Il condominio che valuta di eseguire lavori di manutenzione straordinaria beneficiando del Superbonus 110%, oltre a scegliere il tecnico che eseguirà la valutazione preliminare e la successiva progettazione, l'impresa a cui andranno affidati i lavori, dovrà incaricare l'amministratore per comunicare all'assicuratore quando e quali opere verranno eseguite e successivamente al termine dei lavori per adeguare la polizza globale fabbricati.
L'articolo 1898 del Codice civile obbliga il contraente ad avvisare l'assicuratore dei mutamenti che aggravano il rischio, effettuare un intervento di efficientamento energetico, certamente fa aumentare il costo di ricostruzione a nuovo, e modifica il fabbricato rispetto a com'era quando è stato assicurato a seguito dell'installazione di materiali e tecnologie nuove.
Anche se non stiamo parlando di aggravamenti in senso stretto, per evitare contestazioni in caso di sinistro, vanno comunicate all'assicuratore tutte le informazioni utili a valutare il rischio, in pratica quali interventi saranno eseguiti e con quali materiali, perché nel caso in cui si verifichi un danno dopo la fine dei lavori, senza comunicare quali modifiche subirà il fabbricato ed adeguare la polizza, l'assicuratore potrebbe eccepire che non sono assicurati perché non rientrano nelle definizioni di polizza o almeno non lo erano quando è stata sottoscritta, innescando un contezioso, circa l'indennizzabilità, oltre alla sotto assicurazione.
Superbonus e assicurazione, alcuni esempi
supponiamo che un condominio voglia eseguire un intervento di efficientamento energetico beneficiando del Superbonus 110%.
Per accedere al credito d'imposta del 110% andrà eseguito un intervento trainante, cappotto termico o sostituzione impianto di climatizzazione centralizzato, che da solo o congiuntamente ad altri interventi trainati consenta il miglioramento di almeno due classi energetiche.
Cappotto termico: si tratta dell'isolamento di muri perimetrali esterni, solai o falde del tetto, nella definizione di fabbricato presente nelle polizze di norma si trova una frase di questo tipo "sono compresi impianti ed installazioni considerati immobili per natura o destinazione", essendo molto generica l'assicurato sarà portato a pensare che sia compreso, ma l'assicuratore potrebbe non essere dello stesso avviso, perché quando è stata sottoscritta magari non era di uso corrente.
I materiali per impermeabilizzazioni e rivestimenti in alcuni testi sono tollerati in altri lo sono con limiti in rapporto alla superficie se rientrano tra gli infiammabili.
Bisogna prestare attenzione anche in caso di sostituzione del contratto, perché alcuni testi escludono completamente i danni al cappotto provocati dal qualsiasi evento mentre altri limitano l'indennizzo soprattutto a seguito di eventi atmosferici.
Sostituzione impianto di riscaldamento centralizzato: la sostituzione di una caldaia tradizionale con una di nuova generazione non modifica il rischio, si però dovrà prestare attenzione agli eventuali sistemi elettronici per il controllo dell'impianto, che tratterò più avanti (building automation).
Ci sono poi gli interventi trainati all'esterno del fabbricato:
Schermature solari: tende da sole, veneziane e simili, sono poche le compagnie che le comprendono nella garanzia eventi atmosferici e a condizione che siano fisse alle pareti, se invece vengono installate schermature come pellicole ai vetri, pensiline in alluminio o tende esterne di tessuti in polimeri di nuova concezione è bene comunicarlo all'assicuratore per avere riscontro se siano assicurati o assicurabili.
Collettori solari: difficilmente rientrano nella definizione di fabbricato in polizze datate. Nei nuovi testi alcune compagnie li includono nella descrizione di "fabbricato", altre invece li escludono.
In ogni caso va verificato che siano assicurabili anche per gli eventi atmosferici oltre che per incendio e le garanzie di base.
Attenzione perché molto spesso anche se sono compresi nella descrizione del fabbricato, sono poi esclusi i danni da eventi atmosferici e/o fenomeno elettrico.
Impianto fotovoltaico: nella nuova polizza va verificato che sia indicato nella descrizione di fabbricato, sia assicurato tanto nella sezione incendio quanto per le garanzie eventi atmosferici e fenomeno elettrico.
È opportuno garantire anche i danni di mancata produzione compresi quelli conseguenti a guasto.
Nella definizione di impianto fotovoltaico si trovano, inverter, cavi, contatore ma non la batteria di accumulo per cui andrà chiesto di inserirla in garanzia.
Per tutelare nel modo più esteso i danni all'impianto e la mancata produzione meglio sottoscrivere una polizza dedicata solo all'impianto fotovoltaico in forma all risks comprensivo di guasto macchine, oltre alla responsabilità civile per danni causati a terzi ed alla rete di distribuzione.
Colonnine di ricarica per veicoli elettrici: di certo non sono assicurate nelle polizze in corso, ma attenzione perché non ho trovato riferimenti espliciti neanche nei nuovi testi. In caso di installazione chiedere all'assicuratore di inserire clausola ad hoc.
Superbonus, assicurazione e singole unità
Passaggio da impianto centralizzato ad impianti autonomi: caldaia e impianti di proprietà dei singoli condomini non rientrano nelle parti comuni, alcune compagnie (poche) estendono le garanzie previste per il fabbricato anche agli impianti al servizio delle singole unità ovvero di proprietà dei condomini.
È sempre bene verificare con l'assicuratore, che le garanzie per gli impianti, di riscaldamento e condizionamento, in particolare la ricerca e riparazione del guasto siano estese alle singole unità.
Passaggio ad impianto di climatizzazione radiante: per i pochi condomini che opteranno per questa soluzione nella nuova polizza è importante verificare se sia prevista una esclusione specifica per le spese di ricerca e riparazione o se sia prestata con un limite di indennizzo insufficiente, tenendo sempre presente che non sono al servizio delle singole unità.
Impianti di building automation: per ridurre ulteriormente i consumi potrebbero essere installati sistemi elettronici per la gestione anche a distanza tramite il proprio smartphone di impianti elettrici, riscaldamento o raffrescamento.
Alcuni testi inseriscono gli impianti elettronici nella descrizione del fabbricato escludendo la parte al servizio della singola unità, altri fanno un riferimento generico nella garanzia fenomeno elettrico ad impianti al servizio del fabbricato considerati fissi per natura o destinazione.
Siccome questi sistemi hanno costi elevati è bene sincerarsi che siano in garanzia compreso le parti di proprietà dei condomini.
Concludendo molti dei materiali o delle tecnologie utilizzate in un intervento di efficientamento energetico non esistevano o comunque non erano di uso corrente al momento della sottoscrizione della polizza e ciò potrebbe portare a contenziosi in caso di danni subiti da queste nuove installazioni.
Il condominio deve valutare attentamente anche l'aspetto dell'aumento del costo di ricostruzione senza farsi trarre in inganno dal fatto che oggi i lavori "sono gratis", perché quando la misura cesserà, non importa se nel 2022, 2023 o oltre, eventuali danni andranno ripristinati a spese dei condomini se non assicurati correttamente.
Polizza tutela legale condominiale, deve approvarla l'assemblea?
