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Locazione e caduta del conduttore nell'immobile locato

Il locatore risponde per i danni subiti dal conduttore a causa dell'unità locata? A che titolo deve essere ritenuto responsabile? Come può andare esente da colpa?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il caso del Tribunale di Teramo del 29 dicembre 2021, n. 1243

Il caso di specie concerne l'eventuale responsabilità del locatore per i danni causati al conduttore dall'immobile locato.

La vertenza viene azionata dal conduttore, il quale lamenta che in un certo giorno, scendendo dalle scale, sentiva sgretolarsi e staccarsi dalla pedata su cui poggiava il piede destro, un pezzetto di travertino, di talché perdeva l'equilibrio e rotolava fino a giungere al piano terra.

L'immobile locato era dato da un fabbricato composto da diverse unità immobiliari le cui scale di accesso volevano all'esterno dell'edificio.

La caduta gli causava "trauma contusivo con frattura a rime di multiple del polso dx e fianco sx" accertato dall'ospedale, dopo esservi stato trasportato dall'ambulanza.

La richiesta risarcitoria formulata per mezzo del legale, veniva riscontrata dal locatore con una totale contestazione di sua responsabilità sulla base di una certa clausola contrattuale laddove il conduttore dichiarava: "di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e così da prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi; costituendosi da quel momento della medesima custode".

A seguito di visita medica veniva dichiarato clinicamente guarito, soggiungendo di essersi sottoposto, in data 30.09.2013, a visita medica, dalla quale si evinceva che lo stesso residuava postumi valutati per danno biologico nella misura dell'8%, gg.35 di I.T.P. al 75%, gg.30 al 50% e gg.15 al 25%.

Stante questa premessa, vediamo la decisione del Tribunale

Motivazioni della decisione

Il Tribunale ritiene sostanzialmente fondata la domanda.

Principi applicati nel caso di specie

La premessa su cui basa la sua decisione si fonda sul fatto che la detenzione dell'immobile locato da parte del conduttore non esclude l'obbligo di custodia del proprietario con riguardo alle strutture murarie ed agli impianti.

La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c., sulla cui base il proprietario risponde dei danni che da questi ultimi sono derivati a terzi, tra i quali rientrano anche i conduttori di locatori diversi dalla proprietà.

La Suprema Corte nel 2011, con la decisione n. 16442/2011 ha infatti affermato che anche se il contratto di locazione implichi il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento dell'unità immobiliare nonché dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, il potere del conduttore sulla cosa non è tale da escludere i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore.

Qurest'ultimo, nonostante la locazione, mantiene sempre un effettivo potere fisico sull'immobile locato, da cui deriva l'obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.

Ciò significa che il proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, ha la responsabilità per i danni subiti da terzi, tra cui si devono contemplare anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio, dai detti beni e impianti.

Il danneggiato è quindi titolato a chiedere il risarcimento nei confronti del custode dei beni che gli hanno causato il danno (Cass. n. 8466/2020).

Data questa premessa generale, il Tribunale ricorda anche i limiti della responsabilità in argomento delineati dal Supremo Collegio.

Questa è la massima che funge da cardine: "In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, pur configurandosi ordinariamente l'obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore, dal quale deriva altresì la responsabilità a suo carico - salva quella solidale con altri soggetti ai quali la custodia faccia capo in quanto aventi pari titolo o titoli diversi che importino la coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene - ai sensi del suddetto art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, tuttavia rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia" (Cass. Civ., sez. III, n. 16231 del 3.8.2005).

Volendo esprimersi in altro modo, quando si è in presenza di un rapporto locatizio, il proprietario comunque non si spoglia dei poteri-doveri di custodia sul bene locato. Egli è tenuto ai doveri di conservazione, di controllo e d'intervento sulla relativa manutenzione, così come non permettere l'accesso ai non autorizzati, in modo da impedire l'utilizzazione nelle parti pericolose e non transitabili.

La Suprema Corte delinea questi poteri-doveri come sempre presenti perché il godimento concesso al conduttore non esclude la permanenza nel proprietario dei poteri di controllo, di vigilanza e di custodia sullo stato di conservazione delle strutture che compongono l'immobile locato: su di esse il conduttore non ha poteri di intervento né doveri di manutenzione (cfr., Cass. civ., 3 agosto 2005, n. 16231; Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13881; Cass. civ., 27 luglio 2011, n. 16422; Cassazione civile, sez. III, 18/09/2014, n. 19657).

Caduta sulle scale e prova del danno

La soluzione applicata

Calati questi principi alla fattispecie esaminata, stante l'esito dell'istruttoria, il Tribunale conclude che la dinamica del sinistro denunciata dall'attore è risultata comprovata.

Esclude la rilevanza della difesa del convenuto per il richiamo alla clausola contrattuale ("il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e così da prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi; costituendosi da quel momento della medesima custode"), perché essa risulta apposta ad un contratto di locazione (non registrato) che non era vigente al momento del sinistro, emergendo per tabulas che, al contrario, il contratto prodotto si riferisca ad un periodo successivo.

Inoltre l'orientamento giurisprudenziale a cui l'organo giudicante aderisce è quello che sostiene che la detenzione dell'immobile locato da parte del conduttore non esclude l'obbligo di custodia del proprietario con riguardo alle strutture murarie ed agli impianti, ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Pertanto la clausola invocata dalla parte convenuta, ove ritenuta applicabile, non può estendersi alle strutture murarie ed impianti bensì all'unità immobiliare strettamente intesa.

Il locatore non ha poi dimostrato una qualche causa di caso fortuito, esimente della sua responsabilità. ha offerto un minimo di prova circa il fatto che il conduttore abbia avuto, immediatamente prima del sinistro, un qualche comportamento anomalo o abnorme nel percorrere la scalinata al quale imputare la scaturigine dell'incidente e la conseguente caduta a terra dell'uomo.

Anzi, l'istruttoria ha portato ad una conclusione esattamente opposta cioè che il conduttore nell'occasione stesse percorrendo regolarmente quella scalinata, scarsamente manutenuta e priva del corrimano.

La responsabilità del sinistro deve dunque ascriversi ex art. 2051 c.c. in via esclusiva al convenuto che, quale custode della res, non ha provveduto alla dovuta manutenzione della gradinata, palesemente lesionata e connotata da plurime rotture.

Il Giudice passa quindi alla quantificazione, rifacendosi integralmente alla disposta CTU ed alle Tabelle di Milano per il danno biologico subito.

La responsabilità per cadute e incidenti in Condominio: responsabilità oggettiva e onere della prova

Sentenza
Scarica Trib. Teramo 29 dicembre 2021 n.1243

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