Oggi cerchiamo di dare alcune indicazioni circa il comportamento che il conduttore, cioè l'inquilino, di un immobile o di un'unità ad uso non abitativo può tenere laddove riceva la notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida - questa la rubrica corretta dell'atto che riceveremo.
Premettiamo però, data l'attuale situazione emergenziale, un breve memento sullo stato dell'arte.
Blocco degli sfratti sino al 30 giugno 2021: cosa significa?
Il Decreto - legge 31 dicembre 2020, n. 183, convertito dalla Legge 26 febbraio 2021, n. 21, all'art. 13, comma 13, ha previsto che «la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo» sia «prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze ed ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.»
Quindi, il locatore già in possesso di un provvedimento di rilascio dovrà attendere, per metterlo in esecuzione, il 30 giugno 2021; il locatore che invece non ha ancora acquisito un provvedimento di rilascio potrà tranquillamente avviare la relativa procedura, considerando che, anche laddove la stessa si dovesse concludere prima di giungo 2021, il Giudice fisserà in ogni caso il termine per l'esecuzione a data successiva al 30 giugno 2021.
Attenzione: il blocco degli sfratti vale unicamente per:
- lo sfratto ottenuto per la morosità nel pagamento del canone di locazione
- lo sfratto conseguente all'aggiudicazione all'asta dell'immobile con decreto di trasferimento all'aggiudicatario, laddove il debitore pignorato abiti nell'immobile con la propria famiglia,
quindi non vale laddove lo sfratto venga intimato non per la morosità, bensì perché il contratto di locazione è scaduto e non si è rinnovato oppure quando la morosità riguardi non i canoni, ma altre somme dovute dal conduttore in virtù del contratto - ad esempio, gli oneri condominiali.
Sfratto, è arrivata la citazione, che fare?
Il locatore, per poter notificare l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida, che di seguito chiameremo 'intimazione di sfratto', deve seguire alcune regole.
Innanzitutto, deve essere in possesso di (e produrre in giudizio) un contratto valido, che, secondo la giurisprudenza costante, va inteso come un contratto:
- scritto (per le locazioni abitative stipulate a partire dal 30 dicembre 1998 e ultranovennali)
- registrato (per tutte le locazioni, laddove stipulate a partire del 10 gennaio 2005), anche tardivamente rispetto ai termini di legge (v. Cassaz., Sez. Un. n. 23601/2017)
- in corso (non può essere un contratto già risolto al momento dell'intimazione, salva l'intimazione di sfratto notificata dopo la disdetta del contratto se la morosità si riferisce ad un periodo precedente la fine del contratto)
In secondo luogo, la morosità del conduttore deve essere relativa al canone di locazione oppure al canone ed agli oneri accessori oppure agli oneri accessori; questi ultimi, per poter ottenere lo sfratto, devono essere di importo pari a due mensilità di canone - attenzione, non è la misura del mese che conta, ma il totale del canone, cioè, se due mensilità di canone equivalgono ad € 1.000,00, allora gli oneri condominiali scaduti e non pagati dovranno essere pari ad € 1.000,00, se sono inferiori non si può procedere allo sfratto.
Ciò significa che il locatore non può utilizzare l'intimazione di sfratto per morosità per far valere altri inadempimenti del conduttore o per liberare l'immobile perché il contratto è terminato (per questo esiste lo sfratto per finita locazione, al ricorrere dei suoi presupposti).
L'intimazione di sfratto deve essere intestata al Tribunale (competente in via esclusiva) del luogo ove si trova l'immobile ed è presso questo ufficio che il conduttore va citato - quindi, se l'immobile è situato in Via dei Condotti a Roma, l'intimazione non può citare il conduttore dinnanzi al "Tribunale di Milano".
Ad intimare lo sfratto deve essere il locatore, non altro soggetto: se ci sono più locatori, l'intimazione la può fare anche uno solo e toccherà al conduttore, laddove possibile, provare che gli altri locatori, che costituiscano la maggioranza dei comproprietari dell'immobile, siano in disaccordo con l'intimante sullo sfratto, per ottenere il rigetto dello stesso.
Lo sfratto deve essere intimato al conduttore: se ci sono più conduttori, vanno citati tutti, salvo che l'altro conduttore sia il coniuge in comunione legale dei beni, perché si esclude che egli sia automaticamente co - conduttore, dato che l'art. 177 c.c. non annovera, nella comunione, i diritti di obbligazione (e la locazione è un contratto ad effetti obbligatori).
In caso di morte del conduttore, valgono le regole dettate per la successione nel contratto dagli artt. 6 (locazioni abitative) e 37 (usi diversi) della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. Legge sull'equo canone), quindi andranno citati gli eredi subentrati al conduttore o gli altri soggetti legittimati a continuarne l'attività (in caso di locazione commerciale/uso diverso).
