In materia di locazione, tra le obbligazioni principali del conduttore (ovvero di colui che prende in locazione l'immobile) figura quella di "dare il corrispettivo nei termini convenuti" (cfr. art. 1587 c.c.).
Si ritiene che il pagamento del canone di locazione rappresenti "la principale e fondamentale obbligazione dei conduttore" (cfr. Cass. n. 9863/1998) e qualora il conduttore non versi i canoni pattuiti, nei tempi e nei modi stabiliti dal contratto, dovrà dunque considerarsi "moroso" e rischierà di andare incontro a una intimazione di sfratto per morosità.
È l'art. 658 del codice di procedura civile a disciplinare la c.d. "intimazione di sfratto per morosità" e a concedere espressamente al locatore la possibilità di intimare lo sfratto al conduttore in caso in mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, ovvero qualora questi risulti a tutti gli effetti inadempiente.
La procedura è finalizzata ad ottenere, non solo, la risoluzione del contratto per inadempimento, ma anche la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile.
Sfratto per morosità e onere della prova
La giurisprudenza si è soffermata sull'argomento diverse volte e non ha mancato occasione per puntualizzare quali sono gli oneri probatori gravanti sulle parti qualora venga intentata una simile azione.
L'orientamento prevalente, avallato anche dalla Corte di Cassazione (ex multis, nel provvedimento n. 15659/2011, nonché dalle SS.UU. n. 13533/2001), afferma che "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento".
Parte della giurisprudenza ritiene che al conduttore non sia mai consentita l'autoriduzione del canone di locazione, poiché una simile condotta si trasforma in un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Tribunale di Nola, n. 439/2017).
In altre occasioni, invece, si è affermato che, "sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass. n. 22039/2017).
Intimazione di sfratto per morosità. Si può utilizzare la PEC?
Oneri probatori incombenti su locatore e conduttore
Quanto alla disciplina relativa alla ripartizione dell'onere probatorio, in caso di intimazione di sfratto per morosità, la conclusione della prevalente giurisprudenza di legittimità è stata condivisa anche dai giudici di merito, come avvenuto di recente nella sentenza n. 18919 del 23 dicembre 2020 che ha visto il Tribunale di Roma pronunciarsi proprio in una vicenda di intimazione di sfratto per morosità a seguito dell'istanza della proprietaria di un immobile ubicato nella Capitale.
L'attrice esponeva, nell'atto introduttivo, di essere proprietaria del predetto immobile e di averlo concesso in locazione, per uso diverso dall'abitazione con contratto debitamente registrato.
Il convenuto intimato, tuttavia, aveva omesso il versamento del corrispettivo della locazione e da qui origina l'intimazione della proprietaria affinché il giudice pronunci la convalida dello sfratto, nonché la risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore.
Tale istanza che viene accolta dal giudice capitolino il quale sottolinea come parte attrice abbia regolarmente assolto agli oneri di prova che su di essa incombevano ai sensi dell'art. 2697 del codice civile.
Sfratto per morosità, decreto ingiuntivo e canoni di locazione futuri
Infatti, richiamando i summenzionati e noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), il magistrato sottolinea come incombe sul creditore esclusivamente la dimostrazione del titolo e della scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, nonché l'onere di allegare il fatto di inadempimento.
Incombe poi sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte
Nella fattispecie parte attrice ha evaso l'onere di prova che gli incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato ed il convenuto non costituitosi in giudizio, nulla ha eccepito.
Circostanze a cui segue, pertanto, pertanto la condanna della parte convenuta al pagamento delle somme intimate, oltre ai canoni successivamente maturati sino al rilascio effettivo, e agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Il convenuto viene altresì condannato al rilascio dell'immobile in favore del locatore.
