La ripartizione delle spese inerenti opere di manutenzione straordinaria che interessano i balconi presenti sulla facciata del condominio è argomento di vivo contrasto in sede assembleare da parte dei proprietari degli immobili che ne sono privi.
Il momento determinante della manifestazione di tale dissenso si realizza con l'impugnazione della delibera di approvazione del piano di riparto dei costi.
La sentenza della Corte d'Appello di Bari (n. 1665 del 9 novembre 2023) si occupa della questione affrontando un caso particolare, seppur ricorrente, ove a seguito della impugnazione è stata adottata una nuova delibera per cui è cessata la materia del contendere in corso di causa.
In conseguenza, il giudizio investe la legittimità della condanna o meno alle spese e competenze legali e, dunque, attiene alla disamina della fattispecie sotto il profilo della soccombenza.
In proposito, appare certamente dirimente approfondire e valutare l'oggetto del contendere e se la nuova delibera abbia modificato integralmente, oppure solo parzialmente, quella impugnata.
Fatto e decisione
La presenza vertenza ha origine dalla impugnazione, avanti al Tribunale, di delibera assembleare relativamente ai punti dell'ordine del giorno afferenti all'approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto dei lavori straordinari, promossa dal condomino nella cui abitazione non vi sono balconi.
A fondamento della propria pretesa il condomino sostiene che gli interventi ai balconi, con riferimento ad alcune specifiche lavorazioni, dovessero essere imputate unicamente ai proprietari degli stessi e non secondo la tabella generale, come avvenuto.
Al contempo, il condomino contesta la correttezza del bilancio per la mancata computazione di un accredito in favore di tutti i condomini da parte di AQP (acquedotto pugliese).
Il Condominio si è costituito in giudizio eccependo la cessazione della materia del contendere, essendo intervenuta nuova delibera in sostituzione di quella impugnata in ordine alla suddivisione delle opere straordinarie ai balconi.
Ulteriormente ha precisato che, per quanto atteneva alle doglianze sollevate in merito al bilancio (i) il credito verso AQP era stato stornato in quello dell'anno precedente e, ancora, che (ii) era stato omesso il conteggio di altra fattura emessa, indicando e riportando il calcolo delle parziali compensazioni avvenute.
In ragione di tali argomentazioni, il Condominio chiedeva il rigetto della domanda.
Il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere in relazione alla ripartizione delle spese straordinarie, accogliendo l'impugnazione in ordine alla approvazione del bilancio per le spese di AQP condannando il Condominio al pagamento delle spese di lite.
Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile?
Ravvisata ingiusta e passibile di censura la sentenza di primo grado, il Condominio ha promosso appello adducendo che: (i) alcune lavorazioni di manutenzione straordinarie oggetto della delibera impugnata, poi sostituita, sono state suddivise, comunque, secondo la tabella generale, per cui il criterio adottato per dette voci era corretto; (ii) il condomino aveva omesso di conteggiare una fattura emessa da AQP e che la somma ricevuta a credito da quest'ultima era stata stornata nel bilancio dell'anno precedente regolarmente approvato, oltre ad aver posto in parziale compensazione altro credito, il tutto debitamente documentato.
Sulla base di teli argomentazioni, il Condominio riteneva erronea la condanna alle spese di lite, potendo riconoscersi una soccombenza reciproca.
Manutenzione dei balconi e ripartizione delle spese
In questa sede, appare utile ricordare che per quanto concerne le spese di ristrutturazione dei balconi occorre valutare la natura degli stessi e le loro caratteristiche intrinseche, nonché le singole voci delle lavorazioni per poter determinare la corretta ripartizione di quest'ultime.
Nell'ipotesi in esame, è utile render noto che la nuova delibera assunta dal condominio, in sostituzione della precedente, ha rivisto la imputazione delle spese sulla base della tabella generale solo per alcuni interventi ai balconi e, esattamente, per i lavori che attengono, per lo più, alle parti interne degli stessi.
Sul punto, è opportuno precisare come, infatti, le opere che afferiscono alle parti esterne dei balconi, ad esempio, ai frontalini, copertura cornicione, triangolini o ad ogni altra parte che possa comprendere segni distintivi di natura architettonica, sono legittimamente attribuite, in base ai millesimi, tra tutti i condomini in considerazione del decoro estetico che imprimono alla facciata.
A tal riguardo, è appropriato rammentare che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale devono essere considerati beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono all'estetica dell'edificio a beneficio di tutti, quali elementi di arredo per cui i relativi costi sono a carico di tutti i condòmini.
A conforto, è confacente riportare una massima della Suprema Corte ricognitiva dell'orientamento della Giurisprudenza "In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Cassazione civile sez. II, 19/09/2017, n. 21641).
Pertanto, ritenuto che con la nuova delibera non sono state accolte in toto le censure avanzate dal Condomino, ma solo parzialmente, è errata la sentenza del Tribunale laddove non ha riconosciuto una soccombenza reciproca tra le parti, anche considerato che la successiva impugnazione promossa (avente ad oggetto la nuova delibera) è stata respinta.
L'appello è, per l'effetto, parzialmente fondato.
Cessata materia del contendere e soccombenza virtuale
Rendiconto
Per quanto attiene alla censura sollevata in relazione al riparto delle spese di AQP i Giudici di seconde cure hanno constatato l'erroneità della sentenza di primo grado condividendo la ricostruzione operata dal condominio, non essendosi realizzato alcun vizio nel calcolo di dette spese.
Al contempo, la Corte ha rilevato come, trattandosi di impugnazione di delibera del 2009 e, quindi, precedente alla Riforma, non era imposta alcuna formalità specifica nella redazione del rendiconto risultando sufficiente la sussistenza nello stesso degli elementi essenziali a rendere chiaro e comprensibile le modalità di utilizzo delle somme versate dai condomini per attendere alla gestione del condominio.
Ciò che preme ed interessa è che sia possibile la verifica delle poste in entrata ed uscita.
Preso atto delle deduzioni ed eccezioni mosse dal condominio, il gravame proposto su tale punto è stato accolto.
In conclusione, la Corte d'Appello ha quindi riformato la pronuncia del Tribunale rigettando la domanda di annullamento della delibera in ordine alla approvazione del bilancio 2009 condannando il condomino al pagamento della metà delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio dichiarando la compensazione per l'altra metà.
