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giuseppe.hotel

Limitazione al diritto privato

salve a tutti.

secondo voi è regolare un regolamento condominiale di tipo contrattuale del 1969 che al suo interno abbia queste due clausole che secondo me sono assurde alla luce della nuova riforma, e che pone alcuni condomini in una situazione assurda:

NOMINA AMMINISTRATORE

1. l'amministratore è scelto soltanto tra i condomini propiretari di unità ad uso abitazione è nominato dall'assemblea dei Condomini e residente nel Comune di .....

 

Tenuto conto che trattasi di un complesso di circa 72 appartamenti (più palazzine e più locali commerciali), tenuto conto che tolti un paio di condomini che a dire loro sono capaci di gestire (considerate che probabilmente non sono amministratori professionisti), la situazione è a dir poco paradossale, in quanto mi chiedo di partecipare all'asemblea per assicurarsi che lo svolgimento sia regolare, e che si riesca a sollevare dall'incarico l'attuale amministratore il quale sono circa 7 anni che gestisce in prorogatio in quanto non si riescono a raggiungere i millesimi per la rielezione... quindi bisognerebbe rielegge uno nuovo ... e qui il paradosso, in quanto vorrebbero una buona parte eleggermi ma essendo un estraneo al condominio secondo il regolamento non puo essere eletto.

come si fa.....nel frattempo il tizio ne fa una e una notte sicuro che non ci sono pretendenti interni in quanto immaginate chi si possa voler mettere in una gestione tra l'altro disastrosa (ingiunzioni di pagamento utenze etcc) ...

 

DELEGHE

2. Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea soltanto da un altro condomino oppure da un componente del proprio nucleo famigliare. i residenti fuori .....possono farsi rappresentare da persona estranea .

 

in questo modo difficilmente (a meno di risiedere fuori dalla citta) si puo delegare una persona estranea di fiducia e competente nell'argomento da trattare a tutela della regolarita etcc.

 

 

Concludendo mi sembra un po troppo limitato il diritto personale della persona...come ci si puo tutelare..

grazie a chiunque voglia darmi consigli tenuto conto che mi vogliono in assemblea

 

 

2.

resta il vecchio amministratore

 

- - - Aggiornato - - -

 

salve a tutti.

secondo voi è regolare un regolamento condominiale di tipo contrattuale del 1969 che al suo interno abbia queste due clausole che secondo me sono assurde alla luce della nuova riforma, e che pone alcuni condomini in una situazione assurda:

NOMINA AMMINISTRATORE

1. l'amministratore è scelto soltanto tra i condomini propiretari di unità ad uso abitazione è nominato dall'assemblea dei Condomini e residente nel Comune di .....

 

Tenuto conto che trattasi di un complesso di circa 72 appartamenti (più palazzine e più locali commerciali), tenuto conto che tolti un paio di condomini che a dire loro sono capaci di gestire (considerate che probabilmente non sono amministratori professionisti), la situazione è a dir poco paradossale, in quanto mi chiedo di partecipare all'asemblea per assicurarsi che lo svolgimento sia regolare, e che si riesca a sollevare dall'incarico l'attuale amministratore il quale sono circa 7 anni che gestisce in prorogatio in quanto non si riescono a raggiungere i millesimi per la rielezione... quindi bisognerebbe rielegge uno nuovo ... e qui il paradosso, in quanto vorrebbero una buona parte eleggermi ma essendo un estraneo al condominio secondo il regolamento non puo essere eletto.

come si fa.....nel frattempo il tizio ne fa una e una notte sicuro che non ci sono pretendenti interni in quanto immaginate chi si possa voler mettere in una gestione tra l'altro disastrosa (ingiunzioni di pagamento utenze etcc) ...

 

DELEGHE

2. Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea soltanto da un altro condomino oppure da un componente del proprio nucleo famigliare. i residenti fuori .....possono farsi rappresentare da persona estranea .

 

in questo modo difficilmente (a meno di risiedere fuori dalla citta) si puo delegare una persona estranea di fiducia e competente nell'argomento da trattare a tutela della regolarita etcc.

