La sentenza del Tribunale di Roma n. 13582 del 17 agosto 2021 ci permette di riflettere ancora una volta su quanto sia arduo il rapporto tra l'Amministrazione (professionale o meno) del Condominio e la compagine condominiale.
Infatti, il principale obbligo dell'Amministratore, quale mandatario, è quello di rendere il conto di quanto egli ha fatto per il mandante, cioè il Condominio: e siccome questo tipo particolare di mandante e di mandato concernono la gestione di un patrimonio immobiliare comune e delle spese per la manutenzione e conservazione dello stesso, cioè dei danari versati dai singoli condòmini nelle casse condominiali, la resa del conto deve dare atto principalmente (anche se non unicamente) di questa gestione.
Ecco allora che l'Amministratore deve barcamenarsi tra i programmi software maggiormente in voga ed in uso, che costringono la redazione del conto nelle strette maglie della logica informatica e sistemica ed i dettami della Legislazione codicistica, nonché le stoccate della giurisprudenza, specialmente quella di merito, che continuamente bacchetta il mandatario per i suoi errori…
In generale, riteniamo che, al di là di numeri e partite contabili, il rapporto tra Amministratore e condòmini, come quello tra qualsiasi professionista ed il suo cliente, si giochi sulla fiducia e sull'affidabilità, che non sono generabili da un algoritmo (non ancora, almeno) e che non si acquistano on line, ma vanno costruite con pazienza e capacità da acquisire nel corso di una vita (personale e professionale) intera.
Veniamo all'esame della pronuncia.
Rendiconto non chiari: la pronuncia
Due condòmini, quali comproprietari di alcune unità immobiliari, impugnano la delibera adottata dal Condominio, in particolare in relazione ai punti dell'Ordine del Giorno che concernevano l'approvazione del rendiconto 2016 e del preventivo 2017.
Assumono i condòmini attori che:
- i suddetti documenti (rendiconto e preventivo) violano il disposto dell'art. 1130 bis c.c., perché non redatti secondo il c.d. principio di cassa (in base al quale ogni pagamento o introito va registrato in relazione alla data esatta di effettuazione, a prescindere da ciò a cui la spesa si riferisce, ad esempio, se pago il saldo 2020 in data 20 agosto 2021, secondo questo principio, l'entrata del mio saldo 2020 va imputata all'esercizio 2021, anziché a quello 2020, già chiuso), perché non vi sarebbe corrispondenza tra voci di entrata ed uscita e vi sarebbe invece duplicazione di alcune voci di spesa
- in entrambi i documenti la spesa per il consumo dell'acqua viene inspiegabilmente decurtata del 50% a favore di un negozio e del 25% a favore di una cantina, ambedue parte del Condominio, così realizzando una violazione dell'art. 1123 c.c.
- nel rendiconto 2016 sarebbe illegittimamente stata inserita una spesa riguardante il trasporto aereo utilizzato dall'Amministratore per raggiungere il luogo dell'Assemblea del quale, sostengono gli attori, non può farsi carico il Condominio.
Il Giudice, dopo aver disposto CTU sui documenti contabili in discussione, decide accogliendo l'impugnativa, posta l'accertata irregolarità di entrambi.
Quanto al rendiconto, il Giudice, dopo aver ribadito l'orientamento giurisprudenziale maggioritario in ordine ai requisiti dello stesso (ovvero verità e intelligibilità anche per un 'non addetto ai lavori' quale normalmente è il condòmino) nonché del criterio di redazione (per cassa o competenza), ravvisa, nel documento un coacervo di irregolarità: dalla mancanza del Registro di Contabilità, obbligatorio ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., alla mancanza della Nota esplicativa, anch'essa inclusa nella norma citata, per finire con il disallineamento tra lo stato patrimoniale riportato nel rendiconto ed i saldi contabili.
Anche il preventivo, benché sia unicamente una previsione di una spesa futura, viene ritenuto invalido in quanto, da quello che ci è dato leggere in sentenza, la quale a sua volta riporta i risultati della CTU, c'era stata confusione tra i riparti tra i condòmini, laddove peraltro il totale da ripartire risultava diverso dal totale indicato in preventivo - bilancio di valore rilevante, si trattava di più di 70.000,00 € di esercizio.
Infine, rispetto alle doglianze concernenti lo 'sconto' dei consumi idrici a due unità immobiliari e le spese sostenute dall'Amministratore per recarsi in Assemblea, il Giudice dà le seguenti risposte.
