Da sempre, per dimostrare la serietà di un accordo, è consuetudine versare una somma di denaro al momento della firma di un contratto. In questo modo, inevitabilmente, si rafforza l'impegno assunto.
Nel contempo, con questo pagamento, si concede alla controparte un anticipo sulla prestazione complessivamente pattuita.
Infine, tale somma può rappresentare, altresì, la misura dell'indennizzo dovuto nel caso in cui una parte risulti inadempiente ai propri obblighi.
Sono queste, in sintesi, le caratteristiche, ma soprattutto le funzioni, della cosiddetta caparra confirmatoria, normalmente associata ad un contratto preliminare di compravendita.
Caparra confirmatoria: la legge
La caparra confirmatoria trova il suo esplicito riconoscimento nel codice civile, dove si legge che «Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (art. 1385 cod. civ.)».
Pertanto, richiamata la fonte, vediamo quali sono le caratteristiche e gli effetti della caparra confirmatoria.
Caparra confirmatoria: caratteristiche ed effetti per chi la riceve
Per meglio comprendere le caratteristiche e gli effetti della caparra confirmatoria è opportuno esaminarla in relazione ad un contratto preliminare di compravendita cui, normalmente, afferisce.
In particolare, quando ci rechiamo presso l'agenzia immobiliare per firmare la proposta di acquisto di un appartamento, nel momento in cui sottoscriviamo il documento, impegniamo la somma lasciata all'agente a titolo di caparra confirmatoria. Basta leggere il modulo precompilato e poi sottoscritto per constatare, facilmente, questo dato.
In pratica, l'assegno che alleghiamo e che il venditore prenderà ed incasserà nel momento in cui dovesse accettare la nostra offerta, non è solo un anticipo sulla prestazione complessiva.
Infatti, l'importo oggetto del titolo bancario rappresenta anche la misura dell'indennizzo che dobbiamo alla controparte, qualora non fossimo più in grado di rispettare l'accordo.
Pertanto, se non possiamo più osservare l'impegno, ad esempio perché non siamo riusciti ad ottenere un mutuo per saldare l'intero corrispettivo, il promittente venditore può recedere dal contratto preliminare e trattenere la somma già ricevuta a titolo di risarcimento.
In alternativa, dinanzi al nostro inadempimento, il proprietario del bene, svanita la compravendita, potrebbe agire in risoluzione del contratto e chiedere l'ammontare dei danni, se maggiori dell'importo oggetto della caparra confirmatoria.
Ovviamente, le stesse considerazioni valgono in tutti i casi in cui firmiamo un contratto preliminare e cioè anche quando ciò avviene senza la presenza di una agenzia immobiliare. In questi casi, nell'accordo scritto deve essere, chiaramente, stabilito che la somma versata al momento della firma, quale anticipo sul rogito futuro, è corrisposta a titolo di caparra confirmatoria.
Mancata stipula del contratto e diritto di recesso. La sorte della caparra versata.
Caparra confirmatoria: caratteristiche ed effetti per chi la versa
Abbiamo visto che l'assegno/anticipo, dato al proprietario dell'appartamento visitato tramite un'agenzia oppure visionato su consiglio di un amico che abita nello stesso fabbricato, può essere considerato una caparra confirmatoria.
Basta leggere il modulo che si firma oppure, semplicemente, che tale valore sia attribuito dalle parti del contratto al momento della sottoscrizione.
In tal caso, come detto, questa somma rappresenta, altresì, la misura dell'indennizzo che è dovuta alla parte che subisce l'inadempimento dell'altra.
A tal proposito, potrebbe accadere che il proprietario del bene, nelle more del contratto notarile, non rispetti gli impegni assunti. Ad esempio, potrebbe non aver regolarizzato alcune problematiche, di carattere amministrativo, che inficiano la regolarità urbanistica dell'immobile e che aveva promesso di risolvere.
In tale circostanza, l'inadempimento è evidente. Chi lo subisce, cioè il promittente compratore, ha la facoltà di recedere dal contratto pretendendo dalla controparte non solo la restituzione della caparra, ma anche il versamento di una somma corrispondente al predetto anticipo.
In pratica ha diritto al doppio di quanto è stato dato al momento della firma del preliminare (Tribunale di Milano - Sezione IV civile - Sentenza 16 aprile 2015 n. 4745).
In alternativa, può chiedere la risoluzione del contratto ed agire per ottenere il risarcimento dei danni, quantificati e dimostrati in misura maggiore rispetto all'ammontare della caparra.
Macchie di muffa. Il locatore è obbligato alla restituzione della caparra
Caparra confirmatoria e inadempimento: recesso o risoluzione del contratto?
Dinanzi all'inadempimento della controparte contrattuale, colui che lo subisce ha due alternative:
- recedere dal contratto, trattenere la caparra oppure pretendere la restituzione del doppio;
- agire in risoluzione dell'accordo, rinunciare alla misura dell'indennizzo rappresentata dalla caparra e chiedere e dimostrare il maggior danno patito.
Secondo la giurisprudenza più recente, le due azioni sono incompatibili. In particolare, si afferma che «i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra; diversamente verrebbe vanificata la stessa funzione della caparra, quella, cioè, di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso (Cass. n. 24337/2015)».
Pertanto, se hai subito un inadempimento, dopo aver versato una caparra confirmatoria, e decidi di agire per la risoluzione del contratto, per ottenere, altresì, un risarcimento maggiore della somma anticipata, non puoi cambiare idea in corso di causa. Si tratta, di una scelta importante perché, se all'esito dell'azione non dimostri di aver patito un certo pregiudizio, non avrai alcun ristoro.
Quindi, per fare un esempio, se il promittente compratore, dinanzi ad un preliminare disatteso dal venditore, non esercita la facoltà di recesso e promuove l'azione di risoluzione del contratto, ha l'onere di dimostrare i danni sofferti. In mancanza, avrà diritto alla sola restituzione della caparra, ma non potrà pretendere un ulteriore versamento (Cass. ord. n. 11012/2018).