 

 

Concludendo mi sembra un po troppo limitato il diritto personale della persona...come ci si puo tutelare..

grazie a chiunque voglia darmi consigli tenuto conto che mi vogliono in assemblea

 

 

2.

sara' anche limitato ,ma lo hanno liberamente scelto di limitare alcuni diritti .

 

 

 

p.s. comunque nulla vieta di cambiare dette regole .

ok.

ma se il vecchio palesemente viene dimostrata la sua incapacità a gestire, imbrogli, etcc e il singolo condomino si rivolge all'autorità giudiziaria, viene sollevato e nessuno è in grado o vuole gestire il condominio come si fa...

si resta senza (anche nell'ipotesi che l'attuale amministratore venga condannato dal giudice.. )

vi garantisco che le cose che mi hanno riferito che accadono in assemblea e dopo,,, rasentano il penale, ma proprio in virtu del fatto che trattasi di persone anziane ed incapaci di reagire soccombono.. alcuni vorrebbero riportare una regolarita ma dalle sopra citate norme contrattuali diventa difficile..rappresentarli e/o trovare soluzione ( resta il vecchio amministratore)

quindi che si fa, si lascia che il ladro continui a vessare il negoziante perché ci sono pochi agenti.. o qualcuno vuole suggerirmi cosa fare sempre nel rispetto della correttezza alle norme civili...

grazie

ok.

ma se il vecchio palesemente viene dimostrata la sua incapacità a gestire, imbrogli, etcc e il singolo condomino si rivolge all'autorità giudiziaria, viene sollevato e nessuno è in grado o vuole gestire il condominio come si fa...

si resta senza (anche nell'ipotesi che l'attuale amministratore venga condannato dal giudice.. )

Se l'assemblea non riesce a nominare un amministratore tra i condòmini come prevede il regolamento, chi ne ha interesse potrà chiedere al Giudice la nomina di un amministratore giudiziario perchè lo prevede l'art. 1129 che è INDEROGABILE e quindi supera il regolamento.

 

Art. 1129

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Come ha detto giustamente Peppe, poco è necessario a sbloccare questa situazione e con poco o nulla da spendere, sarà sufficiente la buona volontà di cambiare questo regolamento all'unanimità dei consensi, altrimenti si andrà a sbattere contro un muro di gomma.

Credo che e direi sono sicuro che, neppure un ricorso al Giudice possa modificare un Regolamento Contrattuale.

Per cui questo amministratore rimane in proroga per inerzia dell'assemblea a cambiare nominativo, come previsto dal RdC Contrattuale sino ad una eventuale sia dimissione

quindi secondo voi, neppure un giudice potra mai nominare un amministratore esterno...

di conseguenza i condomini o si lasciano vessare e derubare....o si impugna qualsivoglia delibera (per giusta causa), si fanno partire le denuncie sin quando l'amministratore si dimette e il buon senso torna a tutti modificando il regolamento.

 

la beffa sta nel fatto che l'attuale amministratore in sieme ai precedenti due sono in palese accordo........e non mi fate andare oltre.. quindi qualunque azione atta a modifiare il regolamento contrattuale non avra seguito perché sicuramente non lo voteranno ..a loro le cose stanno bene cosi perché tutto risulta blindato..se neppure un giudice (a parere di Tullio) possa modificare lo stato delle cose

 

 

Quindi finisce qui??

 

- - - Aggiornato - - -

 

allora non potendo rappresentarli possono i condomini (alcuni) cosi comportarsi:

 

La “Registrazione Fonografica” dell’Assemblea Condominiale, su nastro magnetico o su compact disc, non può essere negata, immotivatamente, dall’amministratore del condominio, qualora sia richiesta da un singolo condominio a garanzia dello svolgimento della stessa.

La stragrande maggioranza di noi, ordinari cittadini, ha a che fare periodicamente con quella straordinaria “espressione di democrazia di base” che è rappresentata dall’assemblea condominiale.

