Quando si acquista casa in condominio è doveroso comunicare all'amministratore di essere diventati condòmini, consegnandogli e comunicandogli tutti i documenti e le informazioni previsti dalla legge.

Quando si vende casa ubicata condominio è buona norma dare notizia all'amministratore dell'avvenuta cessione al fine di evitare, anche a distanza di tempo, di vedersi recapitare - legittimamente - richieste di spese.

Tra dovere - ossia nell'ambito di un rapporto giuridico quella situazione giuridica soggettiva che impone un determinato comportamento - è buona norma v'è molta differenza.

In termini giuridici un comportamento doveroso non posto in essere è considerato un inadempimento, della buona norma non si dice nulla, almeno non in termini diretti.

Entriamo nel dettaglio e diamo forma a queste affermazioni generali grazie ad un caso che ci è stato sottoposto da un nostro lettore.

Responsabilità nella comunicazione del cambio di proprietà all'amministratore

"Buona sera redazione di Condominioweb!

Vi espongo la mia situazione. Due anni e mezzo fa ho venduto un mio immobile, un ufficio, ad una società. All'atto della stipula, sebbene non per iscritto, si erano presi impegno di comunicare all'amministratore tutti i dati del cambio, ecc.

A dire il vero credo che l'amministratore avesse capito della cessione perché poco prima del rogito avevo domandato la classica certificazione dei pagamenti.

Al di là di ciò, pochi giorni fa ricevo la comunicazione del consuntivo con l'avviso di convocazione dell'assemblea. Nel rendiconto c'è ancora il mio nome ed un discreto debito. Ora, a parte che io non m'interessavo del condominio dalla vendita, per sistemare le cose è sufficiente che mi attivi presso l'amministratore? Chi ha sbagliato in questo caso?"

Come vedremo qui di seguito - sperando d'essere chiari ed esaustivi - in disparte da eventuali errori e quindi responsabilità, l'omessa comunicazione della cessione all'amministratore riverbera i propri effetti giuridici sull'obbligo di pagamento degli oneri condominiali maturati.

Si badi: non sulla titolarità dell'obbligazione di contribuire alle spese condominiali, obbligazione che con la cessione passa certamente in capo al neo condòmino, ma sulla permanenza in capo al cedente di un obbligo solidale.

Cambio di proprietà e anagrafe condominiale

È noto che, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., l'amministratore di condominio deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

In tale documento devono essere inserite:

• le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

La disposizione in esame non si limita a descrivere il contenuto del registro, ma anche le dinamiche riguardanti gli obblighi di comunicazione.

È così che il secondo periodo del citato n. 6 dell'art. 1130 c.c. specifica che "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni".

La regola quindi è che ci si debba attivare per dire all'amministratore che rispetto al quel cespite c'è stata una variazione. Sebbene la norma non espliciti il soggetto titolare dell'obbligo di comunicazione, ad avviso di chi scrive, questo va individuato nel nuovo condòmino che, avendo assunto la qualità di comproprietario, è tenuto alla collaborazione leale con l'amministratore in relazione alla tenuta del registro.

E se il condòmino non si attiva? Per rispondere al quesito, vedremo poi perché, dobbiamo presuppore che l'amministratore abbia comunque avuto notizia della cessione, in quanto il restarne all'oscuro attiva un'altra strada.

Nella prima ipotesi, è sempre l'art. 1130 n. 6 c.c. a specificarlo "l'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".

Chiaro. Chi viene "stanato" ne paga ne conseguenze.

Cambio di proprietà e spese condominiali

Resta "l'altra strada", quella che vede l'amministratore all'oscuro di tutto.

Si badi: in termini di diligenza, secondo chi scrive, salvo valutazione del caso concreto, non può ritenersi sufficiente una richiesta di certificazione dei pagamenti per indurre l'amministratore a monitorare quella situazione.

A meno che il condòmino non abbia chiaramente e inequivocabilmente specificato all'amministratore che sta per cedere la sua abitazione, questi non è tenuto a periodica revisione dei registri, poiché è il condòmino a doversi attivare per comunicare il cambio.

Cessione appartamento e solidarietà verso il terzo creditore del condominio

In un contesto, tecnicamente, d'ignoranza da parte dell'amministratore- nessun gli ha comunicato nulla del cambio di proprietà né vi sono elementi che consentano di ipotizzarlo, ergo di attivarsi per ai fini della tenuta del registro di anagrafe, giunge in soccorso della gestione del condominio il quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale: "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

Anche qui la norma non specifica che stia al cedente comunicare copia autentica dell'atto - cui ai fini di legge la prassi equipara una dichiarazione sostitutiva del notaio rogante - ma è buona norma che il venditore, per suo interesse si attivi o quanto meno s'informi se è stato comunicato l'atto.

Ecco allora, che, per dare risposta al nostro lettore, possiamo concludere come segue: se l'amministratore, in concreto, non ha avuto in alcun modo sentore del cambio e comunque se nessuno gli ha comunicato ufficialmente ciò, la solidarietà di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è pienamente valida e operativa.

L'errore è stato principalmente del neo condòmino, ma nella cura del proprio interesse anche chi ha venduto avrebbe fatto bene ad attivarsi.

Cambio casa, quando avvisare l'amministratore di condominio?