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Piano pilotis, nozione, uso e spese
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Piano pilotis, nozione, uso e spese

Cos'é il piano pilotis, chi può utilizzarlo e come devono essere ripartite le spese in caso di manutenzione

Avv. Alessandro Gallucci 

Tra le parti di un edificio in condominio, alle volte se ne sente nominare una che prende il nome di piano pilotis.

Che cos'è il piano pilotis?

Chi ed in che modo può utilizzare questa parte dell'edificio?

Nel caso di sua ristrutturazione, qual è il regime di ripartizione delle spese cui è soggetto?

Questi gli aspetti principali e fondamentali che appare utile affrontare in relazione al così detto piano pilotis.

Nozione di piano pilotis

In significato comune del termine coincide con quello tecnico.

Il vocabolario della lingua italiana definisce il termine pilotis nel seguente modo: «in alcune soluzioni di architettura moderna, nome dei pilastri, per lo più di cemento armato, che sorreggono un edificio, isolandolo dal terreno, inizialmente usati dall'architetto svizzero Le Corbusier (1887-1965) al fine di creare uno spazio coperto, libero da pareti e in diretta relazione con l'esterno.

È chiamato piano p. (o assol. il pilotis) il piano realizzato con tale sistema, a volte utilizzato per posti macchina» (Voce Pilotis, in Vocabolario on-line Treccani).

Visivamente la descrizione rimanda per l'appunto a quegli edifici che tra il piano terreno e il primo piano hanno degli spazi aperti e liberi nei quali sono presenti i pilastri in cemento armato con funzione di sostegno dell'edificio. La definizione rimanda anche all'uso, sul quale ci soffermeremo di qui a breve.

Il piano pilotis dev'essere considerato parte comune?

Sì, secondo la Corte di Cassazione, a meno che l'atto costitutivo del condominio non ne abbia riservato la proprietà a taluno dei condòmini. La ragione della condominialità di tale spazio dipende dalla sua funzione e destinazione.

In un pronunciamento dei giudici di legittimità si legge che alla luce del contenuto dell'art. 1117 c.c., cioè del suo significato al di là della mera elencazione esemplificativa in esso contenuta, il piano a pilotis deve ritenersi parte comune perché equiparabile al suolo su cui sorge l'edificio ovvero al porticato o ad un cortile.

Piano a pilotis, oppure spesso in pilotis, in quanto la parola pilotis sta appunto a significare pilastro. Al di là di questa equiparazione, specificano gli ermellini, il piano pilotis «è uno spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio, avente funzione di decoro e di passaggio con conseguente attitudine al godimento comune, come tale rientrante nella previsione residuale dell'art. 1117 c.c. che considera di proprietà comune "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune"» (Cass. 26 novembre 1997 n. 11844).

Uso del piano pilotis

Data una definizione del piano pilotis, se ne possono desumere conseguentemente i possibili usi.

Luogo di passaggio e accesso all'edificio, cioè di mero transito delle persone. È questa la funzione precipua che deve essere assegnata al piano pilotis.

La definizione fornita dal dizionario ci dice anche che il piano pilotis può essere usato a mo' di parcheggio per le autovetture.

Giusto, ma a determinate condizioni. In tal senso è utile rammentare una risposta fornita nell'aprile 2001 dal Comando Provinciale dei vigili del fuoco di Ascoli Piceno in materia di autorimesse e destinazione a tale uso del piano pilotis.

L'ente preposto allora rispose che affinché esso «possa essere destinato ad autorimessa, deve avere tale esclusiva destinazione, e pertanto non può essere utilizzato per il transito di persone in entrata ed uscita dall'edificio medesimo» (Nota prot. n.

P404/4108 sott. 22 del 11/4/2001 - Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Ascoli Piceno).

Insomma l'assemblea può deliberare la modalità d'uso a parcheggio, ma questa dev'essere prevista dalla destinazione della parte dell'edificio decisa al momento della sua edificazione ed alle condizioni indicate dal Comando citato. Nulla vieta che, ricorrendone le condizioni, si possa deliberare la modificazione della destinazione d'uso, secondo le regole dettate dall'art. 1117-ter del codice civile.

Altre modalità d'uso, nonché limiti e disciplina dell'utilizzazione possono essere deliberate dall'assemblea o poste in essere dai singoli condòmini, in tal caso nel rispetto di quanto disposto dall'art. 1102 c.c.

=> Uso potenziale delle cose comuni in condominio secondo l'art. 1102 c.c.

Ripartizione spese piano pilotis

Quando il piano pilotis necessita di interventi manutentivi, la scelta del criterio di ripartizione spese applicabile dipende dall'effettiva conformazione di quella parte dell'edificio.

Ove lo stesso debba essere considerato quale suolo su cui sorge l'edificio, salvo diversa convenzione, non v'è dubbio che il criterio di ripartizione spese da applicarsi sia quello dei millesimi di proprietà.

E se il piano pilotis funge da copertura di sottostanti locali in uso comune e/o in proprietà esclusiva?

Al riguardo è stato affermato che laddove il piano abbia la funzione appena indicata, allora le spese di manutenzione debbono essere suddivise tra i condòmini alla luce del criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1125 del codice civile (si veda in tal senso, Trib. Roma 4 dicembre 2015 n. 24432).

=> Piano pilotis. Come vanno ripartite le spese per i lavori straordinari.

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