Ci scrive un nostro lettore:
«Ho abitato per otto anni (contratto quattro più quattro) in una casa che adesso ho lasciato perché è scaduto il contratto. È sorto un problema con il proprietario: lui dice che avrei dovuto lasciare l'immobile pitturato a nuovo. Io, però, ricordo che al momento in cui sono entrato lui non me l'ha lasciato in quella condizione, tant'è che fui io a provvedervi. Chi ha ragione?»
Per la tinteggiatura delle pareti della casa non è raro sentir dire anche che il proprietario dell'appartamento ha trattenuto una parte del deposito cauzionale.
Come stanno effettivamente le cose?
Che cosa dicono le norme sull'argomento?
Chi deve provvedere alla tinteggiatura delle pareti della casa alla fine del contratto di locazione? Il proprietario? O forse il conduttore?
Tinteggiatura delle pareti dell'appartamento, le norme di legge
La questione della tinteggiatura dell'appartamento al termine del contratto di locazione non trova una specifica disciplina nelle norme legislative: insomma per dare risposta al quesito dobbiamo guardare alle norme generali, al contenuto del contratto ed alla prassi sull'argomento.
Quali sono gli obblighi del proprietario?
Qui ci riferimento ai così detti contratti 4+4 ed a quelli per la locazione ad uso differente da quello abitativo, poiché per quelli 3+2, di natura transitoria e per studenti universitari diremo oltre.
L'art. 1575 c.c. specifica che il locatore deve consegnare la cosa in buono stato manutentivo, mantenerla idonea all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento.
Sicuramente lo stato di tinteggiatura dei muri rientra nel concetto di buono stato manutentivo se gli stessi sono molto sporchi o comunque rovinati. Il normale uso precedente non comporta obbligo di tinteggiatura. Conguaglio condominiale di fine anno cosa paga l'inquilino?
In questo contesto, sul conduttore grava l'obbligo di mantenerla in buono stato e riconsegnarla nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, «salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto» (art. 1590 c.c.).
Il fatto che i muri, nel corso del tempo, si sporchino è cosa che riguarda il deterioramento dovuto al normale uso, tuttavia questa valutazione dev'essere fatta anche alla luce del contenuto del contratto e della prassi, fermo restando che al normale deterioramento non può mai corrispondere la sporcizia eccessiva dovuta a trascuratezza. (A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?)
Tinteggiatura delle pareti dell'appartamento, i decreti ministeriali
In relazione ai contratti così detti 3+2, nonché transitori e per studenti universitari, la risposta sta nell'allegato D al decreto 16 gennaio 2017.
Si tratta di un provvedimento adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, intitolato Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.
Ebbene, secondo l'Allegato D a tale atto è onere del conduttore provvedere alla spesa derivante dalla tinteggiatura di pareti.
Si badi: il riferimento è qui agli oneri accessori riguardanti le spese da sostenersi nel corso della locazione. La tinteggiatura finale, ad avviso dello scrivente, è così differente, poiché non attiene alla normale manutenzione derivante dall'uso, ma al mantenimento delle cose nello stato originario, salvo il deterioramento. Insomma un conto è tinteggiare perché ho sporcato un muro, altro dipingerlo per rivitalizzare il colore.
Tinteggiatura delle pareti dell'appartamento, la parssi
La prassi, in molti contesti, prevede che se la casa viene consegnata con le pareti tinteggiate, il conduttore, al momento della riconsegna, deve fare lo stesso. Viceversa nessun obbligo incorre sull'inquilino se egli l'ha ricevuta con le pareti non "tinteggiate a nuovo", salvo il caso di deterioramento eccedente il normale uso, o il caso di tinteggiatura con colori differenti non concordati.
Rispetto alla prassi può essere utile considerare quanto prescritto nelle raccolte degli usi e consuetudini tenute presso le Camere di Commercio.
Prima delle prassi, tuttavia, viene il contenuto del contratto. Molto spesso, infatti, le parti disciplinano anche questo aspetto della locazione (es. pareti tinteggiate dal proprietario al momento dell'inizio della locazione che devono essere lasciate dal conduttore nel medesimo stato al suo termine, ossia tinteggiatura finale a carico di quest'ultimo).
Nella tabella della ripartizione degli oneri accessori (e delle spese riguardanti l'unità immobiliare) allegata all'accordo tra le principali associazione tra proprietari ed inquilini (che possono avere forza vincolante solamente se richiamate negli accordi individuali) è stabilito specificamente la spesa per la tinteggiatura delle pareti è a carico del conduttore (=> https://www.condominioweb.com/img_art/Tabella-oneri-registrata_aggiornata.pdf).
Si badi, come per i contratti che trovano disciplina anche nel decreto 16 gennaio 2017: questa disposizione non sancisce l'obbligo di riconsegna dell'appartamento con le pareti ri-pitturate. Ciò vuol dire che nel caso in cui il conduttore le abbia tinteggiate all'inizio del contratto, egli non avrà lo stesso obbligo al suo termine, se il deterioramento è dovuto al normale uso.
Che cosa può fare l'inquilino se il proprietario gli consegna un bene in cattive condizioni?
A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?
