Contratto di locazione e debito in solido
Coloro che in qualità di conduttori, detti in gergo anche inquilini, si succedono nella conduzione di un immobile ad uso abitativo sono responsabili in solido verso il locatore ed il condominio? In particolare, chi prende in locazione l'immobile dopo è tenuto a pagare i debiti di chi lo ha condotto prima? La risposta è: ni.
Ma entriamo nel dettaglio e distinguiamo i rapporti con il locatore dai rapporti con il condominio dove è posto l'immobile dato in locazione; data la vastità della materia, vediamo alcuni casi in particolare.
Nozione di solidarietà passiva, vendita e locazione di immobile
Prima di procedere, ricordiamo che per solidarietà passiva intendiamo in sintesi la possibilità che un soggetto ha di essere chiamato a rispondere di un debito contratto da altri e di dover pagare l'intera somma, potendo poi rivalersi nei confronti dei condebitori; in tali casi è anche possibile il contrario, e cioè che altri possano essere chiamati a pagare al posto nostro e salvo poi eventualmente, venire a chiedercene conto.
Esiste poi anche la solidarietà di tipo attivo, cioè riferita alla parte creditoria, ma non è oggetto del nostro discorso.
Le norme che regolano la solidarietà nelle obbligazioni, passiva e attiva, sono principalmente contenute negli artt. 1292 e ss. del codice civile.
Esempi di solidarietà passiva nei contratti immobiliari
Vediamo alcuni esempi di solidarietà passiva riferiti ai contratti immobiliari.
Pensiamo agli oneri condominiali: ad es., la legge prevede la solidarietà da parte del nuovo proprietario con il precedente per i debiti relativi all'anno della vendita dell'immobile e al precedente; altro esempio, è la solidarietà del precedente nei confronti del nuovo titolare finché non si invii all'amministratore copia autentica del titolo con cui si è trasferito il diritto (v. art. 63 disp. att. e trans. c.c.).
Condominio e solidarietà tra venditore e acquirente fino alla comunicazione dell'atto
Un altro caso riguarda invece la cessione nella locazione commerciale: la legge ammette cioè che il conduttore ceda il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché sia al contempo ceduta o locata l'azienda, e ne dia comunicazione al locatore con raccomandata a.r..
Il locatore può opporsi alla cessione, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Se il locatore non ha liberato il cedente, può agire contro di lui se il cessionario non adempie le obbligazioni assunte (v. art. 36 L. n. 392/1978).
Per tornare a noi, ci si chiede qui invece, se esistono ipotesi di solidarietà anche con riferimento al contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.
Locazione e solidarietà passiva
Pensiamo al rapporto con il locatore; qui in effetti ci possono essere casi di solidarietà passiva; qui ne vedremo alcuni.
Vediamo cosa accade in caso di decesso e in caso di cessione del contratto.
La legge prevede la successione nel contratto di locazione di immobile ad uso abitativo nel caso di decesso del conduttore o di separazione (alla quale sono state equiparate altre situazioni, quale la fine della convivenza di fatto quando vi siano dei figli) (v. art. 6, L. 392/1978).
Occupiamoci dell'ipotesi del decesso; teniamo presente in primis che in seguito al decesso del conduttore gli eredi ereditano i crediti come i debiti (con le limitazioni della rinuncia all'eredità o dell'accettazione con beneficio di inventario) in ragione della quota successoria, quindi, del debito derivante dalla locazione, gli eredi risponderanno ciascuno per la propria quota.
Sempre in seguito al decesso, la legge poi prevede il diritto da parte di alcuni soggetti conviventi, coniuge - ma oggi anche ad es. il convivente di fatto -, parenti o affini, di subentrare nel contratto di locazione in caso di decesso (v. art. 6 L. n. 392/1978); nonché l'esercizio del recesso del contratto di locazione da parte degli eredi (v. art. 1614 c.c.).
Subentro nel contratto di locazione
Il subentro nel contratto, si è detto, di per sé non produce successione nella posizione debitoria del precedente conduttore: dunque, si dovranno pagare i debiti da questi accumulati in qualità di eredi (conviventi o no con il deceduto), ma non in qualità di conduttori subentrati ex art. 6 L. n. 392/1978 (v. Trib. Roma 08.06.1992).
Così come la qualità di erede non consente il subentro nel contratto ex art. 6 cit., se il soggetto non è stato convivente. Dunque, in generale, non possiamo parlare di solidarietà passiva in seguito a decesso.
La successione può poi aversi per contratto e cioè per cessione della locazione; in tal caso, la cessione è ammessa dietro consenso del locatore (v. art. 1594 c.c.). Secondo le norme generali in materia di cessione di contratti, se il locatore dell'immobile ad uso abitativo dichiara di non liberare l'ex conduttore, potrà agire nei suoi confronti se il nuovo non sarà adempiente (ex art. 1406 e ss. c.c.).
Nei rapporti tra cedente e cessionario (cioè il nuovo conduttore), il primo, se si impegna a garantire l'adempimento del contratto, risponderà come fideiussore del locatore.
Locazione e solidarietà nei confronti del condominio
Per quanto attiene ai rapporti con il condominio la risposta è presto data: la questione sulla solidarietà non si pone affatto; infatti non c'è possibilità di solidarietà, dal momento che per il condominio colui che è tenuto a pagare è sempre il proprietario (o l'usufruttuario) dell'immobile, dunque chi solitamente riveste il ruolo del locatore.
Per eventuali morosità, anche di voci riferibili al conduttore (v. art. 9 L. n. 392/1978), il condominio dovrà comunque rivolgersi al locatore, il quale, a sua volta, si rivarrà nei confronti del conduttore dell'immobile.
Ricordiamo che la soluzione dei casi concreti richiede sempre lo studio della complessità del caso da parte di un esperto.
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