L’assemblea è, infatti, l’organo principale del condominio, la sua “colonna portante”, di cui esprime la suprema volontà. Nel contempo, diviene spesso un vero e proprio “covo dei veleni”, ogni qualvolta in essa devono essere prese decisioni più o meno importanti, relative al funzionamento del condominio, che necessitano del consenso della maggioranza e , talvolta, dell’ unanimità dei condomini e degli inquilini residenti, aventi il diritto a prendere parte alla stessa.

E’ utile chiarire che le volontà dei singoli condomini, espresse nell’ambito assembleare, non si sommano, bensì si “fondono”. Ciò significa che, quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti. Inoltre nessuna decisione importante può essere presa fuori dall’assemblea , nemmeno se fosse scritta su un pezzo di carta e controfirmata dalla grande maggioranza dei condomini, perché la legge indica l’assemblea come l’ unico luogo ove può “formarsi” la volontà decisionale del condominio.

L’espressione della volontà condominiale , che si concretizza nelle delibere assembleari, deve essere “verbalizzata” in assemblea e trascritta nel registro che l’amministratore deve tenere e trasmettere al suo successore.

Ma l’assemblea condominiale, spesso fonte di ansie e dispendio di energie, può , anche, essere registrata? Alla stregua della linea di pensiero manifestata dal “Garante della privacy”, che si è espresso, solo di sfuggita, nel provvedimento del 18 maggio 2006 , affermando che “….la videoregistrazione in assemblea prevede il consenso di tutti i partecipanti, compreso quello di eventuali estranei, non condomini, ad essa invitati, come i tecnici o gli incaricati di ditte in previsione di contratti di appalto», sembrerebbe doversi propendere per una soluzione negativa al quesito.

Ma, qualora, la richiesta di registrazione dei “lavori” dell’assemblea condominiale sia relativa alla semplice registrazione fonografica, su nastro magnetico o su “compact disc” , la questione giuridica cambia, e l’autorizzazione al tale richiesta di “riproduzione vocale su nastro o cd”, effettuata da un condomino partecipante all’assemblea, non può essere respinta, immotivatamente, dal presidente dell’assemblea, pena l’impugnazione del verbale di assemblea per vizio del procedimento assembleare, ai sensi e per gli effetti previsti dall’art. 1137 del codice civile.

E’ quanto deciso da una recente sentenza del Tribunale di Foggia che, richiamando l’unica precedente pronuncia giurisprudenziale in materia (Tribunale di Bologna, 25 marzo 1999, n. 596), ha affermato che “ …per analogia fra la normativa condominiale e quella societaria, deve ritenersi applicabile l’art. 2371 del Codice civile, secondo cui l’assemblea è presieduta dalla persona indicata nell’atto costitutivo o in mancanza da quella designata dai convenuti; pertanto, l’autorizzazione alla registrazione fonografica dell’assemblea deve essere data dal presidente, sia pure alla condizione, per esempio, che la registrazione su nastro magnetico o compact disc venga allegata al verbale e trascritta al termine dell’assemblea.

 

Nella sua pronuncia il Tribunale da uno ha evidenziato che “… in assenza di puntuali disposizioni del regolamento contrattuale/condominiale, il presidente dell’assemblea non può discrezionalmente negare la registrazione fonografica, stante il diritto del singolo condomino di controllare il procedimento di formazione della volontà assembleare, al punto che il rifiuto del presidente può essere impugnato ex articolo 1137 del Codice civile, per vizio del procedimento assembleare».

 

Il magistrato foggiano ha, così, inteso accogliere l’impugnativa di una delibera assembleare, avanzata da un condomino, partecipante all’assemblea, che non aveva espresso il proprio voto favorevole alla delibera di approvazione del consuntivo delle spese relative all'esercizio condominiale, a causa ,anche, dell'assenza materiale in assemblea della documentazione contabile a supporto del conto presentato dall’amministratore. Il condomino dissenziente aveva, per l’appunto, richiesto all’amministratore-presidente dell’assemblea di “registrare fonograficamente” i lavori della seduta assembleare , “incassando” un netto immotivato diniego dallo stesso.

