Quando le riparazioni della cosa locata hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.
Con la precisazione che, ove occorrano interventi di manutenzione straordinaria, il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguirli.
Questo il contenuto della sentenza n. 1268 del 30.08.2022 della Corte di Appello di Bari, la quale è stata chiamata a pronunciarsi in merito alla richiesta di accertamento dell'inadempimento contrattuale promossa da un conduttore, il quale ha altresì richiesto la rifusione delle spese sostenute per effettuare le lavorazioni necessarie al fine di eliminare i fenomeni infiltrativi che hanno interessato l'immobile.
I fatti di causa
La vicenda riguarda il conduttore di un appartamento, di proprietà di Arca Puglia Centrale (già IACP) il quale ha convenuto in giudizio il proprietario dell'immobile domandando a) l'accertamento dell'inadempimento contrattuale del locatore in ordine alla manutenzione straordinaria b) la condanna dell'ente al risarcimento dai danni, ivi compresa la somma relativa alla perizia del tecnico che ha certificato l'esecuzione dei lavori.
Il Giudice di prime cure ha rigettato le domande in quanto l'attore non ha dimostrato la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1577 c.c., che richiede la prova dell'urgenza delle riparazioni eseguite, nonché l'avviso al locatore della necessità di eseguire dette lavorazioni.
Avverso la sentenza del Tribunale di Bari, il conduttore ha adito la Corte dell'Appello competente, chiedendo la riforma della sentenza impugnata; anche il giudizio di secondo grado, però, si è concluso negativamente per l'appellante, che ha visto rigettare le proprie domande.
A fondamento di tale decisione, la Corte d'Appello ha stabilito che il conduttore abbia difettato nel provare sia la natura urgente dei lavori, in quanto i tecnici sono intervenuti ad oltre un anno di distanza dalla conclusione degli stessi, che l'avviso al locatore, posto che le raccomandate prodotte in atti sono state inviate tutte in epoca successiva al termine dei lavori per cui si chiede il rimborso.
Requisiti per ottenere il rimborso.
Dunque, per essere certo di avere diritto al rimborso delle spese sostenute, il conduttore deve aver rispettato tre requisiti fondamentali:
- si deve trattare di spese che competono al locatore e non al conduttore, quali, ad esempio, gli interventi di piccola manutenzione dovuti all'uso dell'immobile locato;
- devono essere urgenti, cioè indifferibili e improcrastinabili
- il conduttore deve darne avviso scritto al locatore
Riparazioni nei rapporti di locazione ad uso diverso
A norma dell'art. 1575 c.c., il locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all'uso convenuto; quando la cosa locata ha necessità di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore; se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (art.1577, comma 2, c.c.)
Può accadere che a seguito dell'avviso inviato al locatore, quest'ultimo provveda alle riparazioni urgenti, quelle, cioè, "che non possono differirsi fino termine del contratto" e che il conduttore deve tollerare "anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata".
Tuttavia, se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto ad una proporzionale riduzione del corrispettivo (art.1584, comma 1, c.c.).
In tema di conoscenza della necessità di provvedere alle riparazioni, è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19943 del 18/8/2008: "Purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, rispetto al contestuale avviso al locatore cui il conduttore è tenuto a norma dell'art. 1577 c.c. nell'ipotesi che provveda a eseguirli direttamente, ha valore equipollente la conoscenza accertata da parte del locatore di detta necessità e la sua inerzia a provvedere entro un tempo ragionevole, tenutotempo ragionevole, tenuto conto di natura, entità e urgenza dei lavori".
Credito del conduttore e compensazione del canone di locazione
Qualora il locatore non provveda a rifondere le spese sostenute dal conduttore, quest'ultimo può legittimamente compensare il suo credito con il canone di locazione dovuto al proprietario dell'immobile?
Si, ma per ottenere l'effetto della compensazione, il credito deve essere, alternativamente, accettato dal locatore oppure accertato da una sentenza.
Solo in questo caso, essendo divenuto un credito certo, liquido ed esigibile, può essere compensato con il canone di locazione, a norma dell'art. 1243 c.c.
