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Cappotto parziale? La spesa va suddivisa tra tutti i condomini
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Cappotto parziale? La spesa va suddivisa tra tutti i condomini

Chi paga le spese per il cappotto termico in condominio?

Avv. Eliana Messineo  

Cappotto termico e ripartizione spese, il principio

"Nel caso in cui si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell'edificio ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all'azione degli agenti atmosferici - nella fattispecie le superfici a sbalzo dell'edificio - poiché l'opera riguarda parti comuni dello stesso (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 primo comma c.c.".

È questa la conclusione cui giunge la Corte d'Appello di L'Aquila con sentenza n. 1551 del 13 novembre 2020.

Un argomento quello del cappotto termico sempre molto dibattuto in condominio e di grande attualità per la possibilità di godere del superbonus del 110% previsto dal D.L. n. 34/2020 c.d. Decreto Rilancio.

Per cappotto termico, detto anche isolamento a cappotto, si intende un rivestimento di materiale isolante, applicato internamente o esternamente agli edifici, che realizza un perfetto isolamento termico ( oltre che acustico) con un notevole risparmio energetico.

Maggioranza per deliberare cappotto termico esterno

Può accadere che si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte dell'edificio condominiale e allora ci si chiede: chi paga il cappotto parziale? Solo i proprietari degli appartamenti che beneficiano di questo intervento oppure tutti i condomini?

La sentenza in esame giunge, seppur dopo un lungo iter giudiziario, con un tempismo quasi perfetto, in un periodo in cui, essendo numerosi gli interventi di posa in opera di cappotti termici grazie alle agevolazioni fiscali previste, non mancano gli interrogativi soprattutto quando l'intervento è da realizzarsi in uno stabile condominiale per il quale è necessario conoscere, oltre alle maggioranze necessarie per la delibera, con quale criterio vada divisa la spesa tra i condomini, anche nella particolare ipotesi in cui l'intervento sia parziale.

La conclusione della Corte aquilana, volutamente posta in epigrafe al fine di fornire una risposta immediata al tanto discusso interrogativo, è frutto di un percorso logico- argomentativo che merita un approfondimento.

Procedendo con ordine, ripercorriamo la vicenda giudiziaria e vediamo quali sono state le ragioni che hanno portato alla decisione.

Cappotto termico: quando la violazione delle distanze non è automatica

Cappotto termico e ripartizione spese. La spesa va suddivisa tra tutti i condomini.

La vicenda

La vicenda trae origine dall'impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condomini, ritenuta nulla ed illegittima per diversi motivi: per essere stata adottata senza il rispetto dell'iter procedimentale previsto per l'approvazione di lavori di straordinaria amministrazione posto che l'assemblea aveva approvato un computo metrico senza un preventivo progetto architettonico e strutturale e che prevedeva varianti progettuali che rendevano i lavori deliberati abusivi per il Comune, per la Soprintendenza ai beni ambientali e per il Genio civile; per aver la delibera impugnata escluso dal computo metrico i lavori relativi al cappotto termico e al gocciolatoio in rame imputando il costo di detti lavori solo ai condomini che ne traevano beneficio; per avere l'assemblea nominato un consiglio dei condomini per vigilare sui lavori senza che tale deliberato fosse inserito all'o.d.g.; per violazione dell'art. 1137 sui diritti dei condomini sulle parti comuni ed errata ripartizione delle quote da attribuire a ciascun condomino per i lavori di straordinaria manutenzione.

Nel giudizio di primo grado, la domanda dei condomini impugnanti la delibera, veniva parzialmente accolta nella parte in cui era stato nominato un consiglio di condomini senza la preventiva indicazione di tale punto all'ordine del giorno della convocazione e respingeva le altre richieste ritenendole infondate.

In particolare, con riferimento all'argomento che ci occupa, ossia alla ripartizione della spesa per i lavori inerenti il cappotto termico ed il gocciolatoio, il Tribunale riteneva corretta l'applicazione da parte dell'assemblea dell'art. 1123 secondo comma c.c. che imputava i costi di detti lavori solo ai condomini che ne traevano beneficio.

Tempi, costi, materiali e altri aspetti tecnici legati alla posa in opera del cappotto termico

Giunta la causa in appello, la Corte decideva sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione anche se logicamente subordinata, ma suscettibile di assicurare la definizione del giudizio.

Sicché la Corte d'appello di L'Aquila riteneva di emendare la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale riteneva corretta l'applicazione dell'art. 1123 secondo comma c.c. sull'assunto che i lavori relativi al cappotto termico interessassero solo le parti di proprietà esclusiva degli attori e di un altro condomino.

La Corte accoglieva così l'appello proposto dai condomini dichiarando nulla la delibera assembleare impugnata e condannando il Condominio alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Cappotto termico e ripartizione spese. La spesa va suddivisa tra tutti i condomini.

Le ragioni della decisione.

Per la Corte d'Appello di L'Aquila, il Giudice di prime cure ha errato nel ritenere valida la delibera impugnata che aveva applicato, per la ripartizione della spesa inerente il cappotto termico e il gocciolatoio in rame, il secondo comma dell'art. 1123 c.c. anziché il primo comma dello stesso articolo.

Superbonus per isolamento termico e calcolo della spesa detraibile

La delibera assembleare era, infatti, da ritenersi invalida per violazione degli artt. 1117 e 1123 c.c. in quanto aveva approvato un computo metrico che aveva escluso i lavori straordinari sopra indicati in quanto erroneamente considerati a beneficio esclusivo di singoli condomini.

Per la Corte d'appello, infatti, la spesa per il cappotto termico, seppur parziale, deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno ex art. 1123 primo comma c.c. poiché l'opera, nonostante sia posta per proteggere la parte dell'edificio più soggetta agli agenti atmosferici, di fatto è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale. Ugualmente per i gocciolatoi in rame che, seppur apposti soltanto in alcune proprietà esclusive, preservano l'intero edificio dalle infiltrazioni e dal dilavamento concorrendo all'integrità architettonica dello stesso poiché svolgono la funzione di allontanare dal fronte verticale dell'edificio, il flusso d'acqua piovana che scorre sulle superfici orizzontali.

Senza isolamento termico la terrazza a tasca deve essere demolita

A tale conclusione i giudici di secondo grado giungono partendo dal principio giuridico secondo cui, ai sensi dell'art. 1117 comma 1 e comma 3 c.c., muri e tetti, fognature, canali di scarico e simili, rientrano fra le cose comuni in ragione del loro rapporto strutturale e funzionale con l'edificio.

In tal senso la Corte d'Appello aquilana riporta alcuni principi espressi dalla Suprema Corte: "In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti - (art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ." (Cass. n. 64/2013; Cass. 4403/1999).

Ed ancora "I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso.

Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile " (Cass. 11288/2018; Cass. 4978/2007; Cass. 3867/1986; Cass. 839/1978).

Il condominio risponde come custode per la mancata coibentazione

Scarica App. L'Aquila 13 novembre 2020 n. 1551

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