L'acqua, anche laddove debba essere calcolata in modo fisso, così come le altre spese c.d. 'fisse' (intese come quelle diverse dai consumi) deve essere ripartita in base ai millesimi di proprietà, salva diversa convenzione (vedi Regolamento), che nel caso di specie non era stata provata, né era stata prodotta delibera adottata all'unanimità rispetto al diverso criterio di riparto con 'sconto', così rendendo illegittimo il rendiconto ed il preventivo presentati ed approvati contenenti l'arbitraria decurtazione delle spese per due condòmini soltanto.
La spesa per il trasporto aereo dell'Amministratore, stando alle risultanze della CTU, deve ritenersi rientrare nel compenso 'generico' che lo stesso aveva sottoposto al Condominio e che questo aveva approvato; fermo rimanendo, ribadisce il Giudice, che la decisione circa il rimborso di una spesa all'Amministratore appartiene alla discrezionalità dell'Assemblea (della quale il Giudice dell'impugnazione non può sindacare), tuttavia, lo stesso ritiene di poterla in questo caso sindacare in punto di legittimità perché detto rimborso non era stato inserito come 'voce' corrispondente nel rendiconto presentato ai condòmini, così da permettere l'immediata, chiara e trasparente intelligibilità dello stesso (rispetto a quella voce di spesa) che invece la legge richiede.
Spendiamo due parole in più per spiegare questo punto: nella fattispecie concreta, in base a quanto rilevato dal CTU, i rimborsi del tipo di quello richiesto dall'Amministratore risultavano già compresi nel compenso generico dallo stesso presentato in occasione della nomina/conferma all'Assemblea e da questa approvato. Ciò non significa che all'Amministratore non possano mai essere rimborsate le spese di 'vacazione', cioè quelle occorse per spostarsi in un luogo a cagione del suo mandato, bensì unicamente che è opportuno che l'Assemblea verifichi sempre cosa è incluso nel mandato e cosa è escluso, mentre sentiamo di suggerire agli Amministratori di dedicare più tempo alla redazione delle proprie offerte economiche, proprio per evitare contestazioni in ordine a ciò che rientra o meno nel compenso e rispetto ad eventuali compensi straordinari (ovvero esclusi dal compenso inizialmente approvato) - che, qualora non già inseriti nell'offerta economica, anche solo nominalmente (ad es., «all'Amministratore spetterà il rimborso delle spese di vacazione dietro presentazione della relativa ricevuta»), devono essere presentati all'Assemblea, con tanto di documento giustificativo (c.d. 'pezza d'appoggio') ed approvati dalla medesima in sede di rendiconto o preventivo, con indicazione specifica della voce di spesa nel documento da approvare - come ha ribadito la sentenza e come vedremo al paragrafo successivo.
Esaminiamo ora la parte della pronuncia che tratta, in particolare, del rendiconto e di come esso debba essere redatto.
Il rendiconto è uno, ma sono tanti
Con l'avvento della Riforma condominiale del 2012 e l'inserimento dell'art. 1130 bis nel Codice civile tra le norme regolatrici del Condominio, il rendiconto è diventato un documento complesso - oppure, forse, ci siamo accorti che lo era già ..
Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza
Non solo: anche la sentenza in commento, come già alcune pronunce della Cassazione (v. Cassaz., Sez. VI, Sentenza 20/12/2018, n. 33038) ribadisce che TUTTE LE PARTI DEL RENDICONTO SONO OBBLIGATORIE ED IMPRESCINDIBILI, quindi un rendiconto presentato all'approvazione e approvato, al quale manchino alcuni degli elementi di cui diremo è ANNULLABILE - pertanto, la delibera di approvazione va impugnata nei 30 giorni dall'Assemblea (per i presenti che abbiano votato contro l'approvazione o si siano astenuti) o dalla comunicazione del verbale contenente la delibera (per gli assenti).
