Quanto vale la nuda proprietà?

Valutare la nuda proprietà: come calcolare il valore in base all'età dell'usufruttuario per concludere affari vantaggiosi nel mercato immobiliare.

Roberto Rais
1 Mar, 2013

Negli ultimi giorni abbiamo avuto modo di comprendere cosa sia la nuda proprietà, e in che modo si possa sfruttare questa particolare forma contrattuale per cercare di concludere buoni affari sul fronte immobiliare. Ma in che modo si calcola il valore della nuda proprietà?

Come abbiamo già avuto modo di ricordare in un'altra occasione, il valore dell'usufrutto - e, di conseguenza, della nuda proprietà - dipende fondamentalmente dall'età anagrafica dell'usufruttuario che ha ceduto la nuda proprietà.

Considerato che l'usufrutto vitalizio dura fintanto che l'usufruttuario è invita, il valore dello stesso non potrà che dipendere dalle sue speranze di vita. E così, per poter calcolare proficuamente (ma in maniera solo indicativa) il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà, si ricorre generalmente a una tabella convenzionale di questa natura:

ETA' DEL BENEFICIARIO	COEFFICIENTE
Da 0 a 20	95
Da 21 a 30	90
Da 31 a 40	85
Da 41 a 45	80
Da 46 a 50	75
Da 51 a 53	70
Da 54 a 56	65
Da 57 a 60	60
Da 61 a 63	55
Da 64 a 66	50
Da 67 a 69	45
Da 70 a 72	40
Da 73 a 75	35
Da 76 a 78	30
Da 79 a 82	25
Da 83 a 86	20
Da 87 a 92	15
Da 93 a 99	10

Stabilito quanto sopra, facciamo alcuni esempi.

Se intendiamo vendere la nuda proprietà di un appartamento che ha un costo di 300 mila euro (ovvero, il valore della piena proprietà), e abbiamo un'età anagrafica pari a 58 anni, l'usufrutto avrà un valore pari a 180.000 e, di conseguenza, potremo vendere la nuda proprietà a 120 mila euro.

Per comprendere quanto sia più "economica" la nuda proprietà con l'abbassarsi o con l'incrementarsi dell'età anagrafica dell'usufruttuario, facciamo due esempi più estremi.

Ipotizziamo cioè che, a parità di valore della piena proprietà (300 mila euro), la nostra età anagrafica sia pari a 32 anni: in questo caso il valore dell'usufrutto sarà pari a 255 mila euro, mentre il valore della nuda proprietà sarà pari a 45 mila euro.

Se invece ipotizziamo, a parità di altre condizioni, che la nostra età sia pari a 88 anni, il valore dell'usufrutto sarà pari a 45 mila euro e, di conseguenza, il valore di vendita della nuda proprietà sarà pari a 255 mila euro.