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Universo

Spese cortile

Quesito: ripartizione spese pulizia, giardinaggio e manutenzione

 

 

Il condominio "XXX" è composto da 22 appartamenti, un locale spazzatura, un locale per il ricovero moto e biciclette al quale è annesso il locale tecnico contatori, un cortile con giardino e montacarichi, 2 locali destinati a deposito.

Dei 22 appartamenti, 18 hanno accesso dal cortile comune e affacciano su di esso, i restanti 4 hanno accesso esterno al cortile e non affacciano sul suddetto. I locali spazzatura, ricovero moto e deposito hanno accesso esterno al cortile. Tutte le succitate proprietà sono accatastate come proprietà comuni, tranne chiaramente le singole unità immobiliari.

 

 

Come devono essere ripartite le spese? Attualmente vengono divise in proporzione ai millesimi di proprietà, ma tale ripartizione è oggetto di contenzioso.

Un inquilino proprietario di uno degli appartamenti il cui accesso è esterno al cortile contesta la ripartizione delle spese, sostenendo che le spese relative alla pulizia, giardinaggio e manutenzione del cortile che di fatto serve ai soli 18 appartamenti deve essere ripartito tra loro e non tra tutti.

Se la proprietà è comune e tutti possono accedervi liberamente anche se non si affacciano, anche se alcuni hanno l'accesso dall'esterno, tutti devono le spese per mlm di proprietà come è stato fatto a tutt'oggi nel vostro condominio, salvo accordi o convenzioni diverse, che come dici non ci sono.

Se la proprietà è comune e tutti possono accedervi liberamente anche se non si affacciano, anche se alcuni hanno l'accesso dall'esterno, tutti devono le spese per mlm di proprietà come è stato fatto a tutt'oggi nel vostro condominio, salvo accordi o convenzioni diverse, che come dici non ci sono.

Scusa ma l'articolo. 1123 comma 2 non dice il contrario?

Che dice di contrario l'art 1123 cc?

A quanto ho capito sembra che indipendentemente dalle quote di proprietà, se un cortile o scala sono destinati a servire un numero ristretto di condomini, questi devono partecipare alla spesa di gestione sulla base del godimento che traggono dal bene stesso sollevando da tali spese i condomini che non ne godono.

L'art 1123 c.c. cita:

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; disp. att. 68], salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; disp. att. 63].

 

Ritengo che nel suddetto caso le spese vadano ripartite in base a chi in realtà usufruisca del bene comune in questione in quanto parte dei condomini hanno un'accesso esterno.

Situazione analoga e quella della presenza di due scale, con accessi separati in tal caso le spese di manutenzione della scala A viene assoggetta a tutti i condomini che in realtà ne usufruiscono mentre la scala B verrà attribuita ai condomini lato B, se prendiamo ad esempio le tabelle millesimali il condomino del pian terreno avrà dei coefficienti rispetto al condomino che risiede all'ultimo piano differenti, perché quest'ultimo al fine di salire al piano usufruirà in maniera diversa di beni comuni come scale, ascensori o quant'altro.

 

Pertanto ritengo che vi dovrebbe esser una ripartizione differenziata in quanto alcuni condomini non hanno necessità ci utilizzare quei spazi data l'entrata esclusiva, ma nel momento in cui quest'ultimi non contribuiscano al riparto spese di queste aree, non dovranno in futuro utilizzare quest'ultime, il tutto naturalmente andrebbe regolamentato e iscritto all'interno del regolamento condominiale.

A quanto ho capito sembra che indipendentemente dalle quote di proprietà, se un cortile o scala sono destinati a servire un numero ristretto di condomini, questi devono partecipare alla spesa di gestione sulla base del godimento che traggono dal bene stesso sollevando da tali spese i condomini che non ne godono.

 

Art.1123 comma 2

comma due dell'art 1123 cc

- Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Ma in questo caso, da quanto hai descritto, il cortile può essere usato da tutti, sia da chi ha l'accesso diretto sia da chi ha l'accesso dalla strada, per cui si applica il comma uno stesso articolo, salvo diverse convenzioni o accordi unanimi;

- Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la

prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono

sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa

convenzione.

comma due dell'art 1123 cc

- Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Ma in questo caso, da quanto hai descritto, il cortile può essere usato da tutti, sia da chi ha l'accesso diretto sia da chi ha l'accesso dalla strada, per cui si applica il comma uno stesso articolo, salvo diverse convenzioni o accordi unanimi;

- Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la

prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono

sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa

convenzione.

