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Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare
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Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare

Assicurazione globale fabbricati, gli elementi essenziali da conoscere e che ogni bravo amministratore deve sempre tenere a mente.

Avv. Luca Palmerini  

Il Codice civile, indica all'art. 1182 c.c., l'assicurazione quale contratto con il quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

Il predetto codice definisce così il contratto di assicurazione, distinguendo le due tipologie contrattuali che riguardano rispettivamente:

  • l'assicurazione contro i danni (comprendono tutti quei contratti di assicurazione che sono volti a garantire l'assicurato contro i rischi cui sono esposti singoli beni del suo patrimonio (ad esempio, la casa o l'automobile), il patrimonio nel suo complesso o la sua stessa persona;
  • l'assicurazione sulla vita (l'assicuratore, verso pagamento di un premio si obbliga a pagare all'assicurato un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana).

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Altro tipo di assicurazione è l' assicurazione contro la responsabilità civile .

In particolare l'art. 1917 I° co. c.c., così recita: "Nell'assicurazione della responsabilità' civile l'assicuratore e' obbligato a tenere indenne l'assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante il tempo dell'assicurazione, deve pagare a un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto".

E' evidente che i beni posseduti o di proprietà sono quotidianamente soggetti a possibili eventi che ne determinano danneggiamento o distruzione, sottrazione o comunque pregiudizio, anche lieve, di natura economica.

La stessa vita umana, al di là dei singoli patrimoni, è esposta a fattori di rischio che ne rendono incerta la durata o, anche solo, il sereno e incolume svolgimento.

Proprio il concetto di "rischio" è il presupposto che giustifica la diffusione delle assicurazioni nella società moderna in cui l'evento dannoso, il "sinistro", non è più una fatalità.

Accanto alle assicurazioni di carattere privato si annoverano anche le assicurazioni sociali a carattere pubblicistico, obbligatorie, regolate da leggi speciali (art. 1886 c.c.), che assicurano i lavoratori dipendenti contro la morte, l'invalidità, gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali. Contrariamente alle assicurazioni private, queste hanno fonte legale e non contrattuale: erogatore delle prestazioni è un ente pubblico al quale datore e lavoratore devono corrispondere i contributi assicurativi, con obbligo di versamento a carico del primo (art. 2115 c.c.).

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Assicurazione, le norme

La disciplina generale dei contratti di assicurazione è contenuta nel Capo XX del Titolo III (Dei singoli contratti) del Codice civile a cui si aggiunge la legge speciale del Codice delle Assicurazioni, entrato in vigore il 1° gennaio 2006 e applicabile insieme alle norme generali per i soli contratti conclusi a partire da tale data.

In particolare, poiché l'art. 165 cod. ass. dispone che " fermo restando quanto diversamente disposto dal presente codice, i contratti di assicurazione, coassicurazione e riassicurazione rimangono disciplinati dalle norme del Codice civile ", la legge speciale prevale, in caso di divergenze, su quella generale, pur contenendo poche deroghe importanti, ma conferendo in un corpo unico le varie disposizioni ambito assicurativo.

Assicurazione, il contratto

Causa del contratto di assicurazione è il trasferimento di un'alea economica : l'incendio dell'edificio arrecherebbe un pregiudizio gravissimo al proprietario; la morte di un professionista che trae soltanto dal suo lavoro i mezzi di sussistenza sarebbe un'irreparabile rovina per la moglie e le sue creature.

Per effetto della conclusione del contratto di assicurazione, il proprietario riceverà una somma equivalente al valore dell'immobile, se questo è incendiato. La famiglia del professionista scomparso prematuramente riceverà una rendita che servirà a soddisfarne i bisogni; l'automobilista responsabile di un incidente sarà tenuto indenne dall'obbligo di risarcire il danno arrecato.

Il rischio viene così trasferito dalla sfera degli assicurati all'assicuratore , il quale può farvi fronte poiché il calcolo delle probabilità gli consente di ripartire tra le persone sottoposte alle medesime alee, l'onere di quelle che si realizzano e di ricavare un lucro.

