La responsabilità del locatore comporta la nullità della clausola che implica i danni a carico de conduttore. La cauzione, a certe condizioni, può essere portata a compensazione di quanto dovuto a titolo di canoni e non di spese condominiali.
La fattispecie è analizzata dal Tribunale Verona sez. III, 05/07/2022, (ud. 05/07/2022, dep. 05/07/2022), n. 1278.
Cenni sulla vicenda
Vi è stato un contratto di locazione abitativa di durata quattro anni, rinnovati per varie volte, verso corrispettivo mensile.
Il momento della riconsegna dell'immobile locato
All'avvenuto rilascio dell'appartamento, giusta apposito verbale di riconsegna i proprietari lamentano come, al momento della restituzione, l'immobile si presentasse in pessimo stato di conservazione, con danneggiamenti consistenti in graffi, fori e scalfitture sul pavimento di legno, muffe ed incrostazioni lungo il piatto ed in corrispondenza delle pareti scorrevoli del box doccia, rottura sedile wc, fori lungo le pareti interne non stuccati né tinteggiati, muffe lungo la Scala di accesso e presso il camminamento esterno, infissi e porta in legno privi di manutenzione, citofono lesionato.
Danneggiamenti lamentati dal locatore
I locatori invocano le norme contrattuali che evidenziano che all'atto della stipula l'immobile era in ottime condizioni e che vi era il correlato obbligo per il conduttore di riconsegna dell'immobile nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto oltre ad avere a suo carico l'esecuzione di tutte le riparazioni di ordinaria amministrazione, quali quelle inerenti impianti di acqua, luce, gas, sanitari, serrature e chiavi, infissi, tinteggiatura dei locali); quantificando in complessivi 6.087,29 l'ammontare dei costi dei lavori necessari per rimediare ai danneggiamenti ed all'omessa manutenzione, in forza dei preventivi di spesa e degli scontrini allegati, dolendosi altresì dell'omesso pagamento del canone di locazione per due mensilità, oltre che delle spese condominiali, già anticipati dalla proprietà.
Chiedono quindi previ accertamento e declaratoria dell'inadempimento della resistente al contratto di locazione immobiliare, condannare quest'ultima, quale conduttrice, alla corresponsione in favore dei ricorrenti, quali proprietari locatori, di una determinata somma complessiva, oltre interessi legali di mora dalla domanda al saldo, il tutto con vittoria di spese processuali.
Il conduttore si costituisce in giudizio e dichiara di avere rilasciato l'immobile per cui è causa previa tinteggiatura integrale delle pareti ed avendo effettuato le pulizie, eccependo come tutte le voci di danni lamentati dai ricorrenti ineriscano a ben vedere la normale usura dell'appartamento, specie in considerazione della lunga durata (quindicennale ed oltre) del rapporto locatizio, essendo fatto salvo dallo stesso contratto invocato dai resistenti il deperimento dovuto all'uso conforme e/o a vetustà e non essendo stato sottoscritto dalle parti all'atto del rilascio alcun documento a conferma di effettivi ed evidenti danni;
Rileva con riferimento alla mancata corresponsione di due canoni mensili e delle spese condominiali, che i ricorrenti avevano trattenuto la cauzione a loro versata all'atto della stipula del contratto, da porre in compensazione con quanto da sé ancora dovuto. Le sue conclusioni sono pertanto di rigettare il ricorso e le domande con lo stesso formulate.
Si giunge quindi alla fase della decisione senza svolgimento di istruttoria orale.
Il Tribunale effettua alcune osservazioni.
La decisione del tribunale: danneggiamenti da usura e non vizi, questioni a capo del locatore
Per ciò che concerne i danni e l'omessa manutenzione ordinaria di cui si dolgono i ricorrenti, che tale capo di domanda non sia fondato e non possa trovare accoglimento, per le seguenti ragioni:
- emergono ex actis, oltre ad essere rimaste incontestate, le circostanze consistenti nell'avvenuta sottoscrizione del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo in relazione all'appartamento de quo, con la relativa debita registrazione oltre che nell'avvenuto rilascio circa 15 anni dopo senza che sia stato riscontrato e verbalizzato alcunché, al di là della mera riconsegna delle chiavi dalla conduttrice ai locatori.
