Bilancio consuntivo che accorpa le ultime due annualità e mezzo di gestione: problemi di validità della delibera condominiale

La vicenda. I condomini avevano impugnato una delibera, eccependo la redazione del bilancio consuntivo dell'esercizio ordinario 2014/2016 (I semestre), sulla sua ripartizione di spesa e nel calcolo dei millesimi, in violazione delle norme codicistiche e regolamentari.

In particolare, gli attori avevano ritenuto che la redazione di un unico bilancio che accorpi due annualità e mezzo sia contrario alle norme codicistiche sulla redazione del rendiconto.

Inoltre, gli stessi avevano sostenuto che la situazione economico/patrimoniale sarebbe stata redatta in maniera succinta mancando altresì di molte voci quali anche la situazione patrimoniale, la voce crediti verso i condomini e la voce fondi.

Hanno poi osservato che l'accorpamento delle annualità non permetterebbe di valutare le diverse gestioni precedenti, e di porre in essere una verifica immediata di gestione rilevando altresì che, con tale accorpamento, non si sarebbe tenuto conto della circostanza che nelle precedenti assemblee erano stati già approvati i bilanci preventivi 2014 e 2015 e che, pertanto, in sede di redazione dei consuntivi per i predetti anni sarebbe stato necessario operare un raffronto con quanto autorizzato in via preventiva.

Delibera di conferma dell'amministratore e indicazione del compenso

Il ragionamento del giudice. Secondo il giudice il documento approvato (bilancio consuntivo dell'esercizio ordinario 2014/2016 - I semestre) è un rendiconto come anche indicato nella lettera di convocazione dell'assemblea condominiale nonché nella delibera impugnata.

Lo stesso bilancio contiene le singole ripartizioni riguardanti gli esercizi 2014 - 2016, sicché è da escludere, anche in assenza di elementi di valutazione sul punto, che l'amministratore fosse stato incaricato di effettuare una revisione delle annualità -tantomeno con le modalità contemplate dall'art. 1130 bis c.c. (la disposizione prevede che l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio)- e che tale revisione fosse stata poi sottoposta al vaglio dell'assemblea.

È quindi da rilevare che l'art. 1130 c.c. impone all'amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La previsione in esame sancisce quindi l'obbligo per l'amministratore di rendere annualmente il conto della sua gestione. Del resto, il principio di annualità della gestione discende dai riferimenti dell'articolo 1135 c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza (esplicitata in Cass. n. 7706/96) della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione.

Nulla la delibera che ripartisce le spese per il lastrico solare secondo i criteri contenuti in altra delibera già annullata dal giudice

Ciò trova spiegazione nell'esigenza inderogabile che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non possa prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentano di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la domanda è stata accolta.