Il problema delle infiltrazioni d'acqua è molto sentito all'interno degli edifici condominiali, tanto che i danni che ne conseguono sono spesso oggetto di contenzioso giudiziario. Proprio al fine di evitare lunghe e costose controversie si cerca di ricorrere ad alcuni accorgimenti, come l'impermeabilizzazione delle pareti esterni, in primis dei balconi e del lastrico solare.
Le infiltrazioni, tuttavia, possono propagarsi non solo dall'alto verso il basso ma anche in senso opposto (la cosiddetta "risalita") e perfino lateralmente: è sufficiente trovare una piccola crepa in cui l'acqua possa inserirsi affinché la stessa raggiunga gli immobili limitrofi. Ciò accade soprattutto con i frontalini dei balconi, particolarmente esposti alle intemperie. È per tale ragione che spesso si fa ricorso all'installazione delle scossaline. Vediamo come si ripartiscono le spese inerenti alla loro applicazione e manutenzione.
Scossaline: cosa sono?
La scossalina è un elemento di edilizia (prodotto in vari materiali, come pvc, rame, acciaio inox, ecc.) che serve a proteggere i fabbricati dalle infiltrazioni d'acqua.
È utilizzata per rivestire le parti di un edificio maggiormente esposte agli agenti atmosferici, come i giunti e le intercapedini, i punti di contatto tra materiali diversi, tra altezze diverse della copertura, all'attacco tra una falda di copertura e il muro dell'edificio, a completamento di tetti, terrazzi e balconi.
Esteriormente, la scossalina si presenta come una guaina che serve a rivestire il "punto debole" della struttura, quello all'interno del quale le infiltrazioni potrebbero fare breccia.
Spesso nella parte inferiore la scossalina presenta un gocciolatoio che consente l'allontanamento dell'acqua piovana, mentre nella zona superiore è dotato di un appoggio che permette il fissaggio sulla superficie che deve proteggere.
Scossaline balconi condominio: chi paga la spesa?
Chi paga la spesa dell'installazione delle scossaline sui balconi condominiali?
I balconi, sia aggettanti che incassati, sono di proprietà dei singoli condòmini, cioè dei titolari degli appartamenti, di cui rappresentano un'estensione verso l'esterno.
Se, quindi, un balcone ha bisogno di manutenzione, a provvedere dovrà essere il proprietario dell'abitazione e non il condominio.
Discorso a parte vale per i balconi incassati il cui pavimento rappresenta il solaio per chi abita al piano inferiore: in questa ipotesi trova applicazione la regola di cui all'art. 1125 cod. civ., secondo cui «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Ogni balcone, al contempo, si inserisce nel prospetto dell'edificio contribuendo a formare il suo decoro architettonico, cioè a caratterizzarne l'aspetto.
Orbene, per giurisprudenza pacifica, tutti gli elementi dei balconi che hanno un particolare rilievo estetico per l'edificio devono ritenersi parti comuni, con la conseguenza che le spese inerenti a essi devono ripartirsi tra tutti i condòmini.
Alla luce di queste semplici nozioni, possiamo quindi affermare che le scossaline applicate ai balconi condominiali vanno pagate dal singolo condomino proprietario, a meno che le stesse non riguardino una parte del balcone che, per il suo particolare significato estetico, contribuisca a formare il decoro architettonico dell'intero edificio: in tal caso, le spese vanno ripartite tra tutti i condòmini.
Si pensi, ad esempio, alle scossaline applicate ai frontalini, cioè alla parte inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio, riparandolo dall'esterno: se tali frontalini dovessero contribuire in maniera significativa ad arricchire l'aspetto esteriore dell'edificio (ad esempio, perché particolarmente antichi oppure ricchi di decorazioni), le spese andrebbe suddivise tra tutti i condòmini.
Quanto appena detto vale anche se i frontalini non hanno un particolare pregio architettonico, essendo sufficiente che contribuiscano a segnare le linee ornamentali del fabbricato.
Insomma: le spese di installazione e manutenzione delle scossaline dei balconi sono a carico dell'intero condominio solo se contribuiscono ad attribuire connotati estetici peculiari alla facciata condominiale.
Decoro architettonico e criteri di spese di manutenzione dei balconi
Installazione scossaline: serve il consenso dell'assemblea?
Quanto detto sinora si riverbera anche sul potere dell'assemblea di interferire sulle decisioni inerenti all'installazione delle scossaline. È infatti chiaro che:
- se le scossaline sono comuni in quanto parti significative per il decoro architettonico, l'assemblea potrà obbligare i condòmini a installarle, ovviamente suddividendo le spese tra tutti; al contrario, se le scossaline sono private, ogni singolo condominio potrà decidere in autonomia se applicarle o meno, senza dover chiedere il consenso all'assemblea e senza che quest'ultima possa imporle, atteso che la spesa grava esclusivamente sul singolo proprietario.
