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Come verificare se un contratto di locazione è registrato?

Registrazione del contratto, adempimenti e verifiche presso l'Agenzia delle Entrate.
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini - Foro di Firenze 

Normativa vigente

Ogni volta che ci accingiamo a stipulare un contratto di locazione per un bene immobile, indipendentemente dalla sua destinazione, ad uso abitativo o diverso, se le parti hanno convenuto una durata superiore a trenta giorni lo stesso è soggetto all'obbligo di registrazione presso l'ufficio della Agenzia delle Entrate del luogo ove lo stesso è ubicato.

In proposito non possiamo dimenticare che con la Legge n.311/2004, all'art. 1 comma 346 è stato prescritto che «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita' immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».

È di tutta evidenza come la richiamata norma ponga un obbligo cogente per la validità ed efficacia del contratto in quanto l'inadempimento a tale precetto è sanzionato con la nullità dello stesso.

Registrazione tardiva di contratto di locazione ad uso non abitativo

Al contempo, è utile ricordare che l'obbligo di provvedere alla registrazione del contratto è sottoposto al termine di trenta giorni dalla stipula.

Qualora tale termine non sia rispettato sono previste sanzioni che sono calcolate tenendo conto dei giorni di ritardo.

Parimenti, è opportuno evidenziare che, per prassi consolidata, l'onere di registrazione ricade sul locatore il quale dovrà darne notizia al conduttore con consegna di copia riportante attestazione della Agenzia delle Entrate e ricevuta munita del cosiddetto numero identificativo.

Regime fiscale ordinario e cedolare secca

Per procedere alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, in regime ordinario, è necessario provvedere preventivamente alla compilazione del modello RLI oltre al pagamento della imposta tramite il modello F24 Elide, nella misura del 2% del canone annuo o 1% per beni strumentali, nonché l'acquisto di marche da bollo (Euro 16,00 una per ogni cento righe dell'atto).

Detti adempimenti sono propedeutici alla registrazione e debbono essere evasi prima di presentarsi all'Ufficio territoriale competente.

Diversamente, la cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, la cui scelta ricade unicamente sulla voluntas del locatore in quanto consiste nel versamento da parte di quest'ultimo di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali.

Spese di registrazione contratto di affitto, chi le paga?

Qualora sia stata esercitata detta opzione non dovrà essere corrisposta l'imposta di registro né marche da bollo e, per l'effetto, non si dovrà pagare il relativo modello F24 Elide, ferme restando tutte le altre incombenze sopra richiamate (modello RLI, copia contratto).

Alla registrazione del contratto l'Agenzia delle Entrate rilascia timbro sulla copia del contratto con contestuale consegna della ricevuta di avvenuta registrazione con il numero identificativo dello stesso.

Il suddetto codice identificativo rappresenta il riferimento del contratto collegato alle parti che lo hanno stipulato e che dovrà necessariamente essere indicato per ogni evento successivo alla prima registrazione (proroga/cessione/risoluzione).

Pensiamo per esempio, nel caso di tassazione ordinaria, al pagamento della seconda annualità della imposta di registro così come in caso di risoluzione.

In entrambe le ipotesi il codice correlato al contratto dovrà essere indicato nel modello F24 Elide al fine del corretto versamento della imposta di registro dovuta.

Parimenti, il medesimo codice sarà richiamato nel modello RLI in caso di proroga del contratto come anche qualora vi sia una modifica dei soggetti.

Tale ultima ipotesi ricorre, ad esempio, se muta la persona del locatore o del conduttore, fatte salve tutte le altre pattuizioni convenute, come nel caso di vendita dell'immobile da parte del locatore, oppure di successione mortis causa del medesimo per cui subentrerà nel rapporto l'erede o gli eredi.

Locazione e registrazione tardiva, conseguenze

Dal lato del conduttore, si può verificare la successione nel contratto del coniuge come anche qualora vi siano più conduttori ed uno di questi receda.

Come verificare se un contratto è registrato

Fermo quanto sopra, qualora sia necessario verificare se un contratto di locazione è stato registrato, quali sono gli strumenti per verificarlo?

Poniamo il caso di avvenuta successione mortis causa in cui l'erede del locatore debba subentrare con modifica del quadro dei soggetti interessati.

Se il contratto è stato registrato potrà essere reperito tramite sistemi telematici sul sito della Agenzia delle Entrate, con credenziali o tramite Spid, ovvero nel cassetto fiscale del locatore, oppure recandosi presso l'ufficio territoriale con la documentazione che attesta la qualifica di erede (dichiarazione di successione).

Interrogando l'ufficio ove il contratto è stato registrato sarà possibile risalire al codice identificativo.

La medesima modalità potrà essere utilizzata anche dal conduttore se, successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione, non ha ricevuto, come dovrebbe essere per consuetudine, copia dell'attestazione di registrazione o del contratto con il numero di registro.

Registrazione della modifica del contratto all'agenzia delle entrate

Ebbene, se da lato del locatore l'identificativo del contratto è necessario per il pagamento delle imposte, da quello del conduttore oltre che per attestare la validità del contratto stesso, è indispensabile qualora il canone possa essere portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi.

In ultimo è importante ricordare che verificare l'avvenuta registrazione o meno del contratto è circostanza che interessa entrambe le parti in quanto, se da una verifica della Agenzia delle Entrate emerge che detto obbligo non è stato assolto, al pagamento della sanzione sono tenuti in solido il locatore ed il conduttore, ragion per cui anche quando è previsto contrattualmente l'onere a carico del primo è interesse dell'inquilino chiederne ed averne contezza.

Registrazione tardiva della locazione: solo il conduttore può convertire il contratto nullo in uno valido

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Sergio
Sergio 14-10-2021 16:03:36

Per la precisione, l'onere di registrazione ricade sul locatore non perché sia prassi consolidata, ma per previsione normativa: art. 13, comma 1 della legge n. 431/1998, come modificato dall'art. 1, comma 59 della legge n. 208/2015.

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