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Nulla la delibera se il cappotto restringe il balcone

Lede il diritto di proprietà dei condomini la realizzazione del cappotto termico che riduce il piano di calpestio di balconi e terrazzi.
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Deve essere dichiarata nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva "tout court" la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, ovvero del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari.

Nel capitolato, infatti, si sarebbero dovute indicare le modifiche da eseguire sui balconi di proprietà per evitare il restringimento degli spazi.

Lo ha deciso il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 pronunciandosi sull'impugnazione di alcune delibere inerenti lavori condominiali che, tra l'altro, hanno interessato il risanamento delle facciate e delle coperture condominiali,

Tuttavia, alcuni condomini agiscono in giudizio impugnando tale delibera in quanto, tramite la stessa, l'assemblea avrebbe approvato opere non riportate nel capitolato lavori e la cui esecuzione aveva l'effetto di incidere sulla loro proprietà esclusiva.

Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno

In particolare, si predisponeva la realizzazione di un cappotto termico che avrebbe ridotto la superficie dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari, in violazione dell'art. 66 disp. att. del codice civile.

Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

Il giudice capitolino, in prima battuta, richiama la disciplina prevista dalla Corte di Cassazione, in tema di condominio degli edifici, quanto a nullità e annullabilità delle delibere assembleari(cfr. per tutte: Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011).

In particolare, secondo tale orientamento, devono qualificarsi "nulle" le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, nonché le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Invece, devono qualificarsi "annullabili" le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.

Cappotto termico e restringimento dei balconi

Quanto alla realizzazione del cappotto termico, come approvato dall'assemblea, il giudicante ritiene di non poterne sindacarne il profilo dell'opportunità essendo chiamato a risolvere solo questioni attinenti alla legittimità del deliberato (cfr. Cass. n. 10199/2012 e Cass. n. 5889/2001).

Tuttavia, tanto premesso, appare fondata la doglianza attorea secondo cui l'opera avrebbe inciso sul diritto individuale dei proprietari attraverso un mutamento della proprietà individuale, con conseguente nullità della delibera stessa.

Si al cappotto "parziale" autorizzato dall'assemblea che non vuole deliberare opere sull'intero involucro

La ricostruzione dei fatti, come evidenziata dagli attori, risulta ampiamente dimostrata attraverso documentazione depositata in atti: nell'approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non aveva provveduto ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera, ma, in base a un capitolato redatto nel 2012 (che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico), aveva dapprima deliberato di realizzare tale ulteriore opera affidando l'appalto alla ditta scelta dal condominio e poi deliberato l'esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle ipotesi di appalto predisposte, tutte prevedenti la realizzazione del cappotto termico.

Solo dopo l'approvazione del lavori di cui alle delibere impugnate, il Condominio aveva affidato l'incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate.

Studio di fattibilità prima dell'approvazione dei lavori

È dunque evidente che, come lamentato da parte attrice, uno studio di fattibilità eseguito precedentemente all'approvazione dei lavori avrebbe senz'altro inciso sul contenuto dell'appalto.

Secondo la perizia in atti, infatti, la realizzazione del cappotto termico, con il suo spessore, avrebbe ridotto il piano di calpestio dei balconi di proprietà degli attori, nonché del medesimo terrazzo/lastrico, anche se non praticabile, con inevitabile disagio dei condomini e dei confinanti, trattandosi di condominio di ridotte dimensioni.

La stessa perizia aveva proposto, per evitare l'inconveniente, di attuare un "insufflaggio" di materiale isolante nell'intercapedine della parete prospiciente i balconi. Ciononostante, evidenzia il Tribunale, tale soluzione non ha costituito l'oggetto di uno specifico capitolato esaminato ed approvato dall'assemblea.

Cappotto termico: quando la violazione delle distanze non è automatica

La delibera impugnata appare dunque lesiva del diritto di proprietà dei condomini, andando ad incidere sulla riduzione della superfice utile (piano di calpestio dei balconi), avendo la stessa approvato "tout court" la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà degli attori. Per tale ragione, tale delibera viene dichiarata nulla.

Risvolti sull'applicazione dell'superbonus del 110%

La sentenza in commento, che impone la necessità di rispettare i diritti dei proprietari e di adottare preventivamente le soluzioni idonee a evitare la lesione degli stessi diritti, conduce a riflessioni ancor più importanti alla luce dell'applicazione del c.d. superbonus del 110%.

Si tratta dell'agevolazione, prevista dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), che ha elevato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Ulteriori sei mesi di tempo sono riconosciuti per i lavori condominiali se, a quella data, è stato realizzato almeno il 60% dell'intervento complessivo.

Tempi, costi, materiali e altri aspetti tecnici legati alla posa in opera del cappotto termico

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus),

La realizzazione del cappotto termico, infatti, rientra tra i c.d. interventi "principali o trainanti" che consentono di beneficiare del Superbonus al 110%, trattandosi di intervento di isolamento termico sugli involucri.

L'intervento trainante, dunque, assume un'importanza ancora maggiore se si pensa che lo stesso apre le porte al Superbonus anche per le spese relative ad altri interventi eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi principali, tra l'altro effettuati su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati).

Beneficiare di questo considerevole incentivo, dunque, richiede che l'installazione del cappotto termico avvenga nel rispetto delle prescrizione di legge, ma, ovviamente, non andrà dimenticata la peculiarità della normativa condominiale per quanto riguarda l'approvazione e la realizzazione di simili interventi.

Questa andrà dunque tenuta adeguatamente in considerazione onde evitare che l'intervento "trainante" rischi di decadere travolgendo la spettanza del bonus.

Superbonus per le villette a schiera, quando è possibile?

Sentenza inedita
Scarica Trib. Roma 16 dicembre 2020 n. 17997

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