La Suprema Corte con la pronuncia n. 29329/1019, laddove viene escluso che il proprietario possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l'immobile a nuovo, atteso che in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (…) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a questi un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore considerato, inoltre, sempre in linea generale, che in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, mentre incombe sul locatore, che agisce per il risarcimento del danno, l'onere di provare (anche mediante presunzioni) il fatto costitutivo del proprio diritto (cfr. Cass. civ., n. 5328/2007), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, resta di contro a carico del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità (cfr. Cass. civ., n. 6387/2018), dovendosi tuttavia sempre escludere a monte la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto (cfr. Cass. civ., n. 2619/2014); in buona sostanza, la disposizione di cui all'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all'uso corretto del bene (ossia a quell'uso in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (cfr. art. 1609, comma 1, c.c.), deterioramento che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto; considerato, più in particolare e venendo al caso di specie, che all'atto della riconsegna dell'immobile nessun danno è stato constatato in contraddittorio tra le parti, i ricorrenti, peraltro, non hanno fornito adeguata prova dei danni allegati a carico dell'immobile, essendosi limitati a formulare una prova per testi di tenore eccessivamente valutativo e/o indeterminato, che come tale non è stata espletata in quanto inammissibile; ulteriori elementi non possono trarsi nemmeno dalla documentazione fotografica prodotta dai ricorrenti, non essendo in essa raffigurati danni eccedenti il normale degrado d'uso, rientrante nella liceità giuridica del godimento abitativo del bene per come dedotto in contratto e protrattosi per un lasso temporale cospicuo di oltre 15 anni; a fronte di tali carenze probatorie (di cui sono onerati i ricorrenti) si palesa inammissibile, in quanto manifestamente esplorativa, la c.t.u. sulla natura dei danni (neppure chiesta dai ricorrenti ma invocata, in termini assolutamente generici, dalla sola resistente).
Canoni e spese e cauzione
Ritenuto, quanto alla pretesa azionata dai ricorrenti a titolo di canoni e spese, che tale capo di domanda sia fondato e debba trovare accoglimento, nei più circoscritti termini di cui in prosieguo:
- preso atto che la mancata corresponsione dei canoni di dicembre 2019 e di gennaio 2020, oltre
che delle spese condominiali è rimasta incontestata ed è stata, anzi, pacificamente riconosciuta dalla resistente, la quale si è limitata ad eccepire in compensazione l'importo del deposito cauzionale da sé consegnato ai ricorrenti contestualmente alla sottoscrizione del contratto e pari ad 1.136,00 corrispondente proprio a due mensilità da 568,00 ciascuna);
- osservato che la circostanza dell'avvenuta consegna della cauzione nei termini di cui sopra risulta ex actis e che tale circostanza come pure quella della mancata restituzione della cauzione al termine del rapporto) è rimasta incontestata;
- considerato che il versamento del deposito cauzionale assolve la funzione di garanzia anticipata per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo risarcitorio in capo al conduttore, di talché, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, detto deposito non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge ed il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio di quanto a suo tempo incassato a tale titolo, salva l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore ed escluso ovviamente il normale deperimento cagionato dall'uso (come accertato nel caso in esame);
- ritenuto, in conclusione ed assorbita ogni diversa istanza ed eccezione, che la resistente debba essere condannata a corrispondere in favore dei ricorrenti dell'importo delle spese condominiali (operata la compensazione tra i due canoni rimasti impagati dalla resistente e l'importo di cui al deposito cauzionale consegnato ai ricorrenti alla sottoscrizione del contratto), oltre interessi dalla domanda al saldo effettivo.
