Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120791 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Interessi deposito cauzionale. Cosa dice la legge?

Interessi deposito cauzionale, le norme di riferimento e le modalità di calcolo
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

Per rispondere all'interrogativo in epigrafe, giova effettuare, preliminarmente, una breve analisi del tema relativo al deposito cauzionale, per poi stabilire, sulla base del dettato normativo in materia, se sono dovuti gli interessi sul deposito cauzionale, in che misura, quando e se si tratta di una norma imperativa o derogabile.

Procediamo con ordine.

Il deposito cauzionale. Definizione e caratteristiche generali.

Il deposito cauzionale è una forma particolare di garanzia della locazione che dà luogo ad un diritto di credito del locatore verso le obbligazioni del conduttore, quali il pagamento periodico del canone nei termini convenuti, il rimborso delle spese condominiali, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione dei locali nello stesso stato in cui vengono consegnati, salvo il normale deterioramento determinato dall' uso ordinario dell'immobile.

Contratto di locazione. Aspetti pratici del deposito cauzionale. Un breve focus

Il deposito cauzionale è disciplinato, in particolare, dalla legge sull'equo canone, L. n. 392/78, e, segnatamente, all'art. 11 secondo cui " non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".

Questa disposizione si applica anche alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, stante il richiamo contenuto nell'art. 41 della medesima legge.

Al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, sorge l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale al conduttore. Tuttavia tale obbligo sorge solo se il conduttore abbia adempiuto alle proprie obbligazioni poiché, in caso di inadempimenti del conduttore, il locatore potrà trattenere la cauzione venendo in tal modo in rilievo la funzione tipica del deposito che è quella di garantire il locatore dagli inadempimenti del conduttore.

Tipico caso di inadempimento del conduttore in cui il locatore cercherà di far valere la garanzia trattenendo la cauzione è quello in cui il conduttore non restituisca l'immobile nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuto ovvero restituisca l'immobile locato danneggiato.

Trattenimento della cauzione da parte del locatore. Esperimento dell'azione giudiziale.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale, dunque, può essere legittimamente trattenuta dal locatore nonostante l'avvenuta riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, nella sola ipotesi di mancato adempimento di talune obbligazioni contrattuali da parte del conduttore, come in caso di mancata restituzione della res locata nelle condizioni originarie.

Attenzione però, perché ove il locatore voglia trattenere la relativa somma a copertura di specifici danni subiti dall'immobile, dovrà proporre domanda giudiziale.

Trasformazione deposito cauzionale in ultimi canoni di locazione

Ciò, alla luce del principio ribadito costantemente in giurisprudenza ( Cass. n. 18069/2019; Corte d'Appello di Palermo n. 1188/2019; Tribunale di Roma n. 11494/2019) secondo cui una volta terminata la locazione con la riconsegna dell'immobile, il deposito cauzionale cessa la sua funzione di garanzia con la conseguenza che il locatore ha l'obbligo di restituire la cauzione a suo tempo incassata, a meno che non agisca in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore.

Ove, infatti, il locatore non restituisca la cauzione senza agire per ottenere il risarcimento dei danni causati dal conduttore, questi potrà proporre ricorso per decreto ingiuntivo per ottenere la restituzione della somma o agire con ordinario giudizio di cognizione.

Ovviamente in caso di ricorso alla procedura monitoria da parte del conduttore che pretende la restituzione della cauzione versata all'inizio della locazione, il locatore, qualora ritenga sussistenti danni all'immobile, potrà sempre far valer i propri diritti in sede di opposizione a decreto ingiuntivo o, ancora, in caso di giudizio ordinario promosso dal conduttore, il locatore potrà far valere l'esistenza di danni proponendo domanda riconvenzionale nel rispetto dei termini processuali previsti a pena di decadenza.

Il deposito cauzionale matura interessi annui.

Il deposito cauzionale disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno anche in difetto di una espressa richiesta del medesimo conduttore.

Nell'ipotesi in cui non si sia provveduto alle scadenze annuali, gli interessi devono essere corrisposti alla fine della locazione, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto, unitamente al deposito cauzionale stesso, salvo l'eventuale richiesta risarcitoria del locatore.

Si può registrare un contratto transitorio di locazione mediante il deposito di una fotocopia del contratto?

La ratio della norma è che il deposito cauzionale non può tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione con la conseguenza che una volta terminata la funzione di garanzia assegnata dalla legge, la somma depositata e i relativi interessi vano restituiti.

In tal senso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che l'obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest'ultimo, ha natura imperativa, giacché persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione.

Tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. ( cfr. tra le altre, Trib. Roma n. 3206/ 2020).

Contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva

A questo punto giova chiedersi: La norma sul deposito cauzionale, sulle tre mensilità e sugli interessi, di cui all'art. 11 della Legge sull'equo canone, può essere derogata?

Interessi legali e tre mensilità. Derogabilità?

Il punctum dolens della disciplina relativa al deposito cauzionale è stabilire se essa sia derogabile o meno dalle parti.

Orbene, la questione della derogabilità va risolta effettuando una distinzione tra contratti stipulati prima o dopo l'entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative e, dunque, a seconda del contesto normativo di riferimento: legge sull'equo canone ( L. n. 392/78) e legge sulle locazioni abitative (D. Lgs. n. 431/98)

Conseguentemente, nell' ambito della legge sull' equo canone, é stata affermata, in termini generali, la natura imperativa dell'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, perseguendo l'art. 11 sopra citato finalità di ordine generale, attraverso la tutela del contraente più debole, ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, potesse tradursi in un ingiusto incremento del corrispettivo della locazione.

In dottrina si è sempre ritenuto che l'art. 11 avesse natura imperativa e che quindi fosse inderogabile o, per la precisione, derogabile solo in favore del conduttore , ad esempio stabilendo una misura inferiore a tre mensilità del canone oppure interessi superiori al tasso legale.

Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata

Con l'entrata in vigore della legge sulle locazioni abitative è stato abrogato l'art. 79 della Legge sull'equo canone che prevedeva la nullità " di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".

Conseguentemente, risultando abrogato l'art. 79 della legge sull'equo canone, si ammette che le parti possano convenire in contratto, mediante specifica pattuizione, delle deroghe all'art. 11 della legge 392/78, disposizione che, dunque, è tuttora vigente, anche se derogabile.

Sicché le parti potranno prevedere un deposito cauzionale maggiore di tre mensilità del canone o derogare all'obbligo di corresponsione degli interessi, nel rispetto del disposto di cui all'art. 13 della stessa legge sulle locazioni abitative ( D. Lgs. secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone maggiore di quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Tuttavia, mentre per le locazioni ad uso abitativo si ritiene che la disciplina del deposito cauzionale sia liberamente derogabile da parte dei contraenti, per quelle ad uso non abitativo la disciplina riveste ancora carattere cogente ( cfr. Trib. Roma n. 3206/2020), in considerazione del fatto che l'abrogazione dell'art. 79 della legge sull'equo canone ha riguardato solo le locazioni ad uso abitativo.

In conclusione, si ritiene che in assenza di una diversa pattuizione, sulla somma consegnata a titolo di deposito cauzionale siano dovuti gli interessi legali, in favore del conduttore, dalla data della consegna della somma.

Ecco quando vanno in prescrizione i canoni di locazione

Cerca: cauzionale deposito interessi calcolo

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento


Deposito cauzionale: quando va restituito.

Deposito cauzionale: quando va restituito. Quando va restituito il deposito cauzionale versato all'atto di stipula del contratto di locazione?Quali azioni può intraprendere il conduttore per ottenerne