In ambito condominiale, l'approvazione del bilancio rappresenta uno dei momenti più importanti. Nel consuntivo, infatti, è prospettato lo stato patrimoniale dell'ente. È possibile, infatti, constatare le somme a deposito, gli incassi ricevuti e le uscite che il fabbricato ha dovuto sopportare per provvedere alla gestione della cosa comune.
Si può, pertanto, capire quanto sia fondamentale che il bilancio sia chiaro, trasparente ed intellegibile per il singolo proprietario. A ognuno di questi, infatti, è affidato il delicato compito di verificare non solo le voci relative alla propria posizione, ma anche che la ripartizione complessiva degli oneri sia stata corretta e che le voci riportate nel documento siano state coerenti con le entrate e le uscite dichiarate in esso.
È ben immaginabile, perciò, che, sovente, la discussione sul bilancio suscita polemiche e contestazioni tra i condòmini. Si tratta di una circostanza che può sfociare, persino, nell'impugnazione del deliberato che ha approvato il rendiconto.
È, ad esempio, ciò che è accaduto nella vicenda che è stata sottoposta al vaglio del Tribunale di Savona e che si è recentemente conclusa con la sentenza n. 266 del 24 marzo 2022.
Cerchiamo, però, di comprendere meglio cosa è accaduto in questo condominio ligure.
Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile? Il caso concreto
In un condominio in Savona, alcuni proprietari avevano deciso di impugnare il deliberato assembleare con il quale erano stati approvati gli esercizi relativi agli anni 2016-2017.
Secondo la versione dei ricorrenti, il motivo stava nella poca chiarezza ed intellegibilità del bilancio.
In base a quanto sostenuto dalla parte attrice, nella redazione del consuntivo non erano stati rispettati determinati presupposti. Pertanto, al Tribunale di Savona era chiesto di annullare la votazione.
Il condominio, costituitosi regolarmente, si difendeva respingendo ogni addebito, sostenendo l'assoluta trasparenza del bilancio e dichiarando che ogni affermazione in senso contrario era stata frutto solo della confusione della parte attrice.
Nell'istruttoria, caratterizzata dalla produzione dei documenti e dalla disamina dei medesimi, spiccava l'espletamento di un CTU. Al predetto esperto, infatti, il Tribunale di Savona aveva affidato il compito di valutare la conformità del bilancio ai criteri di legge.
Al termine della causa, l'ufficio ligure concludeva per l'illegittimità del rendiconto, accogliendo, perciò l'impugnativa, annullando l'approvazione del consuntivo e condannando il convenuto condominio al pagamento delle spese di lite.
Rendiconto condominiale: le caratteristiche
Il codice civile, con una norma introdotta a seguito della riforma del 2012, descrive le caratteristiche principali che devono essere prerogativa di un bilancio condominiale «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (Art. 1130 bis c.c.)».
In termini più semplici, dalla predetta norma si ricava che un consuntivo «deve attenersi a principi di ordine e correttezza». Esso, perciò deve essere un documento «chiaro e intelligibile, con precisa appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite».
Inoltre, sempre in base alla disposizione appena citata, affinché sia approvato, il bilancio deve costituirsi di tre elaborati e cioè del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione sin lì compiuta.
Pertanto, nel rispetto della chiarezza, trasparenza ed intellegibilità del consuntivo, il proprietario può controllare le effettive entrate ed uscite che hanno caratterizzato l'esercizio (secondo il cosiddetto criterio di cassa).
Così come può verificare se sono presenti delle spese per cui non c'è stato ancora un esborso, pur se sono imputabili, a tutti gli effetti, alla gestione in esame (secondo il cosiddetto criterio di competenza).
A questo punto, occorre solo sapere qual è la sorte di un bilancio consuntivo che non rispetta le descritte caratteristiche.
Rendiconto condominiale incoerente: è valido?
Pare incontestabile che, affinché un consuntivo sia legittimamente posto all'approvazione dell'assemblea, esso debba essere chiaro, trasparente ed intellegibile. Ciò, a prescindere da come l'elaborato è stato redatto «per il rispetto dell'art. 1130 bis c.c. assumono massimo rilievo non già i criteri redazionali, bensì i requisiti di trasparenza, intelligibilità e chiarezza, già valorizzati dalla Suprema Corte (si veda ex multis Cass. Civ. nn. 9099/2000 e 1405/2007), senza però che l'amministratore sia sottoposto a rigidi vincoli di tecnica contabile, evitati e non voluti dal legislatore».
Ebbene, nel caso de quo, tali caratteristiche non sono state riscontrate nel bilancio in contestazione. Sono, infatti, emerse delle incongruenze inammissibili nonché delle omissioni inaccettabili. Ad esempio, nel registro di contabilità non erano stati annotati alcuni movimenti, sia in entrata che in uscita. Inoltre, in molti punti del documento, mancavano i dati del fornitore nonché quelli distintivi delle fatture.
Insomma, come ha concluso il CTU, il consuntivo non era di facile comprensione. Per questa ragione è stato naturale, per il Tribunale di Savona, accertare il contrasto con l'art. 1130 bis c.c. L'annullamento dell'approvazione è stata la conseguenza di tutto ciò.
La difficoltà del rendere il conto al Condominio
