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Il mancato rilascio delle licenze per l'attività di pub non comporta il diritto alla provvigione per il mediatore
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Il mancato rilascio delle licenze per l'attività di pub non comporta il diritto alla provvigione per il mediatore

Contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva

Avv. Maurizio Tarantino 

L'assenza di un dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei mediatore è giustificata dal fatto che il contratto di affitto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le sole parti contrattuali: locatore e conduttore. Quindi, non risultava dimostrata alcuna ragione tale da giustificare un dovere, per il mediatore, di trattenere presso di sé il deposito cauzionale.

=> Anche se la vendita salta l'agente immobiliare ha diritto ugualmente alla provvigione

La vicenda. La Corte territoriale, in parziale accoglimento dell'appello proposto da Tizio contro la sentenza del locale Tribunale, condannava i titolari di agenzia immobiliare al pagamento della somma di €. 1.700,00 ciascuno a titolo di restituzione della provvigione per la mediazione in una locazione commerciale, mentre ha confermato il rigetto della domanda di restituzione dell'ulteriore importo di €. 5.100,00 che il promittente conduttore Tizio aveva consegnato ai mediatori come deposito cauzionale.

In particolare, la Corte d'Appello osservava che tra Tizio e la società proprietaria dell'immobile si era concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva (rilascio delle licenze per l'attività di PUB), non verificatasi;che, nonostante il perfezionamento del contratto di affitto, il diritto alla mediazione non sorgeva, in applicazione dell'art. "1755" c.c., sicché i convenuti andavano condannati alla restituzione della somma di €. 1.700,00 da ciascuno di essi incassata.

Inoltre, la restituzione del deposito cauzionale andava invece domandata alla proprietaria dell'immobile, non essendovi alcuna ragione per ritenere sussistente un obbligo dei convenuti di trattenerlo per consegnarlo solo in caso di avveramento della condizione sospensiva.

=> Diritto alla provvigione in caso di c.d. acquiescenza verso l'attività del mediatore

Motivi del ricorso . Avverso tale pronuncia, Tizio ha proposto ricorso in Cassazione eccependo: a) violazione degli artt. 1326 e 1335 c.c. nonché dell'art. 1 comma 4 della legge n. 431/1998; b) la violazione dell'art. 1294 c.c. per avere la Corte d'Appello omesso di condannare in solido i due convenuti alla restituzione della somma di €. 3.400,00.

Rileva di avere avanzato espressa domanda di condanna solidale e segnala l'assenza di motivi che potessero far ritenere l'obbligazione divisibile.

Il ragionamento della Cassazione . Preliminarmente, i giudici di legittimità distinguono i due contratti: mentre l'insussistenza del diritto al compenso da parte del mediatore era stata motivata in applicazione dell'art. 1757 comma 1 c.c., norma che subordina espressamente il diritto al compenso al verificarsi della condizione; invece, l'insussistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei convenuti era stata giustificata in base al rilievo che il contratto di affitto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti e che non risultava dimostrata alcuna ragione tale da giustificare un dovere, per il mediatore, di trattenere presso di sè il deposito cauzionale e di consegnarlo al locatore solo al momento dell'avveramento della condizione sospensiva, sicché non potendosi ritenere i convenuti responsabili della consegna dell'assegno alla società proprietaria, solo a questa andava avanzata richiesta di restituzione una volta divenuto inefficace il contratto per mancato avveramento della condizione.

L'errore di fondo in cui mostrava di incorrere il ricorrente stava nel non avere colto la differenza tra le due diverse figure della mediazione e della locazione e, soprattutto, di non essersi confrontato con la disciplina del contratto condizionato (art. 1353 c.c. ss.).

=> Non esiste alcun rapporto causale fra messa in relazione delle parti e vendita

Diversamente da ciò, tuttavia, quanto all'altro motivo, secondo i giudici di legittimità, questo era fondato perché la Corte d'appello, condannando sic et simpliciter i convenuti a pagare la somma di €. 1.700,00 "ciascuno" ha violato il principio generale di presunzione di solidarietà tra condebitori, non considerando previamente se l'affare fosse stato concluso per l'intervento dei due mediatori (con le conseguenze, in tal caso, previste dall'art. 1758 cc.c.) o piuttosto della Agenzia Immobiliare da essi gestita e non chiarendo se l'attore avesse consegnato separatamente la somma di €. 1.700,00 .

In conclusione , il ricorso è stato accolto per il secondo motivo; per l'effetto, la sentenza è stata cassata con rinvio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

MEDIAZIONE LOCAZIONE COMMERCIALE

RIFERIMENTI NORMATIVI

1755 c.c. - 1294 c.c.

PROBLEMA

tra il conduttore e la società proprietaria dell'immobile si era concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva (rilascio delle licenze per l'attività di PUB), non verificatasi; nonostante il perfezionamento del contratto di affitto, il diritto alla mediazione non sorgeva, in applicazione dell'art. "1755" c.c.

Quindi, il ricorrente eccepiva la violazione dell'art. 1294 c.c. per avere la Corte d'Appello omesso di condannare in solido i due convenuti alla restituzione della somma.

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione, l'insussistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei convenuti era stata giustificata in base al rilievo che il contratto di affìtto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti.

Tuttavia, la Corte territoriale ha comunque violato il principio generale di presunzione di solidarietà tra condebitori, non considerando previamente se l'affare fosse stato concluso per l'intervento dei due mediatori (con le conseguenze, in tal caso, previste dall'art. 1758 cc.c.) o piuttosto della Agenzia Immobiliare da essi gestita

LA MASSIMA

Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione. Cass. civ., 25 luglio 2019 n. 20192

Scarica Cass. civ. sez. II 25 luglio 2019 n. 20192

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