Secondo il dettato dell'art. 1130 bis c.c., infatti, i condòmini dovrebbero vedersi recapitare, in occasione della convocazione dell'Assemblea per l'approvazione oppure dovrebbero vedersi mezzo a disposizione quanto segue - quanto riportato in appresso, ci sia consentita l'autocitazione, è tratto dalla Parte I, § 1.g dell'E - book "Attribuzioni e Responsabilità dell'Amministratore", edito da CondominioWeb:
- il Registro di Contabilità, documento che l'Amministratore deve formare e tenere a pena di revoca (artt. 1130, n. 7) e 1129, 12° comma, n. 7) c.c.) e del quale deve permettere la visione e l'estrazione di copia secondo l'art. 1129, 2° comma, c.c., il quale contiene l'annotazione, in ordine cronologico, dei singoli movimenti in entrata e in uscita, cioè di quello che il Condominio incassa (dai condòmini, da altri soggetti tenuti verso lo stesso) e paga (ai fornitori o altri soggetti verso i quali è tenuto), annotazione che va fatta entro 30 giorni dall'effettuazione del movimento - se il condòmino paga oggi, 27 agosto 2021, si dovrà registrare entro il 26 settembre; nella sentenza in commento, il magistrato fa un'osservazione importante: il Registro di Contabilità non è l'estratto del c/c e non deve coincidere con il saldo dello stesso, perché nel Registro vanno anche eventuali movimenti in contanti: capiamo allora come, sia per l'Amministratore che per i condòmini, il Registro di Contabilità non debba essere un ulteriore fardello burocratico, ma possa costituire un valido supporto per la validità della resa del conto (per l'uno) e l'effettiva capacità di 'far quadrare i conti' (per gli altri), potendovi ritrovare tutta la movimentazione del Condominio, relativa alla gestione da chiudere (ma anche alla precedenti) e potendo quindi controllare cosa sia entrato e cosa sia uscito e perché; se questo strumento venisse utilizzato, non avremmo più situazioni in cui il condòmino ha pagato, ma non si vede attribuito il pagamento del rendiconto della gestione (anche in caso di rendiconto chiuso, cioè già redatto, il condòmino vedrebbe l'entrata nel Registro e comprenderebbe che la stessa verrà 'allineata')
- il Rendiconto della gestione chiusa e da approvare, cui siamo (o dovremmo essere) abituati, cioè un documento composto da:
- il c.d. 'consuntivo' della gestione, contenente l'indicazione delle spese per gruppi omogenei (solitamente, si indicano le spese per Tabelle Millesimali, così, ad esempio, Spese Generali Tabella A, Spese Scale Tabella B, etc.) e la loro divisione tra spese per MANUTENZIONE/CONSERVAZIONE e spese per CONSUMI; questa parte serve ai condòmini per capire quanto hanno speso per quella gestione rispetto a quanto avevano preventivato (rispetto al preventivo ci potrebbero essere state anche spese impreviste, ad esempio una causa, un procedimento di mediazione, una riparazione straordinaria, etc.) e, tornando alla sentenza, è in questa parte che l'Amministratore avrebbe dovuto inserire la voce relativa al rimborso della spesa per trasporto aereo eseguita per raggiungere il luogo dell'Assemblea in modo 'specifico', cioè attribuendola ad una delle voci e specificando a cosa si riferiva
- il Riepilogo finanziario, che deve essere suddiviso in Entrate e Uscite e dà conto ai condòmini di quante risorse sono confluite nelle casse condominiali e di quelle che ne sono uscite; è qui che, sotto la voce 'Entrate', l'Amministratore deve riportare il saldo di cassa della gestione precedente, punto fondamentale dal quale partire per definire, insieme allo Stato Patrimoniale, l'intera situazione del Condominio
- lo Stato patrimoniale, che fotografa l'intera situazione di credito e debito del Condominio: nello Stato Patrimoniale devono essere riportati, sotto la voce 'Attività' o 'Attivo', l'importo presente in cassa, quello presente sul c/c del Condominio nonché i crediti da riscuotere verso i condòmini e verso i terzi, mentre, nella voce 'Passività' e 'Passivo', vanno ad esempio inseriti i vari fondi che il Condominio ha accantonato o sta accantonando (manutenzione, TFR portiere, fondi per spese legali o altre spese da sostenere) con indicazione della delibera che li ha istituiti (ad es. fondo - cassa lavori 21 luglio 2020) nonché i debiti, anch'essi verso i condòmini o i terzi.
Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante
- la Nota Sintetica esplicativa, cioè una sorta di rendiconto 'narrato', che deve contenere, per espressa previsione dell'art. 1130 bis, c.c., 2° periodo, «anche» l'indicazione dei «rapporti in corso» e delle «questioni pendenti»; siccome la parola 'anche' significa 'non solo', va da sé che la Nota debba costituire, come detto sopra, un 'racconto' ancora più immediato e chiaro della gestione che si va chiudendo, ma anche di quella che si apre (ad esempio, per giustificare l'inserimento a Preventivo di una determinata voce di spesa) da parte dell'Amministratore ai condòmini e dovrebbe permettere, letta 'a fronte' (cioè accanto) al rendiconto ed al registro di contabilità, una chiara visione di 'dove si trova' il Condominio, per poi decidere 'dove vuole andare' - anche la sentenza afferma che la Nota deve dare contezza della «complessiva situazione della compagine»
Ci perdoneranno i lettori eruditi dell'utilizzo di parole semplici, ma si ritiene che la vicenda del rendiconto condominiale sia stata ammantata di troppi lemmi appartenenti ad altre discipline e contesti giuridici, al punto da portare all'attuale confusione.
Tenendo presente invece la tripartizione indicata sopra, i condòmini potranno immediatamente rendersi conto se si trovano dinnanzi ad un rendiconto inveritiero o non chiaro o meno.
Perché insistiamo nel denominare il consuntivo 'rendiconto'?
Anche nella sentenza in commento il Giudice utilizza la parola 'consuntivo', come la maggior parte della dottrina e della giurisprudenza.
Ebbene, dobbiamo mantenere saldo in testa l'assunto per cui il Condominio non è e, sino a che la legislazione non muterà, non potrà mai essere, una società, regolata dal Titolo V del Codice civile, bensì un patrimonio immobiliare, sfornito di personalità giuridica e governato da due organi, l'uno monocrativo (l'Amministratore) ed eventuale e l'altro collegiale (l'Assemblea).
Il Legislatore del codice non usa mai la parola 'consuntivo', ma sempre 'rendiconto' a voler sottolineare il collegamento con il contratto di mandato intercorrente tra l'Amministratore ed il Condominio e l'obbligo del primo di rendere il conto della sua gestione.
Al contrario, anche nella sentenza in commento, come spesso in altre o in dottrina, si sente parlare di 'costi e ricavi'; d'altronde, lo stesso Legislatore della Riforma è incorso nell'inciampo terminologico e concettuale, utilizzando parole come 'Riepilogo finanziario' o 'Nota sintetica' che non appartengono al mondo del Condominio, ma a quello delle società.
Dal fatto che il Condominio non sia una società discendono importanti conseguenze, anche in termini di contabilità.
Innanzitutto, non è spesso chiaro che è il Condominio il centro di imputazione dei crediti e dei debiti, per cui l'annosa questione dell'indicazione con il segno + o - che precede una determinata cifra, delle somme che il condòmino deve dare o deve 'ricevere' dal Condominio non è di poco conto.
Insomma, se il condòmino è in posizione di debito, cioè è moroso verso il Condominio, detta morosità va indicata come un credito (quindi con il segno + davanti), perché è un credito che il Condominio deve riscuotere presso il condòmino: viceversa, se il condòmino deve vedersi restituito qualcosa o attribuito qualcosa, questa somma andrà indicata come debito (quindi con il segno - davanti), perché è il Condominio che deve spogliarsi della somma e pagarla o rinunciarvi.
In secondo luogo, è fuorviante parlare di 'costi e ricavi', perché il Condominio non ha ricavi: tutto ciò che lo stesso eventualmente e non ontologicamente (cioè, per sua vocazione, come accade alle società) 'incassa' (e qui 'cade l'asino' dell'ente di gestione centro di imputazione, perché in realtà l'incasso spetta ai condòmini secondo le rispettive quote millesimali) lo deve giocoforza ripartire ai condòmini o destinare per altre attività.
Ad esempio, il canone di locazione derivante dall'appartamento di comproprietà comune; somma, questa, come peraltro la stessa gestione della locazione, non rientrante strettamente nella gestione condominiale, perché l'appartamento comune è una comproprietà dei singoli condòmini e non un bene comune, cosicché essi potrebbero anche gestirlo in proprio o farlo gestire ad un soggetto terzo, diverso dall'Amministratore … peraltro, l'Amministratore, a nostro avviso e per amore di coerenza, dovrebbe percepire un compenso ad hoc per la gestione dell'appartamento comune, ma comprendiamo che faccia comodo a tutti fare finta di non sapere che la situazione sta così.
Ancora: l'introito derivante dalla concessione in locazione o con altra modalità del lastrico solare, del cortile o di altri spazi comuni a terzi (questo sì rientrante nella gestione delle cose comuni e nel mandato 'regolare' dell'Amministratore) viene anch'esso ripartito tra tutti i condòmini oppure, per loro delibera, attribuito ad esempio ad un fondo - cassa o ad altro scopo.
