La sentenza del Tribunale di Catanzaro che esamineremo oggi ci permette di ragionare sul momento, molto delicato, relativo alla riconsegna dell'immobile locato da parte del conduttore ed allo stato del medesimo immobile, posto che la legge (art. 1590 c.c.) impone al conduttore di riconsegnare lo stesso nello stato in cui l'ha ricevuto, salvo il deterioramento o consumo dovuti all'uso della cosa in conformità alla destinazione ed al contratto ed alla normale vetustà del bene.
Riconsegna dell'immobile e stato manutentivo.La pronuncia.
Tizio concede in locazione alla Alfa Srl un immobile ad uso non abitativo, con contratto registrato nel luglio 2009. La Alfa Srl recede anticipatamente e rilascia l'immobile nell'aprile 2011, quindi meno di due anni dopo l'avvio della conduzione.
Tizio, al momento del rilascio, constatava i gravissimi danni presenti nell'immobile, tra i quali il distacco degli intonaci, perdita d'acqua nei locali uso igienico, macchi di umidità ed assenza di una vasca da bagno, malfunzionamento della caldaia, presenza di fili elettrici scoperti ed altro ancora.
Avendo ottenuto relazione da tecnico di sua fiducia, che ha stimato il ripristino di quanto sopra in Euro 16.000 circa, Tizio cita in giudizio la Alfa Srl chiedendone la condanna al risarcimento del danno nella somma stimata dal proprio consulente, nonché domandando il pagamento degli oneri condominiali relativi al conguaglio dell'esercizio 2010 ed al periodo sino all'aprile 2011, data del rilascio.
La Alfa Srl negava qualsiasi responsabilità, affermando che l'immobile era stato riconsegnato in perfetto stato e che i danni rinvenuti non erano riferibili al periodo in cui al stessa lo aveva condotto in locazione, anche a fronte del fatto che la manutenzione straordinaria spettava al locatore, domandando il rigetto della domanda e la restituzione del deposito cauzionale versato.
Con la sentenza n. 1396 del 4 ottobre 2022 il Tribunale di Catanzaro accoglie la domanda di Tizio.
L'onere di riconsegnare la cosa locata nello stato di ricezione
L'art. 1590 c.c. prevede, come anticipato in premessa, che il conduttore debba restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'abbia ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultanti dall'uso della cosa in conformità al contratto.
In mancanza di descrizione contrattuale della cosa consegnata, prosegue il 2° comma della norma, si presume (fino a prova contraria) che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
La giurisprudenza ha poi da sempre ammesso che, in relazione ai danni che superino il normale uso e la vetustà ordinaria dell'immobile, il conduttore risponda sia a titolo di danno emergente che a titolo di lucro cessante.
Il danno emergente consisterà nelle riparazioni che il locatore è costretto ad eseguire sull'immobile, quindi il costo di manodopera e materiali; laddove poi il conduttore abbia anche fatto un uso scorretto del bene o non abbia eseguito le riparazioni di piccola entità che gli spettano (v. art. 1576, 1° comma, c.c.), il risarcimento sarà commisurato a quanto necessario a ricondurre il bene nella condizione in cui si sarebbe trovato in caso di uso regolare e di esecuzione necessaria delle riparazioni.
Il lucro cessante consiste invece nella liquidazione di una somma pari al canone di locazione rapportata all'intera durata dei lavori necessari alla reductio in pristinum dell'immobile e, sempre secondo la giurisprudenza costante, non è necessario che il locatore provi di aver ricevuto proposte di conduzione da altri soggetti, sfumate a causa delle riparazioni necessarie al bene a cagione del comportamento del conduttore.
Il Tribunale, con la pronuncia in commento, si allinea a questa giurisprudenza, spiegando che la misura dell'onere del conduttore relativo alla riconsegna è determinata innanzitutto dalla descrizione dell'immobile locato redatta dalle parti nel contratto di locazione.
In mancanza, il conduttore può vincere la presunzione di buono stato manutentivo (come visto sopra) solamente provando che le condizioni dell'immobile alla data della consegna erano dipendenti dall'incuria del locatore nell'ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso (così già Cassaz. n. 14305 del 07.07.2005).
Nel caso di specie, essendo stata svolta una CTU, alla quale era affidato il compito di verificare se i vizi lamentati da Tizio fossero o meno dovuti a vetustà/normale deterioramento dell'immobile, è stato accertato che lo stato di degrado degli elementi indicati dal perito di fiducia di Tizio era troppo elevato per corrispondere al normale uso; il CTU ha altresì ritenuto di abbattere i costi di ripristino di un 40% a fronte della circostanza per cui l'immobile era utilizzato già da più di 20 anni, quindi non sarebbe stato corretto addebitare detta vetustà alla Alfa Srl, ultima conduttrice.
Apprendiamo poi dalla parte narrativa della sentenza che sono stati assunti testimoni che però non hanno reso dichiarazioni incompatibili con la realtà rappresentata da Tizio e dalla CTU.
Né tantomeno Alfa Srl è riuscita a dare prova di aver eseguito controlli e manutenzione periodica che aveva invece affermato di aver ricevuto da parte di autorità preposte, non avendo né prodotto documentazione a riprova né articolato mezzi istruttori in merito e non avendo nemmeno dato prova che i) lo stato dei luoghi non era quello rappresentato da Tizio al momento della riconsegna e/o ii) lo stato dei luoghi era giustificato dall'uso normale della cosa per il periodo di locazione e secondo la sua destinazione.
Il Tribunale, peraltro, decurta dalla somma oggetto di risarcimento l'importo del deposito cauzionale versato dalla Alfa Srl, così implicitamente rigettando la domanda di restituzione e ricordando che il deposito cauzionale assolve alla precipua funzione di garanzia rispetto all'eventuale insorgenza di un'obbligazione risarcitoria in capo al conduttore-cauzionante per eventuali danni che potrebbe avere riportato l'immobile locato una volta che viene restituito (sul punto, viene citato altro giudice di merito, il Tribunale di Torino e la sua pronuncia n. 3093 del 30 settembre 2020).
