Il cortile condominiale funge da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di ogni singolo condòmino?
Allora la spesa di riparazione e manutenzione del solaio si ripartisce in base ai criteri di cui all'art. 1125 c.c. (con applicazione del principio generale di cui all'art.1123 c.c.) ed in caso di infiltrazioni nei locali sottostanti, la relativa spesa per la riparazione del soffitto, va pure posta a carico dei proprietari del cortile (e non del proprietario esclusivo del locale) non trattandosi di manutenzione, ma di interventi dovuti alla condotta negligente del Condominio.
Lavori nel cortile e infiltrazioni: i criteri applicabili. La fattispecie generale
Quando si verificano infiltrazioni d'acqua in un locale di proprietà esclusiva di un condòmino posto al piano sottostante un cortile condominiale, ci si chiede quale criterio debba applicarsi per la ripartizione delle spese relative ai lavori di manutenzione e rifacimento del solaio del cortile.
Com'è noto, la norma codicistica che disciplina la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei solai è l'art. 1125 c.c. che, con estrema chiarezza, stabilisce: "le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".
Quando, invece, la riparazione e ricostruzione riguarda il lastrico solare di uso esclusivo (piano di copertura dell'edificio, che può essere o meno transitabile) si applica l'art. 1126 c.c. ove coloro che hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle spese per un terzo rimanendo gli altri due terzi a carico di tutti i condomini a cui il lastrico solare serve da copertura, in proporzione del valore di piano o della porzione di paino di ciascuno.
Qual è allora il criterio di ripartizione delle spese applicabile nel caso di lavori di manutenzione e rifacimento di un cortile condominiale che funge pure da copertura per un locale sottostante di proprietà esclusiva del singolo condòmino?
Un chiarimento per rispondere correttamente a tale quesito ci è dato dalla recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 665 del 14 gennaio 2021, che ha richiamato un costante e conforme principio giurisprudenziale in materia.
"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di ogni singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 cc, ma si deve invece applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 cc comma 2 cc." (Cass. n. 30935 del 29 novembre 2018; in tal senso Cass. n. 14511/2019 e Cass. n. 10858/2010).
Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio
La Suprema Corte di Cassazione ci fornisce dunque la risposta al quesito in argomento: per la riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di ogni singolo condomino, le spese si ripartiscono applicando, non i criteri di cui all'art. 1126 c.c., bensì quelli di cui all'art. 1125 c.c..
Occorre però prestare attenzione alla corretta applicazione dell'art. 1125 c.c. affinché non si incorra nell'errore di suddividere l'intera spesa di impermeabilizzazione del solaio del cortile condominiale al 50% tra il Condominio e il proprietario del locale sottostante, come accaduto nel caso portato dinanzi al Tribunale di Roma.
Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili. La vicenda
Nel caso portato dinanzi al Tribunale di Roma, l'assemblea condominiale aveva approvato la spesa per il rifacimento della impermeabilizzazione del solaio del cortile interno onde porre fine alle infiltrazioni d'acqua nel locale sottostante di proprietà dell'attrice stabilendo di ripartirla ai sensi dell'art. 1125 cc e segnatamente il 50% avrebbe dovuto essere posto a carico del Condominio secondo tabella ed il restante 50% a carico esclusivo dell'attrice.
L'attrice sosteneva che il detto riparto fosse illegittimo in quanto in contrasto con precedente sentenza del Tribunale di Roma n. 6811/94, passata in giudicato, che aveva, in caso analogo, affermato l'applicazione dell'art. 1123 cc secondo le proporzioni di cui al regolamento ed in quanto il Condominio era l'unico tenuto alla manutenzione del cortile responsabile anche dei danni quale custode.
Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio
Sicché chiedeva che tale delibera fosse annullata/dichiarata nulla con condanna del Condominio alla restituzione di tutte le somme versate in forza di detta delibera e con condanna al risarcimento dei danni patiti in seguito alle infiltrazioni che avevano danneggiato le strutture interne al proprio locale oltre al lucro cessante per il mancato godimento dell'immobile.
Costituitosi il Condominio convenuto, chiedeva il rigetto delle avverse domande.
Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili. La decisione
Come detto, il Tribunale di Roma, nel richiamare il principio giurisprudenziale elaborato in materia dalla Suprema Corte, fa chiarezza in merito alla corretta applicazione dell'art. 1125 c.c. nel caso di specie.
Orbene, come evidenziato nella sentenza in commento, l'assemblea, correttamente, ha deliberato solo i lavori inerenti la pavimentazione ed impermeabilizzazione del pavimento del cortile condominiale, posto che i lavori di manutenzione dei soffitti del sottostante locale di proprietà dell'attrice non possono essere oggetto di delibera, inerendo un bene non condominiale, ma ha errato nel suddividere la spesa poiché questa avrebbe dovuto essere sopportata soltanto dal Condominio (e non al 50% tra Condominio e attrice).
La spesa relativa alla pavimentazione e impermeabilizzazione del solaio del cortile avrebbe poi dovuto essere ripartita in base all'art. 1123 comma 1 c.c., ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun partecipante al condominio, compresa, in tale veste, anche l'attrice.
È la spesa di manutenzione del soffitto del locale sottostante, per il quale il cortile funge da copertura, a dover gravare sul proprietario esclusivo dello stesso; tuttavia, nella specie, la spesa in parola va posta a carico parimenti dei proprietari del cortile (e dei terrazzi soprastanti) e non dell'attrice in quanto non si è trattato di opere di mera manutenzione, ma di interventi resi necessari dalla condotta negligente del Condominio e degli altri proprietari delle terrazze che di tal guisa hanno consentito che infiltrazioni d'acqua abbiano cagionato, nel tempo, le conseguenze dannose lamentate e provate dall'attrice.
Il Condominio, quale custode dei beni comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni comuni non rechino pregiudizio ad alcuno. Il Condominio, quindi, che agli effetti del risarcimento è equiparato ad un terzo, risponde, in forza dell'art. 2051 c.c.. dei danni arrecati dalle cose comuni anche alle porzioni di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
