Quando la propria cantina subisce infiltrazioni, la prima cosa da fare è accertare da dove derivi il danno.
Accertamento della fonte del danno
Se abitiamo in condominio, può derivare ad esempio dalla cattiva manutenzione dei muri perimetrali dell'edificio, da cui scende l'acqua piovana creando danni nel nostro immobile interrato.
Può anche derivare dalla cantina attigua, ad esempio perché munita di servizio d'acqua e le relative tubazioni sul muro di confine delle due cantine perdono. Qui occorre valutare se la perdita derivi dal condotto comune o individuale del singolo perché l'art. 1117 c.c. recita che sono comuni, salvo prova contraria, gli impianti idrici e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Particolare è il caso della braga. Si tratta dell'elemento connettore tra immobile di singola proprietà e impianto comune, oggi ritenuta parte dell'impianto di pertinenza della prima.
Ciò perché, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione e pertanto non può rientrare nella proprietà comune condominiale (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).
Non si esclude che questo elemento possa interessare anche le aree interrate, quali le singole cantine.
L'infiltrazione può anche derivare da gravi difetti di costruzione perché ad esempio le pareti non sono state sottoposte a alcun trattamento di impermeabilizzazione o simili. Casi del genere si hanno in ragione di qualsiasi alterazione derivante da un'insufficiente realizzazione dell'opera o una sua esecuzione gravemente non a regola d'arte.
Fra queste alterazioni rientrano quelle che riguardano le infiltrazioni di acqua e di umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle strutture perimetrali dell'edificio.
Il Condominio deve in ogni caso risarcire il proprietario della cantina allagata?
Si riportano tutte queste casistiche a fini esemplificativi per evidenziare che si rende necessario accertare quale sia l'effettiva causa dell'infiltrazione, al fine di rivolgersi a chi ha la custodia del bene da cui deriva il danno, pertanto al reale responsabile.
Responsabilità extracontrattuale del custode
La norma che viene in esame è l'art. 2051 c.c., rubricata "Responsabilità del custode" sulla cui base "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito."
Si tratta di responsabilità extracontrattuale, a titolo oggettivo perché è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno causato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode.
Verificato chi è il custode del bene causa delle infiltrazioni, questi per ciò stesso ne è responsabile. Il rapporto diretto con il bene lo rende titolare dell'obbligo di custodia, tra cui rientra l'obbligo di manutenzione del bene stesso.
Incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso che si è inserito nel rapporto con il bene spezzandone la connessione, con ciò dimostrando il caso fortuito che lo esonera da responsabilità.
Installazione di un citofono in cantina
Con la decisione n. 3672/1997, la Suprema Corte a Sezioni Unite, ha stabilito il principio sulla cui base la responsabilità per il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni è da collegarsi all'inadempimento di un generale obbligo a custodire e manutenere. Questo è ormai un principio consolidato.
È evidente, allora, che delle infiltrazioni d'acqua in condominio possono rispondere diverse persone, individualmente o in concorso tra loro, a seconda della titolarità del rapporto di custodia.
Ed infatti, con il termine custode non si intende soltanto il proprietario, ma anche di chi esercita un effettivo e non occasionale potere materiale sulla cosa tale da comportarne il dovere di vigilanza e di controllo, onde impedire la produzione di danni a beni o a terzi.
Vengono quindi in considerazione l'usufruttuario, l'enfiteuta, l'usuario, il conduttore, il possessore e il detentore in genere.
Nell'ambito condominiale, per i rapporti personali ci si ferma ai soli conduttori e comodatari ma la qualifica di custode può essere anche assunta dal depositario, mandatario, trasportatore e via dicendo.
Come affermato da autorevole dottrina e da pacifica giurisprudenza «con riguardo a danni promananti da parti comuni di un edificio condominiale è pacificamente individuata la figura di custode in capo al condominio» (Giovanna Visintini, Trattato breve della responsabilità civile, Cedam, 1999, in giurisprudenza tra le tante Cass. 12 luglio 2011, n. 15291).
"La responsabilità ex art. 2051 cod. civ. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode, offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità" (tra molte: Cass. 29/07/2016, n. 15761).
Determinare chi è il custode del bene da cui deriva il danno è fondamentale per i casi in cui si tratta di evento derivante dall'immobile del singolo condomino.
Si ponga ad esempio il caso in cui la cantina da cui sono derivate le infiltrazioni sia stata compravenduta o sia stata concessa in usufrutto, uso e così via dopo che si sono verificate le infiltrazioni nella adiacente cantina.
Ci si deve chiedere chi è tenuto a risarcire il danno: l'ex condomino che ha venduto la cantina o il neo condomino acquirente, il condomino che ha concesso l'usufrutto o l'usufruttuario ovvero chi lo sta usando.
La risposta risiede nel momento in cui l'evento si è verificato.
Trattandosi di responsabilità extracontrattuale, si deve escludere che l'acquirente possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo di questi danni rispondere solo chi era il proprietario (o custode) della unità immobiliare al momento del fatto (Cass. S.U. 10 maggio 2016, n. 9449).
Naturalmente questa verifica non si rende necessaria ove la fonte del danno sia un bene o servizio condominiale. Del risarcimento del danno risponde la collettività degli abitanti dell'edificio in ragione dei millesimi di proprietà, secondo il disposto dell'art. 1123 primo comma, c.c.
Responsabilità in concorso di persone
Il condominio è tenuto a risarcire l'intero danno causato ai condomini o ai terzi dalle parti comuni anche nel caso in cui il pregiudizio derivi anche dalla condotta concorrente di un soggetto terzo, salva la possibilità di agire in regresso nei confronti di quest'ultimo per ottenere la restituzione -anche solo- di una parte della somma liquidata sulla base delle rispettive responsabilità.
Questo principio è stato affermato di recente dal Supremo Collegio nella fattispecie in cui le infiltrazioni subite dall'immobile in condomino (come potrebbe essere la cantina) sono derivate dalle tubazioni dell'impianto fognario condominiale, dalla superficie del giardino del condominio ed anche dalla mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a soggetti terzi estranei al giudizio (Cass. 12 marzo 2020, n. 7044).
Poniamo caso che si accerti che si tratta di due condotte concorrenti, entrambe di omessa custodia, una imputabile al condominio e relativa all'acqua fuoriuscita dalle tubazioni dell'impianto fognario e dalla superficie del giardino condominiale, e l'altra imputabile a soggetti terzi per la mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati.
In questi casi si applica l'art. 2055 c.c. sulla cui base se un fatto dannoso è dovuto a più condotte, i responsabili ne rispondono in via solidale tra loro. Tra loro, nei rapporti interni vige il principio della quantificazione del danno in proporzione alla rispettiva responsabilità.
