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Cause tra condomini: la competenza per valore e quella competenza per territorio. Come determinarle?
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Cause tra condomini: la competenza per valore e quella competenza per territorio. Come determinarle?

Cause condominiali, competenza per valore, per territorio e quella funzionale

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando due condomini iniziano una controversia per motivi inerenti la gestione e l'uso delle parti comuni oppure quando un condomino, per le medesime ragioni, intende agire contro la compagine, è fondamentale comprendere qual è il giudice cui potersi rivolgere. In poche parole: è fondamentale determinare correttamente la competenza.

Parti comuni in condominio

Con competenza s'intende, per l'appunto, l'individuazione del giudice che, in ragione del luogo e del valore della controversia, dev'essere chiamato a esercitare la funzione giurisdizionale. La questione, si badi, non riguarda solamente gli avvocati.

Davanti al giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente nelle cause il cui valore non eccede euro 1.100: questo quanto disposto dall'art. 82 del codice di procedura civile, il quale altresì specifica che in tutte le controversie di competenza del giudice di pace, inoltre, la parte può essere autorizzata dal giudice a stare da sola in giudizio e che quando essa è anche avvocato può certamente stare in giudizio personalmente, senza difesa tecnica.

Competenza per vale nelle cause condominiali

Esposte queste brevissime considerazioni di carattere generale passiamo all'argomento centrale di questo approfondimento, ossia: come determinare la competenza per valore e quella per territorio in materia di cause condominiali.

Quanto alla competenza per valore è necessario ricordare che fino a € 5.000,00 il giudice di pace è competente a giudicare per tutte le cause aventi ad oggetti beni mobili. Sopra quel valore è competente il Tribunale. Per determinare il valore è necessario comprendere quello dell'oggetto della causa.

Quanto alla competenza per valore delle cause dinanzi al giudice di pace, rectius giudice onorario di pace, è utile rammentare che il trasferimento delle maggiori competenze in termini di valore economico delle controversie e per materia inizialmente previste stabilite per il 31 ottobre 2021, ad opera del d.lgs n. 117/16, sono state spostate in avanti al 31 ottobre 2025 dal d.l. n. 162/2019 conv. in L. 8/2020.

Così, ad esempio, se si tratta di azione monitoria volta al recupero del credito, ma anche di citazione ordinaria in giudizio avente in medesimo scopo, fino ad € 5.000,00 la domanda va posta dinanzi al giudice di Pace; da € 5.000,01 in poi al Tribunale.

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Competenza per valore nelle cause condominiali, il caso dell'impugnazione delle delibere

Quanto all'impugnazione delle deliberazioni condominiali l'opinione giurisprudenziale che ad oggi è maggioritaria specifica che "ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al "thema decidendum", invece, che al "quid disputandum", per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la "causa petendi" della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa" (così Cass. 28 agosto 2018 n. 21227).

Questioni di competenza per valore e impugnativa di una delibera assembleare

Competenza territoriale nelle cause condominiali

Quanto alla competenza per territorio, quello che bisogna domandarsi è: posto che ci si deve rivolgere la giudice di pace, presso quale ufficio bisognerà avanzare la propria domanda? La competenza per territorio, quindi, consente d'individuare geograficamente l'ufficio giudiziario che, rispetto alla domanda da presentarsi, può correttamente esercitare la giurisdizione.

Al riguardo, ai sensi dell'art. 23 c.p.c. suffragato dall'unanime giurisprudenza, per le cause tra condomini o tra condomini e condominio, la competenza è del Giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni (tra le tante Cass. 19 maggio 2011 n. 11008).

Alle medesime conclusioni si giunge allorquando non si tratta di causa, ma di procedimento di mediazione. Sul punto l'art. 71-quater disp. att. c.c. specifica che per le procedure di mediazione afferenti alle liti condominiali bisogna rivolgersi a quegli organismi aventi sede nel circondario del Tribunale in cui è situato il condominio.

Competenza funzionale nelle cause condominiali

E' bene ricordare, inoltre, che al di là del valore della controversia, il giudice di pace è sempre competente "per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case" (art. 7, secondo comma n. 2, c.p.c.).

È pacifica la Cassazione nell'affermare che "rientrano tra le "cause relative alla misura dei servizi di condominio di case", quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini; appartengono alle "cause relative alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case", quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale" (cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11861 del 07/06/2005; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17660 del 02/09/2004; cfr. tra le altre, Cass. 2^ civ., n. 2402/99, n. 25/2000, n. 6642/2000, n. 5448/2002).

Per questo genere di cause, spesso di valore indeterminabile, il condomino potrà chiedere al giudice di stare in giudizio senza il ministero di un difensore. Per tutto il resto, infine, è competente il Tribunale.

Legittimazione dei condòmini nelle cause condominiali

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