Le ipotesi di garanzia
Spesso in sede di stipulazione del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile vuole essere garantito per l'eventualità che il conduttore si trovi in stato di morosità e quindi non sia più in grado di far fronte puntualmente al versamento del canone concordato.
Altrettanto spesso, fuori dal mondo giuridico, si parla di caparra e di cauzione come se si trattassero di sinonimi e quindi usando l'uno e l'altro termini in modo indifferenziato.
Mentre è comprensibile che vi possa essere questa confusione al di fuori del mondo legale, non così può essere nel campo giuridico, anche solo con l'avvicinarsi alla stipula del contratto di locazione volendo prevedere una sorta di garanzia di fronte alla morosità.
La differenza tra caparra e cauzione
Occorre pertanto comprendere la differenza che corre tra i due istituti, per poi affrontare il tema della garanzia.
La caparra è rappresentata da una somma pagata prima del prezzo pattuito, al momento della stipulazione del contratto, Allo stesso tempo vale come garanzia per il caso in nel quale la parte che la versa non dovesse adempiere il contratto.
Nella quasi totalità del casi è chiaro che sia il conduttore perché è colui che è vincolato al versamento mensile del canone mentre il locatore si libera della sua obbligazione nel momento in cui consegna il bene, cioè all'atto della consegna delle chiavi che simbolicamente rappresenta la consegna dell'immobile.
Se il contratto viene adempiuto la caparra viene trattenuta a compensazione del corrispettivo concordato, che in proporzione risulterà diminuito.
Se il contratto non viene adempiuto la caparra viene trattenuta a titolo di risarcimento del danno senza che vi sia necessità di indagare i danni, il nesso di causalità e così via, perché il tutto è in funzione della clausola contemplante la caparra e del relativo importo.
Si parla della caparra penitenziale: la parte danneggiata non può pretendere più dell'importo stesso, e non ha diritto a ottenere un successivo risarcimento.
Occorre aggiungere che nel caso di caparra confirmatoria, la parte danneggiata può promuovere ugualmente la lite onde ottenere un risarcimento più alto, dimostrando il danno.
Come accennato, la caparra fa parte del corrispettivo, anche per questo è soggetta a tassazione.
Anche la cauzione ha una funzione di garantire l'altro contraente dall'adempimento altrui.
Se ciò si verificasse, è possibile trattenere la cauzione ma non utilizzarla come titolo di fronte a eventuali danni perché -a differenza della caparra- quando il contratto si scioglie la cauzione deve essere restituita alla parte che l'ha versata. Non essendo inclusa nel corrispettivo stabilito, non viene tassata.
Legge sulla concorrenza. Più tutele per le spese condominiali arretrate.
Se il conduttore non è in regola con il canone, il proprietario dell'immobile può trattenere la cauzione, mentre non lo può fare a titolo di compensazione dell'importo con i danni subiti dall'immobile.
Se non esiste un accordo tra le parti, il locatore non può trattenere la cauzione pagata dall'inquilino come rimborso delle spese necessarie alla riparazione dell'appartamento, ad esempio per lavori di relativi alla manutenzione ordinaria dello stesso, come tinteggiatura delle pareti o ripristino del pavimento.
Secondo la giurisprudenza la funzione della cauzione è esclusivamente la compensazione di eventuali inadempimenti relativi al canone.
Cauzione e interessi
Nonostante il contratto non lo preveda, oppure, se lo dovesse escludere, sulla cauzione maturano sempre gli interessi che il proprietario della casa deve sempre pagare all'inquilino anche se lo stesso non ne faccia non ne faccia espressa richiesta.
Se alle scadenze annuali gli interessi non dovessero essere pagati, gli stessi devono essere restituiti, insieme al deposito relativo alla cauzione, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha adempiuto alle sue obbligazioni.
Il locatore può compensare gli interessi attraverso i canoni non pagati.
La restituzione della cauzione
La cauzione che viene pagata all'atto della firma del contratto di locazione, deve essere restituita alla scadenza dello stesso, a condizione che il conduttore non sia in arretrato con i canoni.
Se il locatore trattiene la somma a titolo di rimborso danni, senza proporre in contemporanea la domanda giudiziale per l'attribuzione dell'immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo al fine di ottenere la restituzione della stessa.
Il conduttore terzo pignorato non può essere costretto a proseguire la locazione
Contratto di locazione con garante
Nel contratto di locazione con garante alla figura del conduttore si affianca quella di una persona terza al contratto che viene previsto intervenga solo ove il conduttore divenga inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di locazione, per primo il versamento del canone.
Il garante è colui che garantisce per il conduttore; se questi non adempie, deve provvedere il garante.
Ciò significa che se il conduttore non paga i canoni di locazione oppure viene meno ad altri obblighi, già anche solo a titolo di riparazione, il locatore potrà agire nei confronti del garante. Nella normalità si utilizza il termine garante ma l'istituto giuridico di riferimento è il fideiussore.
Il contratto di locazione con garante viene fatto sottoscrivere anche dal garante, unitamente al conduttore, obbligato principale. La figura del garante/fideiussore è inserita all'interno del contratto stesso, nel quale sono riportate le sue generalità complete (nome, cognome, residenza, codice fiscale) al fine di identificarlo.
La sua figura viene in gioco solo per l'ipotesi di morosità del conduttore.
Nel momento in cui il conduttore diventa moroso, il locatore potrà agire contro il garante per chiedergli di pagare quanto risulta a debito.
Avendo corrisposto il debito, il fideiussore gode della surroga nei diritti che il creditore aveva nei confronti del debitore, sostituendosi al locatore nei diritti contro il conduttore, divenendo egli stesso creditore delle somme che ha dovuto pagare in qualità di fideiussore.
