Il rendiconto condominiale deve essere compilato con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti nel documento e che ne consenta quindi una chiara e facile consultazione. Nella sentenza n. 440 del 17 maggio 2019 della Corte di Appello di Cagliari si può rinvenire un utile vademecum per la redazione del consuntivo condominiale.
I principi da seguire per la redazione del rendiconto condominiale.
Come è noto, l'art. 1130-bis c.c. introdotto dalla riforma del condominio del 2012 dispone che il rendiconto debba indicare le spese in entrata e in uscita e ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, voci tutte che devono essere espresse in modo tale da consentirne l'immediata verifica.
Quindi, sulla scorta di quanto sopra, il primo principio da seguire nella redazione del rendiconto condominiale, secondo l'interessante sintesi elaborata dalla Corte di Appello di Cagliari, è indubbiamente quello della chiarezza, come indicato anche nella prima parte del comma 2 dell'art. 2423 c.c., norma che riguarda il bilancio societario ma applicabile analogicamente anche in ambito condominiale.
In altre parole, si tratta di esporre in modo semplice le voci che compongono il rendiconto: nell'interesse della collettività condominiale è infatti necessario fissare una struttura uniforme di impostazione contabile e di rappresentazione del documento riassuntivo dell'esercizio, adattabile a ogni dimensione gestionale, che da un lato deve osservare le comuni regole di tecnica contabile, dall'altro esporre con chiarezza e immediata percettibilità le voci che lo compongono.
Un secondo principio è quello della rappresentazione veritiera e corretta, sempre in applicazione analogica della disposizione di cui alla seconda parte del comma 2 dell'art. 2423 c.c.. Si tratta cioè di riprodurre puntualmente l'esatta situazione patrimoniale e finanziaria del condominio.
Infine, un terzo principio è quello della competenza economica, consistente nel riportare tutte le entrate e le spese di competenza dell'anno.
Secondo la Corte di Appello di Cagliari la regola base da seguire si può quindi riassumere in quella di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti nel documento.
I Giudici hanno quindi richiamato la sentenza della Cassazione n. 8877 del 28 aprile 2005, in base alla quale "l'amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite".
Peraltro, resta fermo il principio per cui "in tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate" (Cass. civ., sentenza n. 19799/2014).
Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?
I motivi dell'impugnazione.
Nella specie la condomina impugnante aveva chiesto, tra le altre cose, che il giudice accertasse e dichiarasse l'invalidità delle deliberazioni di approvazione del consuntivo e del preventivo.
Quanto al primo perché nessun documento idoneo a rappresentare un bilancio consuntivo, per carenza dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge, era mai stato sottoposto all'attenzione dei condomini al fine di ottenerne il consenso utile all'approvazione. Circa il preventivo era stata invece contestata la mancata approvazione di piano di riparto.
Il condominio, nel costituirsi in giudizio, aveva invece evidenziato come i bilanci oggetto di censura avessero tutti i requisiti richiesti dalla legge e fossero stati trasmessi via e-mail alla condomina, di modo che la stessa, ove avesse avuto necessità di più minuziose e dettagliate informazioni, avrebbe potuto chiederle all'amministratore prima dello svolgimento dell'assemblea.
Rendiconto condominiale. Il primo vademecum
Quanto all'omessa approvazione dello stato di ripartizione del preventivo, che in effetti non risultava dal verbale assembleare, il condominio si era difeso sostenendo che tale circostanza con avrebbe comportato l'invalidità della delibera di approvazione ma, tutto al più, l'impossibilità di ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo verso gli eventuali condomini morosi.
La decisione del Tribunale di Cagliari.
Il Giudice di primo grado aveva respinto le domande della condomina perché era emerso documentalmente che gli allegati al bilancio, trasmessi unitamente alla convocazione dell'assemblea, indicavano le poste in entrata e in uscita della gestione annuale e il relativo stato di ripartizione.
Secondo il Tribunale la condomina non aveva specificato le lamentate carenze dei bilanci che avrebbero reso gli stessi inidonei alla loro funzione, in quanto privi dei requisiti necessari a conferire loro la natura di rendimento dei conti.
Risultava inoltre che il bilancio preventivo era stato trasmesso in allegato alla convocazione unitamente allo stato di ripartizione ed era stato approvato dall'assemblea.
La decisione della Corte di Appello di Cagliari.
La Corte di Appello ha quindi confermato la sentenza impugnata ritenendo, a seguito della valutazione dei bilanci allegati in atti, che gli stessi fossero idonei a qualificarsi quali atti di rendimento dei conti e fossero stati redatti secondo i principi di legge.
In essi erano infatti state riportate le entrate e le uscite annuali e il relativo stato di ripartizione, e in particolare gli accrediti, gli addebiti straordinari e le quote ordinarie con relative scadenze annuali.
La prospettazione stilata dall'amministratore condominiale, secondo la valutazione dei Giudici, era quindi tale da rappresentare in maniera analitica, comprensiva e trasparente le varie poste economiche e di gestione.