Il contratto di assicurazione costituisce, pertanto, un atto di previdenza per l'assicurato ed una speculazione per l'impresa assicuratrice .

Caratteristiche del contratto di assicurazione

L'assicurazione è un contratto tipico, a forma libera (anche se l' art. 1888 c.c. prevede, a fini probatori, la necessità della forma scritta), consensuale (a meno che le parti non prevedano che si perfezioni al momento del pagamento del premio), a effetti obbligatori, di durata, bilaterale (o plurilaterale, nel caso della coassicurazione), a titolo oneroso, a prestazioni corrispettive e infine aleatorio , poiché la realizzazione del vantaggio auspicato dalle parti dipende non dalla loro volontà, ma da eventi imprevedibili che esse stesse non possono controllare. La prestazione assicurativa è, pertanto, solo eventuale, condizionata dal verificarsi del sinistro , in mancanza del quale non trova alcuna ragion d'essere, mentre il rischio del singolo con la correlativa minaccia al proprio interesse si trasferisce sull'assicuratore che può così suddividere tra gli altri assicurati l'alea di ogni singolo contratto.

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Assicurazione fabbricato, la così detta polizza globale fabbricati

La polizza Globale Fabbricati è quel contratto con cui un Condominio può trasferire il rischio di eventuali danni, che vanno dall'incendio alla responsabilità civile, passando per i danni da acqua e da eventi sociopolitici, ad una compagnia di assicurazione.

La Polizza Globale Fabbricati è stipulata dal Condominio al fine di proteggere e risarcire sia i danni per le parti comuni dell'edificio sia i danni per le abitazioni private, oltre che tutti quei danni causati dal fabbricato alle proprietà o all'incolumità di terze persone.

La polizza globale fabbricati, pertanto, è essenzialmente un'assicurazione a copertura della responsabilità civile, per cui garantisce l'assicurato dalle richieste risarcitorie che potrebbero avanzare terzi danneggiati; permette, altresì, di tutelare i condomini contro gli eventuali danni che possono verificarsi nel fabbricato, le perdite/danni causati dal fabbricato stesso o quelli derivanti da strutture di pertinenza dell'immobile stesso.

Assicurazione fabbricato: f atti coperti, esclusioni e garanzie aggiuntive

Nel momento della sottoscrizione del contratto di assicurazione vengono consegnati all'assicurato i seguenti documenti:

A) il certificato di polizza: che è un documento sintetico che riassume il tipo di garanzia attivata dal cliente, i massimali (cioè le somme massime che l'assicurazione è tenuta a corrispondere per ciascuna tipologia di rischio garantito), l'entità di un eventuale scoperto di polizza (ossia la percentuale del risarcimento che va coperta dall'assicurato) o della franchigia (ossia la parte di danno non coperta dall'assicurazione e che resta a carico dell'assicurato).

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B) le condizioni generali di contratto: ovvero un documento (di solito molto corposo) che contiene le definizioni utili ad interpretare i termini tecnici utilizzati nelle condizioni, nonché le singole condizioni di polizza che individuano quali sono i rischi coperti, quali sono le fattispecie che invece restano escluse e le norme che regolano le procedure di indennizzo.

È molto importante conoscere bene il contenuto del libretto già prima di sottoscrivere la polizza perché può capitare che rischi che si immaginano coperti (e che possono costituire anche la ragione principale che spinge il privato a dotarsi di una copertura) in realtà non lo sono oppure lo sono soltanto in presenza di determinate condizioni.

A questi fini è altrettanto importante valutare bene la prima parte del libretto che contiene, appunto, le definizioni per evitare di incorrere in equivoci nella lettura del regolamento contrattuale.

Particolare attenzione alla definizione di fabbricato data dalle condizioni generali di contratto della Compagnia assicuratrice con la quale si vuole stipulare la polizza globale fabbricati.

