Riscaldamento centralizzato. Il tubo che passa nella cantina deve essere rimosso se rende questa inutilizzabile

La vicenda. Tizio e Caio avevano acquistato per successione un immobile con annessa cantina facente parte del plesso condominiale. La cantina in esame era da tempo attraversata da una tubazione facente parte dell'impianto centralizzato del riscaldamento che la rendeva parzialmente inutilizzabile.

Nell'anno 2000, il loro dante causa aveva chiesto la rimozione del tubo con lettera raccomandata; richiesta reiterata in data 2008 e successivamente in data 2015 dagli essi attori.

Per tali motivi, gli attori evidenziavano di aver partito il danno economico derivato dall'impossibilità di utilizzare la cantina o di darla in godimento a terzi.

Di conseguenza era stata espletata ATP innanzi al Tribunale di Roma, procedimento che si era concluso con il deposito di un elaborato peritale nel quale il ctu aveva verificato la ridotta fruibilità della cantina ed la possibilità che il tubo potesse passare al di fuori della cantina; pertanto, il danno era stato commisurato al valore (locatizio della cantina) in circa 26 mila euro.

Ciò premesso, gli attori chiedevano che il Condominio fosse condannato alla rimozione della tubazione, del cavo elettrico e del risarcimento dei danni.

Costituzione di una servitù su parti condominiali

Il ragionamento del giudice. A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che nel 1998 vi era stata la pacifica installazione della tubazione facente parte del nuovo impianto centralizzato del riscaldamento all'interno della cantina di proprietà esclusiva degli odierni attori; sicché, si era venuta a costituire una servitù di passaggio della tubazione dell'impianto e dell'annesso cavo elettrico, a carico del fondo degli attori ed a favore del fondo del convenuto.

Tuttavia, secondo il giudice, affinché la servitù sia legittima ed il diritto possa essere esercitato senza cagionare di per sé danno al proprietario del fondo servente, questa deve essere costituita in uno dei modi previsti dalla legge (art. 1058 e ss. c.c.).

Secondo il condominio, invece, la servitù sarebbe stata costituita per via negoziale a seguito del consenso prestato verbalmente e per comportamenti concludenti, dal dante causa degli attori.

Premesso ciò, a parere del giudicante, le allegazioni del condominio non erano idonei a determinare la costituzione per via negoziale di una servitù in quanto il contratto, a mente dell'art. 1350 c.c., deve recare a pena di nullità (art. 1350 comma 1 n. 4) la forma scritta.

Inoltre, il tribunale, nell'accogliere la domanda del ricorrente, ha affermato che nel caso in esame, mancando chiaramente tale prova, la servitù deve ritenersi priva di idoneo titolo costitutivo e, quindi, illegale con conseguente condanna del convenuto alla rimozione, a propria cura e spese, della tubazione nella parte che attraversa la cantina.

Breve focus sulla servitù di passaggio

In conclusione, il Tribunale ha accolto la domanda attorea; per l'effetto, il condominio è stato condannato alla rimozione, a propria cura e spese, della tubazione nella parte che attraversa la cantina degli attori contenente il tubo del gas ed annessi cavi elettrici.

Quanto al risarcimento del danno, considerata la difficolta della valutazione dei criteri basati su una locazione di una cantina, il giudice ha disposto una valutazione equitativa del danno in quanto la tubazione non impedisce il transito nella cantina ma rende solo più difficile il ricovero di beni di maggiori dimensioni.