Veniamo poi all'annosa questione dei concetti di 'avanzo' o 'disavanzo', anch'essi mutuati da territori non attigui alla materia condominiale e fuorvianti e pur tuttavia utilizzati con frequenza, sia dai programmi informatici in commercio sia nella dottrina e nella giurisprudenza: il Condominio non può spendere più di quello che ha, quindi non può creare disavanzo, così come non può distribuire 'utili' (di qui il fuorviante utilizzo), perché essi vanno distribuiti ai condòmini oppure impiegati nei fondi e negli accantonamenti, per cui la 'cassa' deve andare a zero…
Ci permettiamo sommessamente di dissentire con quanto affermato in sentenza, dove si legge che il Riepilogo Finanziario «coincide con lo stato patrimoniale» del Condominio.
Come evidenziato sopra, il Riepilogo Finanziario dà una situazione statica, fissa cioè alla gestione di riferimento e riporta il saldo della gestione precedente unicamente per dare un punto di partenza, un fondamento al rendiconto della gestione attuale in chiusura.
Lo Stato Patrimoniale è invece la fotografia complessiva di tutte le attività e passività del Condominio, inclusi i fondi.
Rispetto ai fondi, assistiamo spesso ad errori grossolani nell'indicazione delle movimentazioni da e per gli stessi: tutto ciò che concerne il fondo, sia in entrata che in uscita, deve essere documentato nello Stato patrimoniale e non riportato nel Consuntivo (la parte del Rendiconto che abbiamo chiamato così sopra) perché, qualora venga inserito nel Consuntivo darà l'erronea impressione, al condòmino, ma anche al magistrato ed al suo CTU, di essere spesa corrente, mentre così non è.
Il fondo è un accantonamento e, laddove, come spesso accade, il denaro sia accumulato in vista di un debito da assolvere (ad esempio, la liquidazione del TFR al portiere, il saldo dei lavori di manutenzione, etc.), deve essere riportato sotto la voce 'Passività' o 'Passivo' dello Stato patrimoniale, tra i Debiti.
È lo Stato Patrimoniale la parte di Rendiconto che il condòmino dovrà esaminare per prima, perché dovrà raffrontarla con lo Stato patrimoniale riportato nel Rendiconto precedente per verificare se è cambiato qualcosa - ad esempio, se il TFR era indicato nel 2019 come pari ad €. 14.000,00 e nel 2020 viene riportato come pari ad €. 6.000,00, si dovrà chiedere conto - per dirla eufemisticamente - di detta diminuzione.
È ormai avvertita da più parti, dalle associazioni rappresentative degli Amministratori, alcune delle quali lo affermano da tempo, così come da tutti gli operatori del settore, la necessità di operare su un protocollo condiviso che permetta una volta per tutte di definire il rendiconto condominiale quale è, con una dignità propria e separata rispetto alla contabilità societaria, secondo le norme del Codice civile e le peculiarità della gestione di un edificio in Condominio, schema o protocollo da formare e condividere innanzitutto con i magistrati e con i CTU che rappresentano l'ausilio tecnico sul quale si basano le pronunce dei primi.
Il rendiconto è di cassa... ma anche un po' di competenza
Forse è rispetto alla scelta del criterio di redazione del rendiconto che la sentenza in commento compie il passo più coraggioso: infatti, per la prima volta da tempo, leggiamo che, mentre il Registro di Contabilità (che è parte del Rendiconto, come detto sopra) ed il Riepilogo Finanziario vanno redatti per cassa, lo Stato Patrimoniale deve seguire il criterio della competenza, ergo, andare ad attribuire l'entrata o l'uscita alla voce di spesa cui si riferisce.
Non solo: il magistrato afferma che «sarebbe errato decidere della legittimità o meno di un rendiconto basandosi su un rigido formalismo», cioè sulla richiesta, della maggior parte della giurisprudenza di merito (anche del foro da cui proviene la sentenza) del criterio di cassa tout court; sarà invece necessario verificare la documentazione allegata alla convocazione oppure fornita ai condòmini su richiesta degli stessi prima dell'Assemblea, per vedere se la stessa abbia avuto quelle caratteristiche di trasparenza e veridicità necessarie ad integrare un Rendiconto legittimo - attenzione, queste caratteristiche sono quelle già indicate sopra, cioè la completezza del Rendiconto con tutti i documenti di cui si compone e l'intelligibilità degli stessi per i condòmini, nonché la veridicità di quanto riportato.
