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Caparra, cauzione, garanzia: quali differenze nella locazione?

Quali sono le tutele che possono essere messe in atto per il pagamento del canone e soprattutto contro la morosità?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Le ipotesi di garanzia

Spesso in sede di stipulazione del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile vuole essere garantito per l'eventualità che il conduttore si trovi in stato di morosità e quindi non sia più in grado di far fronte puntualmente al versamento del canone concordato.

Altrettanto spesso, fuori dal mondo giuridico, si parla di caparra e di cauzione come se si trattassero di sinonimi e quindi usando l'uno e l'altro termini in modo indifferenziato.

Mentre è comprensibile che vi possa essere questa confusione al di fuori del mondo legale, non così può essere nel campo giuridico, anche solo con l'avvicinarsi alla stipula del contratto di locazione volendo prevedere una sorta di garanzia di fronte alla morosità.

Come pagare il canone di locazione. Un breve focus di approfondimento.

La differenza tra caparra e cauzione

Occorre pertanto comprendere la differenza che corre tra i due istituti, per poi affrontare il tema della garanzia.

La caparra è rappresentata da una somma pagata prima del prezzo pattuito, al momento della stipulazione del contratto, Allo stesso tempo vale come garanzia per il caso in nel quale la parte che la versa non dovesse adempiere il contratto.

Nella quasi totalità del casi è chiaro che sia il conduttore perché è colui che è vincolato al versamento mensile del canone mentre il locatore si libera della sua obbligazione nel momento in cui consegna il bene, cioè all'atto della consegna delle chiavi che simbolicamente rappresenta la consegna dell'immobile.

Se il contratto viene adempiuto la caparra viene trattenuta a compensazione del corrispettivo concordato, che in proporzione risulterà diminuito.

Se il contratto non viene adempiuto la caparra viene trattenuta a titolo di risarcimento del danno senza che vi sia necessità di indagare i danni, il nesso di causalità e così via, perché il tutto è in funzione della clausola contemplante la caparra e del relativo importo.

Si parla della caparra penitenziale: la parte danneggiata non può pretendere più dell'importo stesso, e non ha diritto a ottenere un successivo risarcimento.

Occorre aggiungere che nel caso di caparra confirmatoria, la parte danneggiata può promuovere ugualmente la lite onde ottenere un risarcimento più alto, dimostrando il danno.

Come accennato, la caparra fa parte del corrispettivo, anche per questo è soggetta a tassazione.

Anche la cauzione ha una funzione di garantire l'altro contraente dall'adempimento altrui.

Se ciò si verificasse, è possibile trattenere la cauzione ma non utilizzarla come titolo di fronte a eventuali danni perché -a differenza della caparra- quando il contratto si scioglie la cauzione deve essere restituita alla parte che l'ha versata. Non essendo inclusa nel corrispettivo stabilito, non viene tassata.

Legge sulla concorrenza. Più tutele per le spese condominiali arretrate.

Se il conduttore non è in regola con il canone, il proprietario dell'immobile può trattenere la cauzione, mentre non lo può fare a titolo di compensazione dell'importo con i danni subiti dall'immobile.

Se non esiste un accordo tra le parti, il locatore non può trattenere la cauzione pagata dall'inquilino come rimborso delle spese necessarie alla riparazione dell'appartamento, ad esempio per lavori di relativi alla manutenzione ordinaria dello stesso, come tinteggiatura delle pareti o ripristino del pavimento.

Secondo la giurisprudenza la funzione della cauzione è esclusivamente la compensazione di eventuali inadempimenti relativi al canone.

Cauzione e interessi

Nonostante il contratto non lo preveda, oppure, se lo dovesse escludere, sulla cauzione maturano sempre gli interessi che il proprietario della casa deve sempre pagare all'inquilino anche se lo stesso non ne faccia non ne faccia espressa richiesta.

Se alle scadenze annuali gli interessi non dovessero essere pagati, gli stessi devono essere restituiti, insieme al deposito relativo alla cauzione, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha adempiuto alle sue obbligazioni.

Il locatore può compensare gli interessi attraverso i canoni non pagati.

La restituzione della cauzione

La cauzione che viene pagata all'atto della firma del contratto di locazione, deve essere restituita alla scadenza dello stesso, a condizione che il conduttore non sia in arretrato con i canoni.

Se il locatore trattiene la somma a titolo di rimborso danni, senza proporre in contemporanea la domanda giudiziale per l'attribuzione dell'immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo al fine di ottenere la restituzione della stessa.

Il conduttore terzo pignorato non può essere costretto a proseguire la locazione

Contratto di locazione con garante

Nel contratto di locazione con garante alla figura del conduttore si affianca quella di una persona terza al contratto che viene previsto intervenga solo ove il conduttore divenga inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di locazione, per primo il versamento del canone.

Il garante è colui che garantisce per il conduttore; se questi non adempie, deve provvedere il garante.

Ciò significa che se il conduttore non paga i canoni di locazione oppure viene meno ad altri obblighi, già anche solo a titolo di riparazione, il locatore potrà agire nei confronti del garante. Nella normalità si utilizza il termine garante ma l'istituto giuridico di riferimento è il fideiussore.

Il contratto di locazione con garante viene fatto sottoscrivere anche dal garante, unitamente al conduttore, obbligato principale. La figura del garante/fideiussore è inserita all'interno del contratto stesso, nel quale sono riportate le sue generalità complete (nome, cognome, residenza, codice fiscale) al fine di identificarlo.

La sua figura viene in gioco solo per l'ipotesi di morosità del conduttore.

