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Come si gestisce un condominio senza amministratore?

Le differenze rispetto al condominio gestito da un mandatario date dalle norme e dalla prassi.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La gestione di un condominio che decide di non dotarsi dell'amministratore è soggetta a regole parzialmente differenti dalla compagine che affida ad un mandatario l'amministrazione delle cose comuni.

La differenza sta nel fatto che il codice civile detta regole che hanno come destinatario specificamente l'amministratore.

=> Amministratore di condominio

Sebbene la legge n. 220 del 2012 abbia inserito nel codice civile la figura del condòmino "facente funzioni", ossia di quella persona che sebbene non nominata amministratore si interessi più d'altre delle cose comuni, questa equiparazione è limitata a pochi aspetti, per lo più di raccordo informale tra la collettività e soggetti terzi.

Pare utile partendo, come si suol dire, dall'inquadramento basico della fattispecie, cogliere ed evidenziare gli aspetti fondamentali della gestione di un condominio senza amministratore.

Nomina dell'amministratore, quando è obbligatoria?

Otto; è questo il numero di riferimento. Superati gli otto condòmini, da nove in poi, la nomina dell'amministratore diviene obbligatoria.

Si badi: l'inadempimento dell'obbligo non comporta sanzioni o preclusioni di sorta, ma semplicemente la facoltà per ciascun condòmino di adire l'Autorità Giudiziaria per la nomina dell'amministratore.

Per inadempimento s'intende la mancata nomina da parte dell'assemblea; ciò rappresenta condizione per la richiesta di nomina giudiziale. Tutto ciò è previsto da una norma, nello specifico dal primo comma dell'art. 1129 c.c.

Fino ad otto condòmini, invece, la nomina dell'amministratore è facoltativa. In sostanza se in assemblea non si raggiunge la maggioranza o semplicemente si decide per una gestione "fai da te", chi non è d'accordo non potrà far altro che accettare quella decisione.

Solamente in caso disinteresse verso la cura delle cose comuni e solamente per la esecuzione di specifici adempimenti si può richiedere all'Autorità Giudiziaria d'intervenire, potendo questa solo per quell'intervento nominare un amministratore (art. 1105, quarto comma, c.c.).

Condominio senza amministratore, il facente funzioni

Come si diceva in principio la legge n. 220 del 2012 ha inserito nel codice civile il riferimento alla "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore"; si tratta di quel soggetto nella prassi corrente considerato il facente funzioni.

Si badi quella disposizione riguarda il nominativo da inserire nella così detta targa dell'amministratore.

Condominio in autogestione, come comportarsi

La ratio della disposizione è evidente: consentire ai terzi che abbiano necessità d'interfacciarsi col condominio di poter interloquire direttamente con una persona.

Si badi: il facente funzioni non è un amministratore a tutti gli effetti. Svolge alcuni compiti propri del mandatario, ma non ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condòmini. Serve da trait d'union, nulla più.

È probabile che il facente funzioni raccolga le quote per il pagamento dei fornitori, si curi d'interfacciarsi con loro, ecc.; egli tuttavia non ha poteri d'amministrazione, quanto meno di disposizione delle spese non urgenti (art. 1134 c.c.) e non può agire o resistere in giudizio autonomamente.

Condominio senza amministratore, l'assemblea è sempre l'organismo centrale

Data questa situazione, non può non mettersi in evidenza che l'organismo centrale della gestione di un condominio senza amministratore è sicuramente l'assemblea.

Questa, come ha specificato illustre dottrina, è organo naturale, strutturale e permanente del condominio.

Ogni decisione in merito alla gestione e conservazione delle cose comuni (salvo i casi di urgenza di cui agli artt. 1134-1135 c.c.), dunque, deve essere assunta dall'assemblea. Non fa eccezione, lo ha affermato anche la Corte di Cassazione, il caso del condominio minimo.

=> Assemblea di condominio

Nel condominio senza amministratore, quindi, nessun condòmino può prendere iniziative di gestione autonome, eccezion fatta per i casi d'urgenza, e quindi pretendere il rimborso delle spese, salva sempre l'eccezione testé citata, e men che meno il pagamento di compensi.

L'autogestione, per così dire, impone una costante opera di coordinamento tra gli interessati. È chiaro che, specie laddove non si tratti di condominio con due soli partecipanti non può prescindersi da una valutazione programmatica delle necessità comuni e quindi dalle conseguenti decisioni.

Condominio senza amministratore, nessun preventivo e nessun rendiconto

La gestione di un condominio senza amministratore non prevede la necessità di un'assemblea per il rendiconto della gestione, o almeno non esiste la possibilità che debba essere reso un conto.

Solitamente nel condominio senza amministratore non viene nemmeno redatto un preventivo. Eppure questo documento, per le ragioni esposte in precedenza riguardanti l'assenza di poteri gestori in capo ai singoli condòmini, se non per i casi d'urgenza, dovrebbe essere redatto ed approvato all'inizio dell'anno.

È davvero raro che un condominio non abbia alcun servizio periodico comune. Se non altro almeno la corrente elettrica per l'illuminazione delle scale e la tassa per il passo carrabile o quanto meno l'organizzazione del conferimento rifiuti.

Per questo genere di servizi, che hanno un costo e degli adempimenti connessi (nel caso di fornitori, ad esempio, potrebbe essere necessario il versamento della ritenuta d'acconto), è bene stabilire all'inizio dell'anno la suddivisione delle spese, in via convenzionale o secondo i criteri di legge, così come è caldamente consigliabile individuare il condòmino che si debba assumere l'onere di farvi fronte, al fine di evitare inadempimenti e quindi aggravi di costo.

Data questa premessa è logica conseguenza che alla fine dell'anno, come si suol dire, andranno fatti due conti. Ma questa necessità non si traduce nel rendiconto dell'amministratore e quindi nella necessità di redigere un atto complesso come quello previsto dall'art. 1130-bis c.c.

Condominio senza amministratore, nessun conto corrente e nemmeno codice fiscale

Va rammentato che il condominio senza amministratore nella pressoché totalità dei casi non avrà un proprio conto corrente per il semplice fatto che l'apertura e l'utilizzazione del conto corrente è obbligo che la legge - art. 1129 c.c. - pone specificamente in capo all'amministratore.

Non solo: per quanto la legge imporrebbe a qualunque condominio di dotarsi di un codice fiscale, l'interpretazione fornita dall'Agenzia delle Entrate sul punto esonera i piccoli condomini, cioè quelli che non hanno obbligo di nominare un amministratore di dotarsi anche del codice fiscale perfino se si decide di eseguire lavori di manutenzione dell'edificio.

Anche in relazione agli interventi rientranti nel così detto superbonus del 110% non è necessario che il condominio senza amministratore si doti di un codice fiscale. A dirlo è sempre l'AdE (circ. n. 30/E).

Superbonus e altre detrazioni fiscali, si possono cumulare?

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Ascolto attivo nei rapporti condominiali

Come gestire condomini scomodi e farsi rispettare. Non esiste amministratore che non abbia nel suo parco clienti qualche condomino scomodo, aggressivo, irritante…uno di quelli che ti spinge a dare le dimissioni.