In ambito giuridico, l'istituto della prescrizione è particolarmente importante stante i suoi rilevanti effetti.
In breve, esso conduce all'estinzione di un diritto soggettivo qualora il titolare non lo eserciti per un determinato periodo indicato dalla legge. L'obiettivo dell'istituto è sostanzialmente quello di garantire l'esigenza di certezza dei rapporti giuridici.
Della materia se ne occupano gli artt. 2934 e ss. del codice civile, nei quali si legge chiaramente, tra l'altro, che ogni diritto (salvo quelli indisponibili e gli altri indicati dalla legge) "si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge".
Prescrizione pagamento canoni di locazione
Anche il pagamento dei canoni di locazione non sfugge alla possibilità di incorrere in prescrizione. Di conseguenza, qualora il locatore non agisca tempestivamente per chiedere il pagamento, il maturare della prescrizione avrà l'effetto di liberare il debitore/conduttore dal pagamento delle somme dovute, nonostante egli non abbia adempiuto all'obbligo di versarli.
Sarà onere del debitore, tuttavia, eccepire la prescrizione, in quanto la stessa non è rilevabile d'ufficio dal giudice.
Ciò vale anche nel caso di locazione di immobili a uso commerciale, che rientra nella categoria delle locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo di cui si occupa la legge sull'equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392) agli artt. 27 e seguenti.
Si tratta della locazione avente ad oggetto gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, nonché ai contratti relativi a immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (es. avvocati, commerciasti, ecc.).
Tuttavia, affinché il pagamento dei canoni di locazione commerciale cada in prescrizione, dovrà trascorrere il tempo previsto dalla legge senza che venga notificato alcun atto interruttivo della prescrizione stessa (ad esempio una formale intimazione di pagamento, quale una diffida o una lettera di messa in mora).
Termini di prescrizione per il pagamento dei canoni di locazione commerciale
Ma quanto tempo è necessario affinché maturi la prescrizione dei canoni di locazione commerciale? La regola generale, di cui all'art. 2946 c.c., prevede che la prescrizione cosiddetta "ordinaria" richieda, per estinguere il diritto, il decorso di dieci anni.
Tuttavia, tale regola si applica, per espressa previsione codicistica, in tutti i casi in cui la legge non disponga diversamente e ciò lascia presagire che siano ammissibili delle "eccezioni", ovvero che in determinati casi possano esservi termini più lunghi o più brevi. E quest'ultima opzione si riscontra proprio in relazione al pagamento dei canoni di locazione.
Infatti, lo stesso codice civile, all'art. 2948, chiarisce che si prescrivono in cinque anni, tra l'altro, "le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni". Dunque, per considerare prescritto il pagamento dei canoni di locazione commerciale non versati dal conduttore, dovranno trascorrere cinque anni.
Si rammenta che tale termine decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere dal creditore, ovvero dalla scadenza pattuita tra locatore e conduttore. In caso intervenga un atto del creditore idoneo a interrompere il decorso della prescrizione stessa, dal giorno successivo inizierà a decorrere un nuovo periodo prescrittivo, uguale al precedente: in pratica, dovranno trascorrere nuovamente cinque anni da tale atto per ritenere prescritto il pagamento delle somme.
Locazione commerciale e destinazione urbanistica dell'immobile
Sfratto per morosità e impatti della prescrizione sui canoni non pagati
Certo, non è abituale che il locatore attenda così tanto tempo per esigere l'adempimento del conduttore al pagamento dei canoni, e per questo spesso intervengono azioni ad hoc o l'invio di atti interruttivi della prescrizione.
Tuttavia, qualora sia maturata la prescrizione del diritto di ricevere i canoni non corrisposti, al locatore è comunque consentito agire in giudizio per richiedere lo sfratto c.d. per morosità, procedura che non conosce scadenze e che, ai sensi dell'art. 658 c.p.c., è possibile attivare anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto nei tempi indicati.
Tra l'altro, attivare tempestivamente il procedimento per sfratto a carico del conduttore moroso, consente anche di incidere sul decorso della prescrizione del pagamento dei canoni, interrompendola, poiché, con lo stesso atto, il locatore può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Locazione commerciale, quando può essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento?
Se concesso, questo vero e proprio decreto ingiuntivo, avente ad oggetto, tra l'altro, i canoni arretrati, varrà come titolo giudiziale, con la conseguenza che la prescrizione delle somme ivi previste decorrerà dopo dieci anni.
Infatti, in tal caso opera quanto previsto dall'art. 2953 c.c. secondo cui "i diritti per i quali la legge stabilisce una prescrizione più breve di dieci anni, quando riguardo ad essi è intervenuta sentenza di condanna passata in giudicato, si prescrivono con il decorso di dieci anni".
Dunque, la prescrizione più lunga potrà decorrere dal momento in cui il decreto ingiuntivo sarò diventato definitivo. Il raddoppio della tempistica per ottenere la prescrizione è giustificato dal fatto che il credito risulta poi collegato direttamente all'ordine del giudice.