Esempio di definizione di fabbricato : l'intera costruzione edile, compresi fissi, infissi ed opere di fondazione interrate nonché le sue pertinenze (come centrale termica, pannelli solari termici e fotovoltaici, box, attrezzature sportive, quali piscine, campi da tennis, etc, attrezzature per giochi, recinzioni e simili enti, ma esclusi: alberi, strade private), purché realizzate nel fabbricato stesso o negli spazi adesso adiacenti e, in particolare, impianti e installazioni considerati immobili per natura o destinazione, antenne radiotelericeventi solo se centralizzate.

Esempio di esclusioni : si pensi, ad esempio, al caso in cui la polizza copra effettivamente i danni causati a terzi da un soggetto quale proprietario di un immobile ad esclusione però di quelli provocati a vetture di terzi che transitino nel cortile condominiale.

Appare quindi evidente che, per valutare sia l'opportunità di concludere il contratto e successivamente l'opportunità di richiedere l'attivazione della polizza, occorre preliminarmente individuare l'esatto ambito operativo dell'assicurazione.

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Assicurazione fabbricato: massimale, franchigia e scoperto di polizza

Anche quando in concreto, a fronte di un danno (subìto dall'assicurato o causato a terzi) la polizza risulta operativa, occorre sempre valutare se il danno medesimo rientra nei massimali oppure operano scoperti" "franchigie".

Il massimale rappresenta il valore massimo del danno che la Compagnia assicuratrice copre.

Per questo motivo se il danno concretamente verificato eccede il massimale, allora le somme ulteriori rimarranno a carico dell'assicurato.

La franchigia è un altro elemento del contratto che delimita la responsabilità dell'assicuratore e individua quella parte di danno che resterà sempre a carico dell'assicurato e che normalmente viene stabilita in un importo fisso.

Lo scoperto di polizza ha, invece, una funzione analoga alla franchigia perché determina la parte del danno che resta a carico dell'assicurato individuandola in una percentuale del danno da liquidarsi.

Si comprende bene, quindi, come sia essenziale valutare approfonditamente questi aspetti sia nella fase iniziale del rapporto (quando quindi si decide di sottoscrivere la polizza) sia nella fase esecutiva del contratto (quando si formula la richiesta di indennizzo alla Compagnia).

Spese compenso amministratore e assicurazione. Paga il proprietario o l'inquilino?

Assicurazione fabbricato : la "ricerca guasti"

Trattasi di una clausola accessoria alla polizza per la responsabilità civile; interviene a copertura delle spese necessarie alla ricerca della causa di infiltrazioni e conseguente ripristino dei luoghi manomessi.

Come anticipato, si tratta di una garanzia accessoria alla responsabilità civile, per cui non interviene in assenza di danno risarcibile. Paradossalmente, pertanto, in caso di rottura di un tubo, il Condominio o il singolo devono sperare di avere provocato danni a qualcuno per poter ricevere un indennizzo sui lavori di ricerca e ripristino.

Altre garanzie accessorie, da prendere in considerazione al momento della sottoscrizione della polizza assicurativa, possono essere:

  • copertura da atti vandalici, terrorismo ed insurrezione;
  • copertura per rottura lastre, danni da eventi sismici;
  • copertura per danneggiamento di pannelli fotovoltaici;
  • infortuni;
  • tutela legale.

Chi può sottoscrivere la polizza globale fabbricati

La polizza del Condominio deve essere stipulata dall'Amministratore dello stabile previa autorizzazione dell'assemblea, fatto salvo il caso in cui nel regolamento del condominio non sia previsto esplicitamente la stipula di tale contratto.

Laddove il regolamento contenesse tale norma, l'Amministratore è legittimato a sottoscriverla, anzi si può dire obbligato, senza chiedere autorizzazione preventiva all'assemblea.

E' noto che il contratto di assicurazione non rientra tra i contratti che l'Amministratore può sottoscrivere, in forza dei propri poteri conservativi di cui all'art. 1130, numero 4 del Codice civile.

Spese compenso amministratore e assicurazione. Paga il proprietario o l'inquilino?