 

Forse non hai capito la disposizione degli spazi. Sarò più chiaro: i 18 passano da un cortile chiuso con cancello per accede alle loro proprietà, gli altri 4 hanno accesso separato fuori dal cancello.

I quattro che passano dall'esterno, possono usare il cortile e la altre parti che dici comuni?

 

SI, devono contribuire

NO, nulla è dovuto, ed evidentemente non sui tratta di parte comune, per cui sarà da applicare il 3° comma dell'art. 1123 cc ovvero condominio parziale;

 

- Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Forse non hai capito la disposizione degli spazi. Sarò più chiaro: i 18 passano da un cortile chiuso con cancello per accede alle loro proprietà, gli altri 4 hanno accesso separato fuori dal cancello.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Comma 3 art. 1123 c.c. "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; disp. att. 63]."

 

E' tutto scritto nella risposta che ho dato prima Universo.

Precisando, la proporzionalità dell'uso di una cosa comune potrebbe essere l'uso delle scale e/o dell'ascensore in proporzione del piano d'uso e dove si trova l'u.i. da servire, ma se tutti indistintamente possono usare le parti comuni che sono state elencate nel quesito, non è possibile usare il secondo comma del'art. 1123 cc, poichè nel condominio si deve contribuire non perchè si usa ma perchè si può usare.

Ossia in questo caso se tutti i condomini indistintamente possono usare queste parti comini, indistintamente e da qualsiasi parte sia l'accesso, devono contribuire per millesimi di proprietà, come previsto dal 1° comma dell'art. 1123 cc.

Concordo, ma posso capire si parli del locale destinato al ricovero moto, anche se non possiede moto deve pagare. Ma nel caso del cortile, che motivo avrebbe il condomino di entrare nel cortile se il suo accesso è da tutt'altra parte?

Concordo, ma posso capire si parli del locale destinato al ricovero moto, anche se non possiede moto deve pagare. Ma nel caso del cortile, che motivo avrebbe il condomino di entrare nel cortile se il suo accesso è da tutt'altra parte?
Non importa se ha interesse ad entrare nel cortile ma SE ha la possibilità di entrare e SE ha la possibilità di entrare nella parte comune ed usarla dovrà contribuire alle relative spese di manutenzione e quant'altro servirà, p.es. la pulizia.

Poni ad esempio un condomino che non usa mai le scale ed usa solamente l'ascensore, più comodo e meno faticoso, ma non potrà mai esimersi dal contribuire per la manutenzione e pulizia delle scale.

Bene, sono d'accordo sull'esempio da te fatto, ma se per andare a casa sua accede da un'altra scala, e se per accedere ai locali comuni non deve passare dal cortile, questo risulta utilizzato solo dai 18 per accedere alle rispettive abitazioni. Di fatto il cortile ha la mera utilità quale accesso ai suddetti 18 appartamenti.

Bene, sono d'accordo sull'esempio da te fatto, ma se per andare a casa sua accede da un'altra scala, e se per accedere ai locali comuni non deve passare dal cortile, questo risulta utilizzato solo dai 18 per accedere alle rispettive abitazioni. Di fatto il cortile ha la mera utilità quale accesso ai suddetti 18 appartamenti.
E perchè sarebbe utilizzabile solo da questi 18 quando anche gli altri 4 possono accedere dalla pubblica via? Questi quatto hanno il divieto da rogito o da Regolamento Contrattuale di accedere al cortile ed alle altre parti comuni che hai elencato?

Purtroppo per la conformazione dello stabile non hanno la comodità degli altri 18, ma non è per questo che non devono contribuire? Perciò se possono accedere, sono comproprietari come tutti gli altri e devono contribuire alle spese.

Non hanno divieto, infatti sono comproprietari, il discorso è che il comma 2 distingue la proprietà su millesimi dalla proporzionalità di godimento. Se abito in un condominio con due scale entrambe "proprietà comuni" e per andare a casa mia entro dalla scala A, Che senso avrebbe farmi un giro sulla scala B? Eppure in questo caso le spese vengono divise, no ?

Non c'entra nulla il comma due dell'art 1123 cc, ma in questo caso solamente l'utilizzo di una parte comune (comma 1.), ovvero se puoi utilizzalo lo deve mantenere anche se non lo utilizzi mai, o devi fare il giro dell'isolato per accedere.

In pratica potrebbero utilizzarlo di più i 4 che devono fare il giro dell'isolato che i 18 che hanno accesso diretto, come fai a misurare la differenza di utilizzo?

Solo ora dici che i cortili sono due?

Eppure era già stato citato l'art 1123 3° comma;

 

- Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte

dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne

trae utilità.

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