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Area cortilizia: quando si può definire parte comune in condominio?
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Area cortilizia: quando si può definire parte comune in condominio?

Cortile in condominio o parte di proprietà esclusiva? Dipende da vari fattori

Avv. Isabella Vulcano  

Cortile condominiale, la fattispecie

Il presente contributo ha ad oggetto l'area cortilizia e, in particolare, se la stessa debba considerarsi parte comune o meno dell'edificio condominiale e prende spunto dalla sentenza n. 270 resa il 15 gennaio 2021 dal Tribunale di Milano.

Nel caso in esame un condominio sito in Milano instaurava un giudizio civile nei confronti di alcune parti assumendo: di essere proprietario di un cortile poi concesso in locazione; che su tale area la conduttrice faceva installare un impianto pubblicitario il quale non solo veniva posizionato ad una distanza inferiore a quella prevista dalla legge ma, il medesimo, recava pregiudizio all'estetica ed al decoro dell'edificio condominiale; che la conduttrice, a seguito di diverse diffide finalizzate alla rimozione l'impianto pubblicitario, aveva rivendicato l'intervenuta usucapione dell'area assumendo che l'impianto era stato realizzato previe autorizzazioni amministrative e consenso da parte del precedente amministratore condominiale.

Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio

Si costituiva in giudizio la convenuta fornitrice dell'impianto la quale, nel contestare le domande attoree sia in fatto che in diritto chiedeva, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione del cortile nonché la condanna del condominio alla ripetizione dell'importo di € 14.548,00 pagato dalla convenuta stessa per attività di manutenzione e migliorìa dell'area.

Questa chiedeva inoltre, in via ulteriormente subordinata, di essere tenuta indenne da parte della convenuta conduttrice, per tutto quanto essa fosse tenuta a pagare all'attore per il risarcimento danni inerenti l'apposizione del cartellone pubblicitario, oltre alla risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della conduttrice.

Preso atto delle domande formulate, il giudice disponeva l'integrazione del contraddittorio degli altri condòmini ex art 102 cpc nonchè l'espletamento della ctu volta a verificare se il cortile in questione dovesse considerarsi area di proprietà esclusiva oppure condominiale nonché per verificare se la distanza alla quale veniva posto il cartellone fosse conforme alla legge o meno e se esso poteva recare effettivamente un pregiudizio al decoro dello stabile.

Successivamente, depositate le comparse conclusionali e le rispettive repliche, la causa veniva trattenuta in decisione.

Cortile condominiale, il principio di diritto

Per quanto concerne la domanda di accertamento della natura condominiale dell'area cortilizia, il Tribunale adìto si pronunciava in senso negativo ritenendo infondata la domanda attorea sulla base delle seguenti argomentazioni: a seguito dell'espletamento della ctu disposta dal giudice in corso di causa, emerge chiaramente che l'area cortilizia ove è stato installato l'impianto pubblicitario non è affatto parte comune dello stabile condominiale bensì area di proprietà esclusiva della convenuta.

Se il cortile è in proprietà indivisa, ogni comproprietario può utilizzarlo interamente

Come noto, ai sensi dell'art 1117 cod civ, al fine di stabilire se un determinato bene rientri tra le parti comuni dell'edificio condominiale o meno, occorre far riferimento all'atto costitutivo originario, ovvero al primo atto con il quale il proprietario originario dello stabile ha frazionato lo stesso nelle varie proprietà esclusive.

In tale atto originario si rinviene agevolmente l'eventuale destinazione a proprietà esclusiva di un bene che, per propria ubicazione e struttura, rientrerebbe tra le parti comuni.

Nel caso che ci occupa emerge con chiarezza, dal contenuto della suddetta ctu, che l'area cortilizia (…) " non fa parte degli spazi di proprietà del condominio ma rientra tra le aree pertinenziali ad uso esclusivo e di proprietà dell'attività commerciale posta al piano terra, oggi di proprietà di (…)".

Viene specificato, nella medesima ctu, che solo le aree evidenziate in giallo rappresentano quelle di proprietà comune mentre, le aree di diverso colore, si intendono di proprietà privata extra condominio.

Ebbene, dall'esame dell'atto originario di frazionamento dello stabile, si evince che l'area nella quale è posto l'impianto pubblicitario è sempre stata fisicamente separata dalle proprietà condominiali in quanto area privata e, in particolare, quest'ultima rientra tra le pertinenze di proprietà dell'attività commerciale sita a piano terra, attualmente appartenente alla convenuta.

Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili

Riguardo alla domanda di rimozione del cartello pubblicitario in quanto lesivo del decoro e/o recante pregiudizio all'estetica dello stabile condominiale, il Tribunale adito si pronunciava - anche in questo caso - negativamente.

Come si evince, infatti, dalla espletata ctu il predetto cartello - per come installato - non violava alcuna norma del regolamento comunale inerente le distanze ed inoltre, essendo lo stesso posizionato trasversalmente, non poteva neppure arrecare pregiudizio allo stabile condominiale relativamente all'estetica e/o al decoro dello stesso.

Veniva, inoltre, evidenziato nella ctu che il cartellone, per come posizionato, non oscurava il prospetto dello stabile né poteva considerarsi come variante alla parte esterna dell'edificio.

L'area esterna di un edificio condominiale, salvo prova contraria, va ritenuta di presunta natura condominiale

Tale ultima considerazione è particolarmente rilevante: il giudice, infatti, sposando il maggiore orientamento giurisprudenziale di legittimità sul tema, ha ritenuto che un cartellone pubblicitario non possa essere equiparato ad una costruzione non trattandosi di opera stabile infissa nel suolo e, a maggior ragione, non può trattarsi di variante alla parte esterna dell'edificio.

Ciò posto, non si ritiene applicabile, nel caso di specie, la disciplina ex art 873 cod. civ. il quale prevede, per le costruzioni su fondi finitimi, la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali. Il cartellone pubblicitario, infatti, sarebbe stato smontato e rimosso una volta terminato il contratto di locazione tra le parti.

Il Tribunale adito, pertanto, con sentenza n. 270/2021, rigettava tutte le domande proposte e condannava il condominio attoreo alla rifusione delle spese legali nei confronti delle altre parti addebitando, al condominio stesso, le spese di ctu.

Cortile condominiale e gioco dei bambini.

Scarica Trib. Milano 15 gennaio 2021 n. 270

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