Quest'ultima disposizione si riferisce, infatti, all'obbligo dell'Amministratore di eseguire interventi conservativi (e cioè manutenzione dei muri portanti, dei tetti, dei lastrici etc.) o interventi giudiziali contro terzi, che possano mettere a rischio la sicurezza dell'edificio (azioni possessorie, azioni di danno temuto, azioni per l'eliminazione di vizi e difetti gravi all'edificio condominiale etc.).

Del resto non esiste alcun obbligo di legge di assicurare l'edificio condominiale: la polizza non è, infatti, una spesa necessaria per la conservazione delle parti comuni, avendo il solo scopo di evitare danni patrimoniali ai condomini, in caso di sinistri.

Unica eccezione è quando l''assicurazione sia imposta come obbligatoria dal regolamento di condominio. In tal caso, l'Amministratore, che ha l'obbligo di curare l'osservanza del regolamento di condominio a norma dell'articolo 1130 numero 1 del Codice civile), può agire con atto proprio (Corte di Cassazione, sentenza 3 aprile 2007, n. 8233).

Assicurazione fabbricato : pagamento dei premi assicurativi

I premi vengono pagati da ciascun condomino in misura proporzionale ai millesimi di proprietà o secondo altri criteri eventualmente previsti dal regolamento condominiale.

Il nostro ordinamento non prevede alcuna obbligatorietà nella stipula dell'assicurazione di condominio. Tuttavia, il regolamento condominiale può rendere obbligatoria la Polizza Globale Fabbricati, prevedendone espressamente l 'obbligo nelle sue clausole. Ad ogni modo, anche nei casi in cui l'assicurazione è facoltativa, è sempre consigliabile tutelare e assicurare il Condominio.

Assicurazione fabbricato, considerazioni finali

Un buon Amministratore condominiale è consapevole che, pur non essendo obbligatoria, la Polizza Globale Fabbricati è necessaria per tutelare in maniera serena e rispettosa gli stabili affidatigli e, di conseguenza, anche le persone ivi dimoranti.

La scelta di una polizza adatta ad ogni esigenza non è cosa semplice, in quanto si dovrà tener conto delle problematiche che interessano lo stabile, la sua ubicazione, il numero delle dei condomini, etc..

Oltre a scegliere i massimali e le franchigie più convenienti, tra le varie offerte assicurative, occorrerà capire quali siano gli elementi da far rientrare in copertura.

La prima cosa da accertare è che nell'ambito della gamma di rischi coperti, siano presenti rispettivamente:

  • la copertura dei danni subiti dalle parti comuni e dalle singole proprietà esclusive;
  • la garanzia per i danni arrecati nei confronti dei terzi;
  • la copertura dei fatti dannosi causati da parti di proprietà esclusiva.

Oltre a quanto sopra illustrato, in linea generale le coperture essenziali che non devono in alcun modo mancare in una Polizza Globale di Fabbricato sono rispettivamente:

  • danni da incendio (compresi scoppio, perdite di gas, caduta fulmini, onde di pressione, caduta di aeromobili);
  • danni da perdite d'acqua condotta ;
  • responsabilità civile verso terzi , per i danni in cui il Condominio è civilmente responsabile per eventi dannosi nei confronti di terzi verificatisi in relazione alla proprietà del fabbricato e la conduzione delle parti comuni (inclusi prestatori di lavoro a favore del Condominio).

Come clausole accessorie ritengo particolarmente importante la c.d. "ricerca guasti" per la copertura delle spese necessarie alla ricerca della causa delle infiltrazioni e conseguente ripristino dei luoghi manomessi.

Per chi amministra stabili in montagna, altra clausola accessoria particolarmente indicata è la copertura per i danni causati dalla rottura delle tubazioni per il gelo .

Naturalmente, ogni altra clausola accessoria (a titolo meramente esemplificativo: danni da caduta di alberi e piante, eventi sociopolitici e ordigni esplosivi, eventi atmosferici grandine e sovraccarico neve, etc.) può essere utile e va valutata in base alle caratteristiche, anche ubicative, dello stabile condominiale per il quale deve essere sottoscritta la polizza in questione.

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