In caso di immobile locato a Tizio, ma assegnato, nel contesto della separazione personale dei coniugi, a Caia, la conduttrice diviene quest'ultima (art. 6, 2° comma, L. 392/78), quindi sarà lei ad essere destinataria dell'intimazione di sfratto.
L'intimazione di sfratto deve contenere l'individuazione delle parti del rapporto di locazione (locatore e conduttore), l'elezione di domicilio presso il foro adito, quindi presso la città in cui si trova il Tribunale, nonché l'invito al conduttore a comparire all'udienza dinnanzi al Giudice e l'avvertimento che, se non compare, oppure comparendo non si oppone allo sfratto, il Giudice convaliderà l'intimazione - cioè sostanzialmente fisserà la data affinché l'Ufficiale Giudiziario esegua materialmente lo sfratto, liberando l'immobile.
Non solo: laddove lo richieda il locatore, insieme alla convalida verrà emesso anche Decreto ingiuntivo per i canoni e gli oneri scaduti, affinché il locatore possa recuperare dette somme.
Il locatore deve fare attenzione, nell'indicare l'udienza, a lasciare uno spazio di tempo sufficiente di almeno 20 giorni tra la medesima e la data in cui l'intimazione di sfratto viene notificata; generalmente, questo lasso di tempo viene calcolato in quantità anche superiore ai 20 giorni, perché potrebbe accadere che il conduttore non si trovi a casa quando la notifica viene eseguita oppure che la stessa venga lasciata ad altri soggetti autorizzati a riceverla, con necessità, in entrambi i casi, di inviare avviso della notifica tramite raccomandata A.R. da parte dell'Ufficiale Giudiziario.
Dopo aver notificato l'intimazione di sfratto, il locatore la iscriverà a ruolo, cioè depositerà il fascicolo presso il Giudice, ove verrà inserita la medesima intimazione, nell'originale notificato e i documenti offerti in comunicazione - copia del contratto di locazione, copia delle diffide al pagamento, etc.
Sebbene il locatore possa iscrivere a ruolo sino al giorno dal medesimo indicato in intimazione, quindi sino al giorno dell'udienza, molti uffici giudiziari hanno adottato protocolli ove si sconsiglia questa prassi e si favorisce l'iscrizione almeno 5 giorni prima dell'udienza, per permettere al conduttore di prendere visione della data definitiva - infatti, potrebbe accadere che il Giudice cui viene assegnato il fascicolo sposti l'udienza di qualche giorno.
Sfratto per morosità, come provarlo?
Quindi il conduttore che riceva la notifica dell'intimazione dovrà avere cura di recarsi presso il Tribunale e verificare la data definitiva dell'udienza presso la Cancelleria del Giudice o l'ufficio informazioni - attualmente, molti Tribunali mettono a disposizione recapiti telefonici o e - mail per rispettare le norme anti - contagio.
Quando vale davvero la pena comparire ed opporsi allo sfratto per morosità
Laddove vi siano fondati motivi per opporsi all'intimazione di sfratto, è opportuno che il conduttore intimato compaia e svolga formale opposizione allo stesso.
Si specifica la necessità di fondati motivi poiché, sebbene, per la formulazione della norma processuale, sia possibile adottare una condotta dilatoria e defatigatoria da parte del conduttore, il quale, semplicemente comparendo e stando in silenzio, provoca la trasformazione del rito, cioè l'apertura di un procedimento a cognizione piena per la verifica delle condizioni per concedere la convalida, si ritiene che ciò non corrisponda alla buona fede processuale che deve sempre improntare il comportamento delle parti e che, di fatto, la semplice comparizione volta unicamente ad allungare i tempi non abbia altro effetto se non quello di far guadagnare un po' di tempo in più al conduttore da trascorrere nel possesso dell'immobile, ma non certamente la legittima e piena facoltà di rimanervi che egli conseguirebbe proponendo un'opposizione fondata.
Rammentiamo che il conduttore non può mai, in nessuno caso, sospendere il pagamento dei canoni e degli oneri accessori del contratto di locazione, anche qualora egli abbia contestazioni in ordine all'esecuzione del contratto da parte del locatore o stia subendo danni da terzi - classici casi del locatore che non esegue le riparazioni straordinarie di cui l'immobile necessita o delle infiltrazioni o altre molestie da parte di altri soggetti o altre unità contigue a quella affittata.
Unica eccezione: la totale inutilizzabilità dell'immobile - ipotesi assai rara, se non unica.
Rammentiamo altresì che, in caso di morosità nel pagamento degli oneri condominiali, l'art. 9 L. 392/78 prevede che il pagamento degli oneri debba avvenire entro 2 mesi dalla richiesta - del locatore al conduttore - e che, prima di pagare, il conduttore ha diritto di visionare i documenti giustificativi delle spese effettuate e di conoscere le spese specifiche ed i criteri di riparto - in buona sostanza, il conduttore può ottenere, se lo richiede, i rendiconti e preventivi approvati ed anche accedere alle cc. dd. 'pezze d'appoggio' che l'Amministratore condominiale ha raccolto per giustificare le spese richieste.
