare che un balcone, inteso come elemento aggettante rispetto alla facciata dell'edificio, è tutt'altro che un elemento "privo di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato".

Con il suo peso infatti è in grado di "controbilanciare" quello derivante dal solaio interno e quindi è in grado di equilibrare la struttura sottostante, che sia una parete, un pilastro o una semplice trave. In termini tecnici si parla di "riduzione dei momenti flettenti fuori piano" o di "riduzione dell'eccentricità dei carichi" o, ancora, di "riduzione dei momenti torcenti".

Sono questioni di natura ingegneristica che non possono essere approfondite in questa sede. Tantomeno può essere contraddetta la giurisprudenza che, sul punto, è unanime nel ritenere che «non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Si ritiene tuttavia utile evidenziare questa diversa chiave di lettura che mette in evidenza come la soletta aggettante del balcone ha una "funzione comune" in quanto, laddove l'edificio ne venisse privato, oppure nel caso in cui venisse alleggerita in modo sostanziale, le strutture sottostanti del palazzo (quelle si, comuni), anziché migliorare nel loro assetto statico, potrebbero andare in crisi.

È evidente che, nell'ambito di una causa civile questa tesi, se supportata da una adeguata perizia tecnica e se correttamente motivata sul piano legale, potrebbe essere sottoposta al vaglio di un Giudice affinché si esprima sulla natura del balcone, se "bene comune" o se "bene esclusivo".

Un caso teorico

Ammettiamo che in un edificio sia presente un balcone aggettante, isolato, privo di "rivestimenti e elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore... che si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).

Ovvero privo di quegli elementi comuni a tutti i condòmini e idonei ad incidere sul decoro architettonico, per le cui trasformazioni servirebbe il consenso dell'assemblea.

Può in un caso di questo tipo il proprietario dell'appartamento comunicante con il suddetto balcone, prendere una decisione relativa, ad esempio, alla demolizione (o alla trasformazione) dello stesso? O la competenza è del condominio, così come le relative spese?

La questione non può essere decisa in questa sede e, caso per caso, dovrebbe essere rimessa al vaglio di un Giudice. Tuttavia è evidente che, sul piano tecnico, si potrebbe facilmente mettere in luce l'influenza del balcone sulle parti comuni strutturali del condominio, con tutte le conseguenze del caso.

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Toni45
Toni45 21-07-2022 14:34:15

Si apprende adesso che, da un punto di vista ingegneristico, i balconi aggettanti hanno una finzione di sostegno del palazzo. E che quindi non è da escludere che, prima o poi, qualche giudice (che si occupa di diatribe condominiali riguardanti addebiti per lavori su tali balconi a tutti i condòmini di un edificio) emetta una sentenza a favore di chi procede con l'addebito "erga omnes". Cosa che attualmente non può avvenire per via dell'attuale normativa nonchè delle moltissime sentenze emessse dalla Suprema Corte di Cassazione. In quanto gli interventi sui balconi aggettanti (con esclusione dei frontalini) sono da imputare esclusivamente al proprietario dello stesso balcone. In quanto prolungamento naturale (che fuoriesce dal corpo del fabbricato) dell'appartamento. Bisogna quindi prepararsi ad affrontare anche questa problematica. Che le tesi degli ingegneri hannoevidenziato. In quanto possono provare che i balconi svolgono un ruolo di stabilizzazione della statica del fabbricato. E quindi che la stabilità del medesimo sarebbe inferiore qualora non vi fossero balconi aggettanti. In ogni caso, per il momento, ogni intervento che si rende necessario sui balconi aggettanti (a parte, ripeto, i frontalini, che rientrano nelle parti comuni) devono essere addebitati ai rispettivi proprietari.

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Sergio   Pisilli
Sergio Pisilli 21-07-2022 17:02:50

Ovviamente solo un ingegnere del 68 può sostenere una tale idiozia

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Toni45
Toni45 21-07-2022 17:49:33

eh comincio a pensare pure io - che non sono ingegnere - che qualcosa di poco chiaro ci possa essere nei contenuti dell'articolo pubblicato
Perché se adesso qualche giudice benpensante comincia a prendere in considerazione una tale teoria, c'è il rischio che si aprano migliaia di cause per ottenere rimborsi delle spese sostenute da chi ha avuto modo di sostenere spese per la sistemazione dei balconi aggettanti.

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Toni45
Toni45 21-07-2022 17:51:06

scusate la ripetizione (sostenute/sostenere)

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Andrea
Andrea 22-07-2022 08:14:27

Non sono d'accordo sul fatto che "solo un ingegnere del 68" possa sostenere questa tesi.
Faccio tre considerazioni sul ragionamento:
- Quando viene progettato un edificio, i balconi non sono depositati insieme al progetto strutturare il quanto portanti?;
- Dal punto di vista del dimensionamento della trave di bordo del solaio la presenza o no del balcone sulle sollecitazioni è ininfluente? (la risposta è no);
- Se devo "aggiungere" un balcone ad un edificio esistente devo o no verificare che la trave di bordo del solaio sia in grado di sostenere il momento torcente generato dal balcone? La risposta è si.
Quindi come sempre occorre valutare caso per caso ma la ratio del ragionamento è assolutamente corretto

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Toni45
Toni45 22-07-2022 09:21:22

Per quanto mi riguarda, poiché, ripeto non sono ingegnere, e non voglio entrare in una discussione tecnica, quello che mi preme sottolineare è il fatto che, con questa tesi, si possa un po' ribaltare il concetto che le spese per gli interventi sui balconi aggettanti competano esclusivamente ai diretti proprietari. E quindi, che qualsiasi intervento su balconi aggettanti o incassati venga considerato come di carattere comune/condominiale; ovvero, che tutti i condòmini vengano chiamati a partecipare alle spese per le manutenzioni e/o le ristrutturazioni. Senza più alcuna distinzione fra tipologie dei loro balconi. Un cambiamento non da poco, dato che potrebbe dare lo spunto a molti condòmini proprietari di balconi aggettanti (che in virtù dell'attuale normativa, hanno dovuto accollarsi tutte le spese per le necessarie opere di riqualificazione di calpestii, sottobalconi ecc.) di rivendicare i rimborsi, intentando cause al proprio condominio.
Col rischio di intasare ulteriormente i Tribunali con lunghe cause civili. Tutto qua.

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