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Che cosa vuol dire uso potenziale delle cose comuni quando si parla dell'art. 1102 c.c. in materia di condominio?
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Che cosa vuol dire uso potenziale delle cose comuni quando si parla dell'art. 1102 c.c. in materia di condominio?

Uso potenziale delle cose comuni in condominio secondo l'art. 1102 c.c.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il primo comma dell'art. 1102 c.c. recita:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Questa norma è applicabile anche al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.

Pari diritto all'uso della cosa comune in condominio sta a significare possibilità per tutti di fare del bene comune ciò che è possibile secondo la sua attuale destinazione senza per ciò comprimere il diritto degli altri.

=> Il diritto all'uso della cosa comune in condominio: l'art. 1102 letto dalla giurisprudenza di legittimità

Potenzialmente, quindi, possibilità di far molte cose; in pratica rischio di continue contestazioni.

La giurisprudenza in materia sta cambiando? Così pare potersi dire leggendo una sentenza resa dalla Cassazione il 3 agosto 2012. Se si tratterà d'un pronunciamento isolato questo ce lo dirà solo il tempo.

Fatto sta che in questa sentenza si legge che " la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

Di conseguenza " essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808)" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

=> Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni: alcune semplici indicazioni

In questo contesto, proseguono gli ermellini " si impone una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame.

In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correttezza dei rapporti (si pensi a Cass.

SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del "pari uso della cosa comune" come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un'astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l'uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone)" (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107).

Il tempo ci dirà come andranno le cose ma quello che sta dicendo la Corte è che il diritto all'uso potenziale resta intatto ma non può trasformarsi in diritto al capriccio che blocca i veri diritti degli altri.

=> Parti comuni condominiali ed uso esclusivo

=> E' possibile il comodato d'uso delle parti comuni?

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