Quando va restituito il deposito cauzionale versato all'atto di stipula del contratto di locazione?
Quali azioni può intraprendere il conduttore per ottenerne la restituzione?
Quando il locatore può trattenerlo?
La legge (art. 11 legge n. 392 del 1978) specifica la misura massima del deposito cauzionale (3 mensilità) e le modalità di custodia e corresponsione degli interessi prodotti, ma nulla afferma in merito al momento della sua restituzione.
Come ricorda la giurisprudenza, “la funzione deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali"(così, Trib. Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).
Al momento della firma del contratto il locatore quantifica questo rischio e gli dà la misura, sapendo che non può superare tre mensilità.
Il fatto di detenere questa somma, tuttavia, non può voler dire attribuirsela autonomamente, ossia di propria iniziativa.
Non solo: scaduto il contratto di locazione e restituita l'unità immobiliare, se non sorgono contestazioni il locatore è tenuto all'immediata restituzione del deposito cauzionale.
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In tal senso è orientata la Corte di Cassazione, la quale afferma che “l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442)" (Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882).
Traduciamo questo principio con un esempio: supponiamo che Tizio restituisca a Caio l'appartamento che ha utilizzato come abitazione.
Supponiamo che al momento della consegna Caio lamenti alcuni danni. Egli si rifiuta di restituire il deposito cauzionale affermando che provvederà a fare riparare i danni e mandare a Tizio la fattura e l'eventuale conguaglio.
Se Tizio non è d'accordo, sia perché non riconosce il danno, sia perché ritiene spropositata la spesa ipotizzata dal locatore, quest'ultimo dovrà domandare al giudice di vedersi attribuita la somma corrispondente al danno lamentato (e da provare in giudizio).
In considerazione di ciò non può esistere, in assenza di accordo, un periodo di decantazione: o si chiede la restituzione della somma, o si restituisce. Il conduttore a fronte dell'inadempimento del locatore può domandare all'Autorità Giudiziaria l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento volto alla restituzione del deposito cauzionale.
Nulla vieta, tuttavia, che al termine della locazione, le parti concordino sulla restituzione dopo decurtata o comunque sul trattenimento della somma fino alla esecuzione degli interventi riconosciuti come conseguenza dell'uso dell'unità immobiliare.
Locazione, ritardata restituzione e dimostrazione della richiesta di risarcimento del danno
