Alle spese di riparazione della terrazza a livello di proprietà esclusiva partecipano, ex art. 1126 c.c., i condòmini delle abitazioni della colonna sottostante che traggono utilitas dalla copertura cioè, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini degli appartamenti sottostanti per i quali la terrazza da copertura.
Ne consegue che il condòmino che abbia anticipato le spese per i lavori anzidetti deve indirizzare la richiesta di rimborso direttamente ai proprietari degli appartamenti sottostanti, e non anche all'amministratore.
Così ha stabilito il Tribunale di Bari che, con sentenza n. 1490 del 1° aprile 2015, ha respinto la richiesta di rimborso che la proprietaria dell'attico aveva avanzato nei confronti dell'amministratore di condominio.
I fatti - La proprietaria dell'immobile al piano attico veniva invitata dall'amministratore di condominio ad effettuare con urgenza alcuni interventi sul proprio terrazza a livello per scongiurare le infiltrazioni verificatesi negli appartamenti sottostanti.
La condòmina, eseguiti i lavori a proprie spese, presentava il conto al Condominio, chiedendo il rimborso di una quota pari a circa 4.100,00 su 6.122,00 euro totali.
Non ricevendo alcuna risposta, la donna citava in giudizio l'amministratore, chiedendo altresì la condanna del Condomino ad eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni presenti nella propria abitazione e provenienti dal lastrico solare di copertura dell'intero edificio.
In ordine alla richiesta di rimborso, il Tribunale osserva anzitutto che il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini.
Pertanto, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua manutenzione grava su tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Tutti i condomini nella verticale partecipano dunque alla riparazione della terrazza a livello di proprietà esclusiva. Trova applicazione l'art. 1126 c.c., ai sensi del quale "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"
La disposizione in esame trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti ("i condomini (…) a cui il lastrico serve…").
Nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto pacifico che il terrazzo a livello dell'attico di proprietà dell'attrice funge da copertura esclusivamente degli appartamenti immediatamente sottostanti con la conseguenza che la condomina avrebbe dovuto evocare in giudizio, in ordine alle sue domande di rimborso delle spese sostenute per la sua manutenzione straordinaria, ex art. 1126 c.c., unicamente i singoli proprietari di dette unità immobiliari.
Alla luce di tali considerazioni, quindi, la domanda di rimborso è stata respinta perché l'amministratore non aveva alcuna legittimazione in relazione alla domanda di rimborso della spesa, né, come sostenuto dalla condomina, era suo compito individuare i condomini rispettivamente tenuti al rimborso e richiedere in danni a ciascuno le proporzionali quote.
Diverso il discorso per quanto riguarda la domanda di risarcimento dei danni provenienti dal lastrico solare comune. Per essi risponde il Condominio quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - qualora i danni siano derivati al singolo condomino per difetti di manutenzione del lastrico non imputabili al proprietario esclusivo.
Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?