Da qui, tramite un legale, il ricorso al Tribunale di Foggia e la successiva recente sentenza di accoglimento delle proprie istanze, avanzate con l’atto giudiziario.

 

Foggia, 11 giugno 2009 Avv. Eugenio Gargiulo

Come ha detto giustamente Peppe, poco è necessario a sbloccare questa situazione e con poco o nulla da spendere, sarà sufficiente la buona volontà di cambiare questo regolamento all'unanimità dei consensi, altrimenti si andrà a sbattere contro un muro di gomma.

Credo che e direi sono sicuro che, neppure un ricorso al Giudice possa modificare un Regolamento Contrattuale.

Per cui questo amministratore rimane in proroga per inerzia dell'assemblea a cambiare nominativo, come previsto dal RdC Contrattuale sino ad una eventuale sia dimissione

secondo me per cambiare dette regole anche se di un regolamento contrattuale e' sufficiente la maggioranza e non l'unanimita' .

A questo punto penso che per sbloccare la situazione bisogna costringere l'amministratore a fare le cose in regola. Sicuramente inizierei da qui: ditemi se l'interpretazione è esatta tenuto conto che è in prorogatio imperii da 7 anni e nulla fa per avere le maggioranze previste proprio in virtu del fatto che sa di non rischiare una cambio di gestione :

 

 

L’ottavo comma dell’art. 1129 prevede che alla cessazione dell’incarico, l’amministratore dovrà consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini, nonché porre in essere tutte le attività ritenute urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni precisando, con una disposizione del tutto criticabile, che costui per tale ulteriore attività non potrà pretendere compensi aggiuntivi. Quindi in regime di prorogatio imperii l’amministratore sarà tenuto a prestare la sua attività in forma gratuita fino alla nomina del nuovo amministratore

umm. siamo sicuri che quella clausola lì sulla nomina non sia un tantino vessatoria o irrazionale?

per assurdo: l'amministratore converte il proprio appartamento in ufficio, allora dovrebbe rimettere l'incarico...

per assurdo^2: 71 appartamenti su 72 vengono venduti ad uso commerciale, allora l'amministratore potrebbe essere un solo condomino, che magari non ne vuole sapere.

chiedo se ci sono precedenti di una situazione del genere e come è stata risolta.

l'ipotesi di Spurgo è esatta, le situazioni paradossali a cui possono andare incontro sono tante...ora penso se l'attuale amministatore o altri non di professione non dovessero o volessero aggiornarsi alle nuove norme, sono sollevabili dall'attività ma la domanda più importante ho letto bene che se in prorogatio non spetta alcun compenso..

secondo me per cambiare dette regole anche se di un regolamento contrattuale e' sufficiente la maggioranza e non l'unanimita' .
Non ne sarei tanto sicuro, perchè non è una delibera da adottare in via regolamentare.

Comunque si può provare e poi vedere se qualche condomino contesta e ricorre al giudice essendo probabilmente una delibera nulla e non annullabile.

chiedo se ci sono precedenti di una situazione del genere e come è stata risolta.
Il problema è talmente anomalo che immagino non ci siano precedenti, perchè indagare se i condomini all'unanimità con RdC Contrattuale hanno scelto una norma così restrittiva al punto di renderlo obbligatorio con atto notarile e scriverlo ai Pubblici Registri?

Caso mai dovranno essere gli stessi condomini all'unanimità decidere e comprendere che un sistema del genere non funziona.

ahimè, rimangio sicuramente su eventuali vessazioni nella pattuizione...

 

«le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto» (Cass. n. 17886 del 2009; Cass. n. 10523 del 2003).

 

quindi, assurdità a parte, o si riesce a trovare un appiglio legale oppure è dura.

Art. 1138 comma 4° Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [disp. att. 72, 155].

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici

 

Art. 72 disp. att. c.c. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c.

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