Il tema della cessione del contratto in materia di locazione costituisce un evento ricorrente che obbliga locatore e conduttore ad un comune dovere di informativa della intervenuta modificazione dal lato soggettivo all'ufficio della Agenzia delle Entrate presso cui è registrato.
Si tratta della più comunemente nota comunicazione di subentro che si realizza mediante la compilazione e consegna all'ufficio richiamato del modello RLI con la indicazione del nuovo soggetto restando immutato il contratto già esistente.
Differente, invece, per le due fattispecie è la esistenza del diritto e/o facoltà di cessione del contratto di locazione dell'una o dell'altra parte del rapporto.
A tal riguardo, per una compiuta disamina della questione, appare confacente porre in evidenza la diversa posizione del locatore e del conduttore e in quest'ultima caso, le ulteriori differenze e requisiti nel caso di contratto ad uso abitativo o diverso per l'ipotesi di affitto e/o cessione di azienda.
Cessione del contratto da parte del locatore
In via preliminare è utile render noto che il locatore è legittimato a cedere il contratto di locazione che ha sottoscritto con il conduttore in assenza del preventivo consenso di quest'ultimo.
Pensiamo alle diverse situazioni in cui si può manifestare la cessione del contratto ad opera del locatore, quali la successione, la divisione, la vendita dell'immobile o la costituzione di usufrutto a favore di altro soggetto.
Al verificarsi di una delle suddette circostanze, vi sarà una modifica del soggetto dal lato attivo la cui comunicazione al conduttore avrà l'unico scopo ed intento di rendere noto colui che è divenuto titolare del rapporto, sia con rifermento ai diritti (versamento del canone in suo favore) che dei doveri ex artt. 1575 e 1576 Cod. Civ. nei confronti del conduttore.
Sul punto, a conferma la Suprema Corte ha riconosciuto che «La cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (cioè dal locatore ad un terzo) è fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioè dal conduttore ad un terzo), per la quale è richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto.
Nel caso di cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo si realizza una semplice cessione del credito, costituito dal pagamento dei canoni di locazione (con conseguente applicazione in via analogica del disposto di cui all'art. 1260 c.c.): il conduttore, invero, conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione, per cui non è necessario il suo consenso» (Cassazione civile sez. III, 13/07/2018, n.18536).
La vicenda portata all'attenzione della Corte di cassazione è del tutto singolare
In proposito è importante sottolineare che la situazione giuridica del conduttore non muta con la modifica del locatore in quanto il contratto resta in essere per la durata convenuta con tutte le pattuizioni ivi stabilite.
Cessione del contratto da parte dell'affittuario
Se dal lato del locatore non emergono particolari complicazioni, più complessa la condizione del conduttore che trova differente disciplina a seconda della natura del contratto, se ad uso abitativo oppure ad uso diverso qualora intervenga l'affitto o cessione di azienda.
Sotto tale profilo, occorre ricordare che il dettato normativo dell'art. 1594 Cod. Civ. è granitico nel prescrivere che «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».
Che cosa significa?
Tale regola, che si presuppone valida ed efficace, ferma la possibilità di una diversa pattuizione tra le parti, impone un espresso divieto di cessione del contratto da parte del conduttore senza l'approvazione manifesta ed esplicita del locatore.
Invero, nel caso di sublocazione il conduttore rimane sempre obbligato verso il locatore mentre, con la cessione, diventa estraneo al rapporto che prosegue con altro soggetto.
Tuttavia è assai frequente la apposizione di pari divieto di sublocazione nelle clausole contrattuali.
Sul punto è di tutta evidenza come il divieto di cessione intenda tutelare il locatore in quanto non è indifferente la figura del conduttore anche considerando l'aspetto e la valutazione in merito alla solvibilità o meno dello stesso relativamente al pagamento del canone.
L'inquadramento illustrato e richiamato attiene alla locazione ad uso abitativo o alla cosiddetta mera locazione commerciale o ad uso diverso..
Una casistica che gode di una disciplina difforme è quella afferente al destino del contratto di locazione al momento della stipula di un contratto d'affitto o cessione d'azienda.
In merito a tale ulteriore fattispecie è opportuno rappresentare che ai sensi e per gli effetti dell'art. 36 della Legge 392/1978 «Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso scritto del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».
Tale norma rappresenta una chiara deroga alla disciplina codicistica citata di cui all'art. 1494 Cod. Civ. motivo per cui è dirimente comprendere la ratio per cui è stata adottata.
Invero, nel caso descritto ex art. 36 Legge 392/1978, il conduttore può cedere il contratto di locazione in assenza del consenso del locatore, previo invio di comunicazione formale, di cui è imposta anche la modalità a mezzo raccomandata, e verso la quale il locatore ha un potere di opposizione da avanzare entro un tempo determinato (30 giorni) solo al ricorrere di gravi motivi.
E' comprensibile e condivisibile l'intento che ha voluto perseguire il legislatore con tale disposizione in ordine alla tutela della attività d'impresa nel medesimo luogo in cui è stata esercitata ritenuta la rilevanza, a titolo esemplificativo, della ubicazione in relazione e rapporto alla clientela già acquisita.
Parimenti, è appropriato far presente che, come chiarito in una nota e recente sentenza della Cassazione, affinché possa configurarsi l'ipotesi prevista dall'art. 36 Legge 392/1978, di cessione dell'azienda con il contratto di locazione, è indefettibile la sussistenza di una stretta correlazione tra i due negozi.
Ad avvallare tale principio, non possiamo ignorare la pronuncia degli Ermellini ove emerge con certezza la distinzione ed esemplificazione delle ipotesi di locazione e affitto di azienda in rispondenza alla quale «La differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo; in secondo luogo ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria» (Cassazione civile sez. III, 17/02/2020, n.3888).
In conclusione, sarà determinante, per la configurazione dell'una o dell'altra fattispecie la funzionalità dei beni preesistenti per la sussistenza e operatività della azienda, quale organizzazione produttiva, con la nuova attività.
Sublocazione e cessione del contratto di locazione