Tuttavia, una volta fornite queste carte, l'inquilino non avrà più scuse e, superato il bimestre dalla richiesta (e l'importo pari a 2 mesi di canone della morosità nel pagamento degli oneri condominiali), egli sarà moroso e passibile di sfratto.
Sfratto dell'inquilino che non paga: dopo quanto tempo?
Ciò premesso, vediamo allora quando valga la pena comparire e/o opporsi.
Innanzitutto, quando l'intimazione di sfratto per morosità viene data per quote (canoni o oneri) che il conduttore abbia già pagato (prima della notifica della stessa) e che possa dimostrare oppure, al contrario, per quote che non sono allo stesso imputabili (per legge o per contratto), allora è senz'altro opportuno costituirsi ed opporsi.
Qualora il conduttore paghi in seguito alla notifica, sarebbe opportuno quantomeno comparire per dare atto che sono stati pagati i canoni e/o gli oneri di cui all'intimazione; infatti, in caso contrario, il Giudice potrebbe procedere a convalidare l'intimazione di fronte all'attestazione del locatore (in buona fede, poiché potrebbe non aver ancora ricevuto i pagamenti, o in mala fede) che le somme di cui all'intimazione sono ancora inevase.
Sia ben chiaro che, pagando dopo la notifica dell'intimazione di sfratto, saranno dovute le spese legali che il locatore avrà affrontato per la medesima e le stesse verranno liquidate dal Giudice - ma le parti potrebbero anche concordarle tra loro per chiudere ancora prima dell'udienza l'intera vicenda.
Quando poi il conduttore sia effettivamente rimasto moroso di alcuni canoni e/o oneri, ma non sia in grado di pagare tutto subito dopo aver ricevuto la notifica dell'intimazione di sfratto, vale la pena costituirsi allo scopo di poter accedere alla concessione del termine di grazia: si tratta di un meccanismo previsto dall'art. 55 L. 392/78, grazie al quale il conduttore può sanare la morosità o direttamente all'udienza fissata in intimazione di sfratto (o rinviata dal Giudice) oppure, dinnanzi a comprovate situazioni di difficoltà, nel termine che il Giudice assegna e che non può superare i 90 giorni.
La sanatoria della morosità comporta che il conduttore debba corrispondere l'intera somma di cui all'intimazione di sfratto, nonché gli oneri accessori maturati sino all'udienza (o allo scadere del termine di grazia), gli interessi legali e le spese legali che il Giudice provvede a liquidare durante l'udienza.
Se il conduttore paga questa somma per intero (si ripete, all'udienza o nel termine), il giudizio si estingue.
Se invece non adempie, il Giudice emette automaticamente l'ordinanza di convalida, la quale è irrevocabile e non impugnabile, salvo i casi previsti dalla legge.
Per comparire, il conduttore non ha necessità di affidarsi ad un legale: infatti, nella sede di cognizione sommaria, cioè all'udienza fissata in intimazione, la difesa è personale.
Tuttavia, laddove sia necessario svolgere alcune 'difese tecniche', ad esempio per opporsi allo sfratto, si consiglia di concedere mandato ad un legale, tanto più che la fase a cognizione piena necessita della difesa da parte di un avvocato.
La sanatoria della morosità tramite il termine di grazia vale unicamente per le locazioni abitative.
Qualora il conduttore abbia fatto opposizione - ma anche laddove sia unicamente comparso, senza aprire bocca - il Giudice chiuderà la fase sommaria, emettendo, qualora richiesto dal locatore, un'ordinanza provvisoria di rilascio e muterà il rito, cioè fisserà una nuova udienza nonché dei termini precedenti la stessa entro i quali locatore e conduttore dovranno depositare memorie per integrare, quanto al locatore, l'intimazione di sfratto e quanto al conduttore, le proprie difese già svolte in prima udienza.
Non sarà possibile, in questa fase, proporre domande nuove: non costituisce domanda nuova quella concernente il pagamento dei canoni ed oneri maturati in corso di causa, che il locatore potrà quindi avanzare nella sua difesa.
All'udienza del 'nuovo' rito, il Giudice inviterà locatore e conduttore a tentare la conciliazione, tramite la procedura di mediazione prevista dal D. Lgs. 04 marzo 2010, n. 28 come obbligatoria.
L'invito viene formulato in questa udienza, anziché nella prima della fase sommaria, perché solamente all'udienza del rito 'mutato' si sono consolidate le rispettive posizioni e pretese, che locatore e conduttore possono formulare nei termini perentori assegnati dal Giudice con l'ordinanza di mutamento del rito e rinvio.
Come noto, laddove le parti raggiungano un accordo in Mediazione, il giudizio si estinguerà; altrimenti, proseguirà fino all'emissione di una sentenza con la quale il Giudice o accoglierà l'opposizione, o darà atto del pagamento in corso di causa, dichiarando cessata la materia del contendere oppure rigetterà l'opposizione, convalidando lo sfratto.
