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Chi paga le spese per i lavori sul cortile posto sopra i box di un singolo condomino?
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Chi paga le spese per i lavori sul cortile posto sopra i box di un singolo condomino?

Per la ripartizione delle spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, è applicabile l'art. 1125 c.c?

Avv. Giuseppe Nuzzo 

I fatti. Alcuni condomini impugnano la delibera assunta dal Condominio in relazione all'ordine del giorno avente ad oggetto i lavori straordinari di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile, contestandone i criteri di ripartizione delle relative spese di manutenzione.

Il Tribunale aveva accolto la domanda ed annullato la delibera; decisione confermata dalla Corte d'appello, che aveva condannato i condomini impugnanti al pagamento delle spese processuali.

La Suprema Corte ha invece accolto il ricorso dei condomini e cassato la sentenza impugnata.

Si applica per analogia l'art. 1125 c.c.Gli Ermellini ricordano che, in materia, vale il principio secondo cui qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (Cass. civ. 05/05/2010, n. 10858).

=> Ripartizione spese cortile e condomino che non ne usufruisce

Il cortile serva anche da copertura dei locali interrati. Secondo la Cassazione, pertanto, i giudici di merito hanno sbagliano a ritenere applicabile al caso di specie l'art. 1123, comma 2, c.c.

In realtà,le spese vanno ripartite secondo quanto stabilito dall'art. 1125 c.c.in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai- che prevede che le spese sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrapposti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto - posto che il cortile serviva non solo come transito a tutti i condomini, ma anche "come copertura ai proprietari dei box e dei magazzini interrati".

La Suprema Corte ha dunque rinviato il giudizio alla Corte d'appello, che dovrà applicare il criterio di ripartizione delle spese relative alla impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile in conformità al seguente principio: "per la ripartizione delle spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, è applicabile l'art. 1125 c.c., che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'intervento di manutenzione. (Corte di Cassazione ordinanza n. 30935 del 29 novembre 2018)

=> Cortile comune a due edifici e ripartizione delle spese

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