La quinta sezione civile del Tribunale di Roma, soffermandosi su una delle problematiche più dibattute in ambito condominiale e cioè quella relativa alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici solari, ha stabilito che quando il cortile condominiale (piano pilotis nel caso di specie) funge da copertura dei locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini (box) per la ripartizione delle spese di riparazione può applicarsi il criterio previsto dall'art. 1125 del codice civile, di conseguenza le stesse devono essere ripartite fra i proprietari degli appartamenti soprastanti e sottostanti al piano in parti uguali. (Tribunale di Roma, sez. civ.V, 4.12.2015, n. 24432)
Ripartizione delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da consultare
II proprietari esclusivi di alcuni box auto sottostanti ad un edificio condominiale citano in giudizio il condominio chiedendo fosse dichiarata parzialmente nulla la delibera condominiale che, nello stabilire la ripartizione delle spese dei lavori straordinari di riparazione del piano pilotis, aveva applicato il criterio previsto dall'art. 1125 del codice civile norma che disciplina la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai stabilendo che le relative spese siano sostenute in parti uguali fra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti.
A parere degli attori, invece, il criterio di ripartizione di tali spese che il condominio avrebbe dovuto adottare è quello previsto dall'art. 1126 del codice civile che stabilisce che nella ripartizione delle spese dei lastrici solari di uso esclusivo la spesa va ripartita per 1/3 a carico di coloro che ne hanno l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio. (In tema di spese di riparazione del lastrico solare e dei criteri da applicare si segnala: => Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità)
In virtù di tale criterio i proprietari dei box hanno chiesto al giudice di dichiarare non dovuta parte della somma posta a loro a carico dal condominio che doveva essere pari ad un terzo e non alla metà dell'importo complessivo.
Il condominio convenuto ha eccepito l'inammissibilità delle richieste degli attori ribadendo la piena legittimità del criterio del riparto delle spese in questione ai sensi dell'art. 1125 del codice civile.
La quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha stabilito che non può trovare alcun riscontro la tesi dei proprietari dei box che sostengono l'erroneità della ripartizione delle spese relative alla riparazione del piano pilotis secondo il criterio previsto dall'art. 1125 del codice civile, ritenendo corretta la ripartizione delle spese (al 50% fra proprietari esclusivi dei box sottostanti e 50% a carico dei condomini proprietari degli appartamenti sovrastanti al piano pilotis)
Le spese per la manutenzione dei box le paga chi è proprietario dei box
La sentenza, infatti, ha stabilito la piena legittimità della delibera condominiale che, per la ripartizione delle spese di riparazione del piano pilotis (che fungeva da copertura ai box auto di proprietà esclusiva e da area comune di accesso agli appartamenti soprastanti), aveva correttamente adottato il criterio previsto dall'articolo 1125 del codice civile (ripartizione in parti uguali fra i proprietari dei box ed i condomini proprietari degli appartamenti soprastanti).
Il provvedimento giunge a tali conclusioni riportandosi al principio sancito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ” (Cass. civ. Sez. II, 05-05-2010, n. 10858).
Niente da fare, quindi, per i proprietari esclusivi dei box auto che hanno intrapreso il giudizio conclusosi con la sentenza appena commentata i quali restano obbligati:
- a concorrere alla spesa di rifacimento della pavimentazione al piano pilotis nella misura del 50%,
- ed al pagamento delle spese di giudizio.
