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Dallin

Amministratore protestato - onesta e competente?

salve a tutti, nonostante ne abbia fatte di tutti i colori e sia stato sulle pagine di tutti i giornali locali e nazionali e Tv, il nostro amministratore è stato riconfermato causa condomini amici che riescono ad essere convincenti e raccogliere deleghe. dulcis in fundo, questa persona risulta essere iscritta al registro dei protesti per aver emesso un assegno scoperto di circa 4000 euro lo scorso anno. Mi chiedo, ma è possibile continuare con questa situazione paradoossale e non lasciare il lavoro a una persona seria, onesta e competente? Come posso cacciarlo senza dover rimetterci soldi di tasca mia? Grazie per l'aiuto

ovviamente la persona in questione non è iscritta a nessuna associazione....

Devi rivolgerti all'autorità giudiziale per l'annullamento della delibera di conferma e contestuale revoca ai sensi della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 a quanto disposto in merito ai requisiti obbligatori dell'amministratore.

Per chiarezza i condomini sono a conoscenza di questa carenza dell'amministratore ?

Se sì, ne sono direttamente responsabili e in caso di condanna da parte del giudice potranno essere condannati al risarcimento di eventuale dolo, in quanto essendo a conoscenza della presenza di una carenza giuridica per la nomina dell'amministratore hanno consapevolmente proseguito l'azione perpetrando reato.

Grazie Sasà, il problema è che essendo quasi tutte seconde case, la maggior parte affida deleghe e compiti a una persona che ha assicurato che tutto è a posto e che noi siamo visionari. Aggiungo che dalla gestione 2013 mancavano oltre 13.000 euro su 30.000 e che l'amministratore ha imputato alla gestione precedente (cosa falsissima) e si è impegnato a rifondere di tasca sua visto che non si era accorto dell'ammanco. Sta di fatto che a noi dissidenti (3 su 30) è di fatto impedito visionare gli estratti conto ORIGINALI della banca e che le cifre che l'amministratore ci mostra non corrispondono affatto al saldo che in anonimato un impiegato di banca ci ha fornito. Aggiungiamo che su questo amministratore ci sono decine e decine di denunce per ammanchi di centinaia di migliaia di euro. Ma noi resistiamo perchè "è una brava persona" dice il condomino che gestisce la situazione. Che possiamo fare in 3 contro 30 per giunta accusati di voler rovinare una "povera persona"?

La strada è già stata indicata, basta fare un banale ricorso e tutto si risolve, avvisate gli altri proprietari di tutto ciò poi se agiscono è bene altrimenti lo fate voi 3..... Anche perché non oso immaginare cosa combina con la fiscalità generale vedi 770 etc...... Non perdete tempo, chi non è in grado di svolgere un lavoro con professionalità è meglio che cambi mestiere!!!!!

Premessa, dove si elude la legge non ci sono scuse o giustificazioni che tengano. Ti rispondo punto per punto.

 

1 legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 a quanto disposto in merito ai requisiti obbligatori dell'amministratore:

 

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni

e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico.

In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma.

Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

 

Ogni qualvolta che si sia nominato o rinominato un amministratore lo stesso ha l'obbligo di produrre la documentazione attestante la sua idoneità volta per volta ed in originale aggiornata ad effetto di legge come da art. 1129 c.c.. Quindi un diritto di tutti i condomini a prendere visione.

 

2 La visone dei documenti è un diritto del condominio ed un obbligo dell'amministratore a farli visionare pena la sua revoca, art.1129 c.c.:

 

NOMINA E REVOCA DELL'AMMINISTRATORE

1. Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

2. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

3. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

4. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

5. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

6. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

7. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

8. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

9. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

10. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

11. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

12. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

13. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

14. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

15. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Ricordo che l'amministratore è custode e non proprietario dei documenti del condominio, in mancanza di visione per impedimento da parte dell'amministratore, ogni condomino ha il diritto di richiederne copia ( eventualmente ove richiesto rimborsare i costi dei duplicati ) a tutti gli enti o professionisti che abbiano avuto o che hanno in corso rapporti con il condominio. Se ravvisi incongruenze fra le leggi e l'operato dell'amministratore, non hai bisogno di nessuno, citalo in giudizio.

Grazie Leo, ma ti assicuro che non è una cosa così semplice quando si è aggrediti verbalmente durante l'assemblea e ti si fanno accuse allucinanti oltre a cercare di farti passare per visionario (da notare che la persona in questione ha svuotato parecchi conti condominiali, ma in tutti i casi è stata denunciata, finita sui giornali e in tv). Un altro grandissimo problema è quello di non poter accedere direttamente all'estratto conto in banca. Ritengo che come comproprietario del conto io abbia il diritto di sapere come stanno realmente le cose.

Grazie Sasà, ma il problema, per quanto riguarda l'estratto conto, è proprio il dover passare tramite l'amministratore che ovviamente ti fa vedere quello che vuole. Quando mostra un estratto conto con 4000 euro in attivo mentre invece il conto è sotto di 40 euro (cosa appurata per vie traverse) e tu non puoi dimostrarlo perchè il solito condomino che si occupa di tutto assicura che i conti sono a posto e chi dice il contrario parla a vanvera, ti assicuro che hai ben poco da fare. L'unica cosa possibile sarà far mettere a verbale che l'amministratore risulta essere protestato e che in base al codice civile non può svolgere tale mansione. Forse allora molte verità verranno a galla, ma ti assicuro che è una vera schifezza!

Devi rivolgerti all'autorità giudiziale per l'annullamento della delibera di conferma e contestuale revoca ai sensi della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 a quanto disposto in merito ai requisiti obbligatori dell'amministratore.

Per chiarezza i condomini sono a conoscenza di questa carenza dell'amministratore ?

Se sì' date=' ne sono direttamente responsabili e in caso di condanna da parte del giudice potranno essere condannati al risarcimento di eventuale dolo, in quanto essendo a conoscenza della presenza di una carenza giuridica per la nomina dell'amministratore hanno consapevolmente proseguito l'azione perpetrando reato.[/quote']

 

E quale reato avrebbero perpetrato ???? Non mi risulta che se un assemblea nomina un protestato si configuri un reato , eventualmente e' un illecito civile ma non un reato.

E quale reato avrebbero perpetrato ???? Non mi risulta che se un assemblea nomina un protestato si configuri un reato , eventualmente e' un illecito civile ma non un reato.

Giusto, mi scuso della mia errata, sono stato poco accorto nell'uso dei termini, correttamente da te sottolineato il termine esatto non è reato ma illecito civile come da art. 2043 c.c.:

 

Risarcimento per fatto illecito.

Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

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