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Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore: a chi spetta eseguire la ripartizione?
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Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore: a chi spetta eseguire la ripartizione?

Nessuna norma di legge impone al mandatario dei condòmini di suddividere i costi di gestione delle parti comuni tra proprietario ed affittuario

Avv. Alessandro Gallucci  

È opinione diffusa trai condòmini e non solo, che l'amministratore di condominio debba provvedere ad eseguire la ripartizione delle spese condominiali individuando i costi a carico del locatore e quelli, invece, imputabili al conduttore.

Si tratta di un convincimento errato: nessuna norma di legge impone al mandatario dei condòmini di suddividere i costi di gestione delle parti comuni tra proprietario ed affittuario.

Chi debba pagare che cosa tra questi due soggetti è questione che dev'essere risolta nell'ambito del rapporto contrattuale.

Per ulteriori approfondimenti sulla problematica si rinvia al recente testo pubblicato: Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore

Le spese condominiali nell'ambito del contratto di locazione prendono il nome di oneri accessori, essi cioè s'accompagnano ad altra cosa, quella sì, principale, ovvero il canone di affitto. S'è mai visto che il canone di affitto è pagato all'amministratore di condominio? Difficile, per carità raro e non impossibile, ma sfido chiunque a indicare una situazione simile dentro la normale casistica.

=> Cosa succede quando il locatore anticipa il pagamento degli oneri condominiali?

Siccome le spese condominiali sono accessorie alla pigione, allora queste devono essere corrisposte assieme ad essa al proprietario; la corresponsione deve seguire delle regole. Tali regole sono individuate:

- dalla legge n. 392/78;

- dai decreti attuativi della legge n. 431/98;

- dalle disposizioni che ogni singolo contratto può contenere specificando ovvero derogando (in favore del conduttore).

È evidente che se l'amministratore è non messo in condizioni di conoscere concretamente gli accordi tra proprietario e conduttore, allora non potrà pretendersi da lui alcuna operazione di suddivisione dei costi di gestione tra proprietario e conduttore.

Anche se tali condizioni fossero avverate, il locatore, ovvero l'inquilino, non potrebbero imporre al legale rappresentante della compagine di ripartire i costi. Un conto è la ripartizione tra i condòmini, operazione prevista espressamente dalla legge (art. 1123, 1130, 1135 c.c.), altro la divisione della singola quota tra il condòmino, che è il referente verso l'amministrazione condominiale, ed il conduttore, che è mero detentore dell'unità immobiliare.

Com'è stato osservato in passato, il conduttore è persona estranea al condominio; sebbene oggi questa affermazione possa apparire criticabile alla luce delle disposizioni che sempre più impongono a condòmino ed amministratore di tenerlo in considerazione nell'ambito della gestione delle parti comuni.

Tanto è vero quanto fin qui affermato che, ad oggi, la giurisprudenza nega la legittimità dell'azione ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. (ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) direttamente verso il conduttore. I rapporti economici inerenti al pagamento degli oneri condominiali restano tra proprietario e condominio.

=> Sostituzione tapparelle, paga il proprietario o il conduttore

Non s'ignora la prassi che vede il conduttore corrispondere direttamente all'amministratore condominiale le somme di sua spettanza: si tratta di una condotta giuridicamente riconducibile nell'ambito della delegazione di pagamento, ovvero nell'adempimento del terzo, ma siccome nella pressoché totalità dei casi si tratta di pagamento parziale, l'amministratore di condominio, in quanto rappresentante del creditore, è sempre nella possibilità di rifiutarlo prevedendo il pagamento per intero.

Date queste premesse, è comunque indubitabile che una volta accettato l'impegno di suddividere i costi tra proprietario e conduttore, allora l'amministratore debba farlo secondo quanto disposto dalla legge, dai decreti attuativi delle disposizioni legislative che li hanno previsti sempre e comunque tenendo in considerazione primariamente quanto disposto dal contratto.

La imputazione all'una piuttosto che all'altra delle parti contrattuali è solitamente operata secondo questo criterio distintivo: ciò che serve per conservare le parti comuni dell'edificio lo paga il proprietario, quanto necessario per utilizzarle il conduttore.

Eppure - si pensi al compenso dell'amministratore condominiale - vi sono delle fattispecie controverse e che nessuna disposizioni normativa affronta.

In conclusione, non v'è esitazione nell'affermare che quella delle spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore è materia da maneggiare con cura.

Cerca: spese condominiali proprietario e conduttore

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