Nel momento in cui il conduttore diventa moroso, il locatore potrà agire contro il garante per chiedergli di pagare quanto risulta a debito.

Avendo corrisposto il debito, il fideiussore gode della surroganei diritti che il creditore aveva nei confronti del debitore, sostituendosi al locatore nei diritti contro il conduttore, divenendo egli stesso creditore delle somme che ha dovuto pagare in qualità di fideiussore.

Ecco quando vanno in prescrizione i canoni di locazione

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Luigi SANTORO
Luigi SANTORO 29-07-2021 22:42:41

Nullità della fideiussione omnibus senza indicazione dell’importo massimo garantito
L’art. 1938 c.c. prevede testualmente che “La fideiussione può essere prestata anche per un’obbligazione condizionale o futura con la previsione, in quest’ultimo caso, dell’importo massimo garantito”.

Si tratta della c.d. clausola omnibus, in forza della quale il fideiussore garantisce il debitore di una banca per tutte le obbligazioni da questo assunte, comprensive non solo dei debiti esistenti nel momento in cui la garanzia fideiussoria venne prestata ma anche di quelli che deriveranno in futuro da operazioni, di qualunque natura, intercorrenti tra la banca ed il debitore principale.

In base al sopra citato art. 1938 c.c., è stato stabilito che senza indicazione dell’importo massimo garantito la fideiussione su obbligazioni future deve reputarsi nulla.

Tale previsione normativa non si applica soltanto alle fideiussioni bensì anche alle garanzie atipiche ed infatti la giurisprudenza di legittimità -già da tempo- ha rilevato che l'art. 1938 c.c. pone un principio generale di garanzia e di ordine pubblico economico, valevole anche per le garanzie personali atipiche (Cass. Civ. n. 1520/2010).

Nell’alveo delle garanzie atipiche rientrano peraltro anche le c.d. lettere di patronage, ovvero quelle dichiarazioni generalmente redatte in forma epistolare rilasciate ad una banca o ad un diverso ente creditore di un soggetto (di solito una società capogruppo o una società controllante), detto patron, al fine di ottenere, rinnovare o mantenere un finanziamento in favore di un determinato soggetto (detto patronnant).

Sul punto, infatti, anche la giurisprudenza di merito ha assunto una posizione netta, rilevando che l’omessa previsione dell’importo massimo garantito determina la nullità della lettera di patronage per mancanza di un requisito essenziale (Tribunale Roma n. 24094/2018).

Il predetto obbligo di previsione di un importo massimo garantito per le obbligazioni future, tra l’altro, non si applica soltanto alle fideiussioni rilasciate a favore di banche o di società finanziarie, posto che né la lettera della norma, né la sua "ratio", consentono una tale limitazione (Cass. civ. n. 5951/2014).

Restano tuttavia alcuni punti da chiarire: innanzitutto, si consideri che l’obbligo di indicazione dell’importo massimo della garanzia personale riguarda solo il caso delle fideiussioni su obbligazioni future e non quello delle obbligazioni sottoposte a condizione sospensiva, atteso che quest’ultima casistica non è stata contemplata dal disposto normativo di cui all’art. 1938 c.c. (v. Cass. Civ. n. 2497/2017; Cass. Civ., n. 8944/2016; Cass. Civ., n. 21521/2016).

In secondo luogo, va detto che non possono considerarsi obbligazioni future gli interessi e gli accessori maturati sul capitale oggetto del rapporto principale, in base ai tassi ufficiali ed alle previsioni contrattuali, avendo esse ad oggetto un credito individuato od individuabile attraverso criteri predeterminati (diversamente dalla fideiussione cd. "omnibus" dove, invece, il credito garantito dipende dallo svolgimento futuro del rapporto tra banca creditrice e cliente) e dovendosi così escludere l’obbligo di indicazione del limite massimo di importo garantito ex art. 1938 c.c. (Cass. Civ. n. 21521/2016).

Un altro aspetto molto interessante attiene –infine- alle fideiussioni firmate prima della modifica normativa che aveva imposto la nullità delle fideiussioni omnibus senza indicazione dell’importo massimo garantito, considerato che tale obbligo normativo è stato introdotto con la Legge n. 154 del 17 febbraio 1992 (Norme per la trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari).

In particolare, per quanto riguarda le fideiussioni omnibus senza importo massimo garantito stipulate in precedenza all’entrata in vigore della legge poc’anzi citata, gli istituti di credito si erano spesso difesi sostenendo che -all’epoca della stipula della garanzia personale- non esisteva alcun obbligo di legge in tal senso e che quindi dette fideiussioni erano da reputarsi pienamente valide.

Tuttavia, la giurisprudenza maggioritaria è giunta a conclusioni diametralmente opposte a quelle sposate dai creditori, stabilendo che una fideiussione omnibus che non contenga l’indicazione dell’importo massimo garantito e che sia stata stipulata prima della legge n. 154/1992, seppur valida in relazione ai debiti sorti prima della data di entrata in vigore della legge stessa, non spiegherà alcuna efficacia sui debiti sorti in epoca successiva, salvo che le parti non abbiano fissato un importo massimo garantito con la rinnovazione della convenzione di garanzia (Tribunale Arezzo n. 536/2017; Cass. Civ. n. 2871/2017; Cass. Civ. n. 1580/2017).

In altre parole, secondo la giurisprudenza maggioritaria, gli istituti di credito avrebbero dovuto rinnovare le garanzie personali in loro possesso, aggiungendo l’indicazione dell’importo massimo garantito; se così non è stato fatto, le fideiussioni non avranno effetti per quanto concerne i debiti sorti successivamente alla Legge n. 154/1992.

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