Responsabilità dell'amministratore nella gestione amianto
Nell'ipotesi di presenza di amianto nel condominio, che interessi i beni comuni indicate all'art. 1117 Cod. Civ., l'amministratore è onerato, quale responsabile delle parti condominiali, di effettuare procedere ad un censimento e mappatura dei manufatti esistenti.
Per l'assolvimento di tale obbligo, è utile evidenziare che l'amministratore non necessità di delibera condominiale ad hoc, trattandosi di un dovere imposto dalla Legge n.257/1992 sia per gli edifici privati che per i condomini.
In ragione del Legge richiamata, l'amministratore è, quindi, tenuto a conferire incarico ad un consulente tecnico abilitato il quale dovrà svolgere le verifiche e controlli richiesti e redigere una relazione ove attesti se l'amianto è presente nelle parti condominiali in forma compatta o friabile ai fini della valutazione del rischio esistente.
La differenza della consistenza dell'amianto, ovvero della sua configurazione, riflette un diverso obbligo di operato dell'amministratore con riferimento della comunicazione ed informativa ai condomini ed all'ASL competente.
Qualora sia rilevata la sussistenza di amianto di matrice compatta, l'amministratore sarà tenuto unicamente a programmare controlli periodici mentre se dalla ispezione e conseguente analisi emerge che la matrice è friabile, sul medesimo grava l'obbligo di comunicazione alla ASL di riferimento, pena la comminazione di sanzione amministrativa.
In entrambe le situazioni, l'amministratore dovrà, comunque, informare i condomini anche in considerazione delle decisioni da assumere.
Sotto tale profilo, invero, si aprono due diverse soluzioni, che incidono sensibilmente anche sulle spese da assumere in quanto se l'amianto è (i) in forma di compatta si dovrà procedere a monitorare lo stato dello stesso mediante controlli periodici, (ii) in forma friabile si dovrà procedere allo smaltimento.
Maggioranze necessarie per lo smaltimento
Lo smaltimento dell'amianto in un edificio condominiale configura una attività di manutenzione straordinaria, il più delle volte di notevole entità, concetto da parametrarsi al costo della spesa che dovrà essere sostenuta.
Sul punto, è appropriato ricordare che l'art. 1136 comma IV Cod. Civ. stabilisce, tra le altre, che in caso di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità, la delibera, per essere valida ed efficace, dovrà essere sempre approvata con le maggioranze di cui al II comma della citata norma, ovvero «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio».
Ciò significa che detta maggioranza deve sussistere sia in prima che in seconda convocazione.
Invece, laddove la spesa non possa qualificarsi come di notevole entità, in seconda deliberazione potrà applicarsi il disposto di cui all'art. 1136 comma III Cod. Civ. e, per l'effetto, sarà approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell'edificio.
Certamente più ardua la situazione in cui si trova l'amministratore nell'ipotesi in cui l'intervento inerente lo smaltimento dell'amianto rivesta carattere di urgenza, ritenuto e considerate le circostanze ed il criterio principe individuato dalla giurisprudenza per cui tale qualifica si deduce dalla improrogabilità dello stesso in relazione al verificarsi di danni o pericolo.
In tale caso, l'amministratore potrà disporre lo smaltimento anche in assenza di una delibera, ferma la sussistenza del carattere improcrastinabile dell'opera, diversamente, ove non ricorra l'urgenza, dovrà unicamente informare i condomini delle conseguenze sanzionatorie in caso di inerzia.
Amianto presente nel condominio, cosa fare?
Come si dividono i costi per lo smaltimento dell'amianto
In ordine alla suddivisione dei costi dello smaltimento dell'amianto nelle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 Cod. Civ. troverà applicazione la regola generale dettata dal primo comma dell'art. 1123 Cod. Civ. per cui la ripartizione delle spese di bonifica, rimozione e smaltimento saranno ripartite secondo i millesimi di proprietà.
È noto che la sentenza n.7449/1993 le Sezioni Unite della Cassazione ha sancito l'esistenza di un vero e proprio diritto di comproprietà in relazione ai beni di cui all'art. 1117 Cod. Civ. criticando il concetto di presunzione legale di condominialità attribuito agli stessi.
In conseguenza, per una compiuta corretta verifica dei costi di ripartizione, se trattasi di parti comuni ai sensi dell'art. 1117 Cod. Civ. che, per la loro destinazione servono tutte le unità immobiliari costituenti il condominio, la comproprietà può essere esclusa unicamente se sussiste un titolo contrario (Cass. n.4501/2015).
In caso contrario, ove i beni individuati all'art. 1117 Cod. Civ., risultino a servizio fruibili solamente di alcuni condomini, non possono essere qualificati in comproprietà e, in conseguenza, tale carattere dovrà essere ritenuto insussistente senza necessità di dimostrare un titolo contrario (Cass. n. 17993/2010/Cass. n. 822/2014).
Per la corretta distribuzione degli oneri, sarà chiaramente dirimente il censimento di cui alla relazione redatta dal consulente tecnico incarico per la individuazione delle parti interessate dalla presenza di amianto.
Invero, la mappatura potrebbe aver rilevato la presenza di amianto su una canna fumaria di uso e pertinenza di uno o più singoli condomini ma non della totalità degli stessi.
In tale circostanza, la spesa non potrà essere, quindi, ripartita, secondo il criterio generale di cui all'art. 1123 comma I Cod. Civ. ma secondo la previsione di cui al II comma <se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne>.
Bonifica amianto e detrazioni fiscali
Parimenti, le stesse osservazioni sulla divisione ripartizione secondo i millesimi di proprietà, incontreranno un ulteriore limite qualora emerga, in rispondenza alla previsione di cui all'art. 1123 III comma Cod. Civ. «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
In conclusione, appare indubbio che il criterio di ripartizione da adottare, relativamente alle spese per la bonifica dell'amianto, dovrà rispondere alle regole esposte la cui applicazione sarà tanto più agevole quanto maggiormente esplicativa e precisa, nella individuazione della presenza di parti interessate dall'amianto, sarà la perizia resa dal consulente tecnico incaricato.
