Locazione. Cessione del contratto (quasi) sempre possibile

La cessione di un ramo d'azienda comprende la cessione del contratto di locazione? Più in generale, il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo può essere ceduto? La risposta è sì ma attenzione alle modalità di comunicazione.

Il Tribunale di Roma (sent. n. 18363/2019) si è occupato del caso di opposizione di terzo ad uno sfratto per morosità, ove il richiedente lo sfratto era il proprietario, il destinatario dello sfratto era il conduttore originario che aveva ceduto il ramo d'azienda ed il terzo era l'acquirente del ramo d'azienda nonché effettivo occupante-utilizzatore dell'immobile.

Il giudice di merito ha rigettato l'opposizione e confermato lo sfratto perché, dai fatti di causa, emergeva la mancata comunicazione, in favore del locatore, dell'intervenuta cessione.

Analizziamo i profili normativi e giurisprudenziali.

L'art. 36 L. 392/1978 - Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

La ratio della norma è finalizzata a tutelare l'avviamento commerciale favorendone le possibilità di trasferimento-vendita.

L'immobile che ospita una attività commerciale, spesso, è elemento che caratterizza la stessa attività d'impresa, rendendola facilmente individuabile riconoscibile e attirandone clientela. La legge, in modo evidente, tutela i diritti del conduttore.

Sublocazione. La sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l'azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l'immobile o di cedere il contratto; la mancata comunicazione della cessione al locatore non pone il conduttore in una situazione di inadempienza ma comporta soltanto l'inopponibilità della cessione al locatore - Cass. n. 4802/2002.

Cessione di ramo d'azienda. Il vincolo di collegamento strumentale tra locazione di immobile ed azienda in esso esercitata non può ritenersi espresso unicamente, ed in ogni caso, dalla destinazione dell'immobile locato, ma deve essere desunto con il consueto procedimento interpretativo della volontà dei contraenti: conseguentemente, quando l'esito di tale indagine porti ad escludere che la locazione dell'immobile sia stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto della azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell'art. 2558 cod. civ., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell'affittuario dell'azienda nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale, ma opera la disciplina di cui all'art. 1594 cod. civ., che vieta la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore - Cass. n. 15700/2010, conforme a Cass. n. 16757/2012.

Successione tra conduttori di un'abitazione e debito solidale

Comunicare la cessione con raccomandata. Ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni).

Ne consegue che la conoscenza "aliunde" della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 c.c. (Se una parte ha consentito preventivamente che l'altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata o in cui essa l'ha accettata) - Cass. n. 17545/2018.

Chi può essere il locatore nei contratti di locazione?

Gravi motivi - È configurabile un grave motivo per l'opposizione del locatore alla cessione della locazione di un immobile, adibito ad uso diverso dall'abitazione, (art. 36 l. 27 luglio 1978 n. 392) nell'insolvibilità del cessionario, presunta per i protesti di titoli cambiari emessi da una società in nome collettivo - a ristretta base sociale, di natura familiare - di cui egli è socio, perché l'autonomia patrimoniale e il beneficium excussionis (art. 2304 c.c.) costituiscono soltanto un sottile diaframma in sede recuperatoria, mentre, la corresponsabilità del cedente, non liberato, non esclude l'inaffidabilità del cessionario - Cass. n. 2405/1998.

Avv. Emanuele Bruno - Matera