Un'interessante sentenza del Tribunale di Tivoli (la n. 1382 del 29 settembre 2022) si è pronunciata circa la validità di un accordo di transazione in materia locatizia. Nello specifico, il giudice laziale ha stabilito che l'accordo transattivo con il quale locatore e conduttore si mettono d'accordo sul rilascio dell'immobile a fronte della restituzione del deposito cauzionale e di alcuni canoni è documento su cui si può fondare la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo.
Analizziamo il caso affrontato dal Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 1382 del 29 settembre 2022 in commento.
Accordo di transazione per sfratto e obblighi delle parti
La vicenda sottoposta al Tribunale di Tivoli prende le mosse da un'azione di sfratto intrapresa dal locatore avverso il conduttore moroso.
A seguito di conciliazione, le parti addivenivano a un accordo bonario con cui il conduttore si impegnava al rilascio dell'immobile a fronte della restituzione del deposito cauzionale e di una parte dei canoni di locazione già versati.
Nonostante la transazione, solamente il conduttore rispettiva il proprio impegno di abbandonare l'immobile, mentre il locatore non restituiva né il deposito cauzionale incassato al momento della stipula del contratto né parte dei canoni.
Il decreto ingiuntivo sulla transazione e la conseguente opposizione
Il conduttore proponeva ricorso per ingiunzione chiedendo l'emissione del decreto monitorio sulla base della transazione non rispettata. Il giudice accoglieva la richiesta.
Avverso il decreto ingiuntivo ritualmente notificato proponeva opposizione il locatore, eccependo la mancanza di prova scritta e il non essere il credito certo, liquido ed esigibile, in quanto con l'atto di transazione il pagamento della somma pretesa era stato subordinato alla condizione sospensiva della verifica della regolarità del pagamento delle utenze e del ripristino di una vetrina andata distrutta, nonché alla verifica dello stato dell'immobile.
A tal proposito, il locatore invocava una scrittura privata in cui si asseriva che le parti avrebbero rivisto la "situazione dare/avere a presentazione delle attestazioni di regolarità del pagamento delle utenze e alla verifica del costo di ripristino della vetrina".
In ogni caso, il locatore eccepiva in compensazione la spesa sopportata per i lavori di ripristino dell'immobile, superiore all'importo ingiunto. Su tali basi, chiedeva pertanto la revoca del decreto ingiuntivo.
Decisione del Tribunale sulla validità della transazione locatizia
Il Tribunale di Tivoli, con la sentenza n. 1382 del 29 settembre 2022 in commento, ha rigettato l'opposizione, ritenendo fondate le pretese del conduttore.
L'atto di transazione avente ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale e quella di alcuni canoni di locazione, infatti, spiega pienamente i suoi effetti tra le parti.
Riguardo a questo, parte opposta ha incontestabilmente dato prova di aver assolto il proprio obbligo restitutorio del bene (l'immobile locato); parte opponente, invece, non ha fatto lo stesso, posto che, nell'atto, la restituzione del deposito cauzionale era sottoposto alla sola condizione della verifica di eventuali danni, danni che non possono essere ritenuti provati in base alla sopracitata scrittura privata, la quale era sottoscritta solo dal locatore e non anche dal conduttore, che ne era rimasto del tutto estraneo.
Conseguentemente, va riconosciuto il diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale.
Quanto poi ai canoni di locazione, nell'atto di transazione la restituzione non era stata subordinata ad alcuna particolare condizione, posto che, come detto, l'accertamento di eventuali danni all'immobile e quello dell'avvenuto pagamento degli oneri condominiali era stato previsto come condizione dalle parti unicamente in relazione alla richiesta restituzione del deposito, non dei canoni.
In conclusione, la transazione è pienamente valida ed efficace, su di essa giustamente è stato emesso il decreto ingiuntivo la cui opposizione va respinta, con conferma integrale del provvedimento monitorio.
Obbligo di restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione
È appena il caso di ricordare che il deposito cauzionale in materia locatizia non può essere trattenuto dal locatore, nemmeno a compensazione degli eventuali canoni non pagati, a meno che non sia a tanto autorizzato dal giudice al termine della locazione.
Per la precisione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge per il locatore a fine rapporto e, più precisamente, dopo il rilascio dell'immobile, a seguito del quale, qualora la somma venga arbitrariamente trattenuta senza una pronuncia giudiziale di attribuzione anche solo parziale (di natura risarcitoria o per coprire eventuali importi rimasti impagati), il conduttore può chiederne la restituzione con un ricorso per decreto ingiuntivo.
Il locatore può legittimamente trattenere la cauzione per ripristinare gli eventuali danni che l'inquilino abbia arrecato all'immobile, sempre che questa possibilità sia prevista dal contratto di locazione e sempre che possa dimostrare la presenza dei danni e la loro quantificazione economica.
